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探访全国首个集体土地租赁项目:出租情况超预期 拉低周边租金

2020-07-07 11:04:30 中新经纬

  中新经纬客户端7月7日电 (薛宇飞)为缓解住房供需矛盾、构建购租并举的住房体系,原国土部、住建部于2017年8月发布通知,确定北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。之后,多地相继开展了集体建设用地建设租赁住房的工作。今年7月6月,由北京万科打造、位于北京丰台区的泊寓|院儿(成寿寺社区)(下称成寿寺项目)正式对外开放,这成为全国首个开工并面市的集体土地租赁住宅项目。

  中新经纬记者于开放当天探访了成寿寺项目,由于项目位置优越、租金价格相对合理,首批235套公寓已于5月下旬全部租罄。北京万科相关人士介绍称,项目入市后,预租情况好于预期,并拉低了周边房源的租金。

  标准地铁房 首批房源提前租罄

  泊寓|院儿(成寿寺社区)

  据了解,成寿寺项目是万科参与的北京市租赁住房供地中最优质的地块之一,位于南三环方庄桥西南角,处于方庄商圈。中新经纬记者发现,成寿寺项目交通较为便利,位于三条地铁线的辐射范围,地图导航显示,项目距离14号线方庄站约890米,距离5号线刘家窑站约1400米,可以说是标准的地铁房。

  成寿寺项目共有901套房源,主打建筑面积约20平方米、29平方米的独立开间,租金价格3600元/月/套起,租客额外只需要承担水电费,无中介费、服务费、物业费等,最低可实现押一付一的支付方式。房源以精装交付,家具家电一应齐全,实现租客拎包入住。

  “3600元/月/套起的租金价格,约为周边同品质一居室租金的70%-80%。对‘北漂’而言,能以相对较低的价格获取高品质的房源,无疑具备极强的吸引力。”北京万科相关人士称,正是因此,成寿寺项目首批入市的235套公寓早已于开业前的5月底就全部租罄,第二批公寓已启动预租,计划于四季度全部入市。

  该人士介绍,因为品质、价格的优势,第一批房源的预租情况超过他们的预期,该项目的入市,还致使周边区域的租金价格有所下跌。中新经纬客户端在多个房产交易平台搜索发现,方庄地铁站周边区域整租一居室的价格多在4500元/月/套以上,合租中的单间(使用面积大于10平方米)租金价格多在2500元/月/间以上。

  泊寓|院儿(成寿寺社区)SOHO主题房

  成寿寺项目共有4栋楼,总用地面积为1.03万平方米,总建筑面积达4.75万平方米,这样的体量让万科有了相对充分的空间去营造社区感,泊寓也就升级为“泊寓|院儿”。

  基于对传统住宅社区的思考,以及对长租公寓公共区域的升级,北京万科在建筑主体上挑出的玻璃盒子里打造了一个500平方米的超大"社区之心"。在这里,租客不仅可以免费使用社区健身房、借阅国家图书馆的图书,还可以结伴在影音空间看电影……未来,社区管家还将组织丰富多彩的社群活动,告别“孤岛化”的租住生态。

  不仅仅局限于楼内的“社区之心”,成寿寺项目将年轻人对生活方式的多种需求,转换成丰富的配套融入设计中,在楼宇之外推出4000平方米的社区个性商街,集合了深夜食堂、时尚潮牌、京城老字号、网红集市等多种业态,让租客走出家门即可体验消费场景。

  另外,项目二期新推出的房型中,增加了女生房、宠物房、主播房、SOHO房、健身房等五类主题房,分别面向不同收入水平、职业特点和租住需求的细分客群。

  低成本拿地 企业实现微利可持续

  成寿寺项目地块原貌

  据悉,成寿寺项目的入市,经历了近20年的曲折历程。项目主体为北京金城源投资管理公司,其前身为成寿寺村集体经济组织,自2001年开始组织实施成寿寺旧村改造工程。2005年,成寿寺村作为北京市第一个试点村,完成了整建制撤村转居工作,农村集体土地归属上述公司和全体股东所有。面对北京巨大的租赁住房缺口,以及租房群体对品质生活的向往,该地块于2017年迎来转折点。

  2017年4月,北京市政府批准的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》中提出,未来五年全市住房建设计划安排150万套,其中租赁住房50万套;当年8月,原国土部、住建部印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定北京等城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点;11月,北京市原规划委印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,提出“进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作,落实我市2017-2021年集体土地供应任务”。

  2017年,成寿寺村集体以土地经营权与万科合作,将项目建成后45年的经营管理权及收益权转让给万科。有别于土地获取,万科前期只需投入建设开发成本,降低了企业参与租赁住房的负担。同时,万科每年付给村集体的收益有最低限,如果盈利超出预期,村集体还会在保底租金收益的基础上分享一定的超额收益,既保护了村民的基本利益,又让村民有机会共享市场的增量红利。政策鼓励之下,成寿寺项目工程进度持续加速。

  不同于房产开发可以赚快钱,长租公寓行业一直处于微利状态,有不少企业甚至是亏损经营,成寿寺项目如何良性运营并实现盈利,成为摆在万科面前的一道难题。经过一番调研,万科集团合伙人刘肖发现,2017年北京租房群体的收入多在1万元-1.5万元/月之间,以房租占月收入的1/3进行推算,租金3000元/月左右是一个相对合理的价位,由此确定了成寿寺项目的价格区间。

  泊寓|院儿(成寿寺社区)减压健身房

  “我们认为3000元/月的租金、40分钟地铁可达的租赁项目,才算得上成功。某种意义上,成寿寺项目3600元/月起租,通勤时间20分钟,基本达到了要求。”刘肖表示。

  低成本拿地后,万科还要在降低建安成本、加快建设进度、控制融资成本、争取税费优惠等方面发力。在建筑规范上,并没有专门的长租公寓标准,如何控制建安成本成为一大痛点,万科只能自我摸索;内装上,通过全部采用装配式,用“模数推导”精确研发房间内的配置,通过家具来设定功能分区,推导出房间的布局,最后设计出整个楼层平面,极大地提升了房间的使用效率;融资方面,以信用作为担保,通过国开行获得了25年期低息贷款,减少资金成本开支。

  精准的产品定位及严格的成本控制,让成寿寺项目盈利可期。万科方面说:“目前我们这个项目可以实现不到6%的资产回报率,属于微利可持续。如果税费能降下来,就会更可持续。”

  万科的初心与野心

  万科是较早布局长租公寓领域的开发商,管理规模一直位居房企前列。克而瑞研究中心发布的数据显示,截至2019年底,万科泊寓的开业规模超过10万间,管理规模达23万间,均位居房企第一位。

  万科已将长租公寓领域视为第二赛道,刘肖指出,“一件事要想做长久,一定要有初心和情怀。长租公寓是我们的主营业务,是基于战略(考量)的。”据悉,目前北京万科已获取北京市租赁住房优质供地资源中的2万套。

  不过,刘肖也表示,集体建设用地建设租赁住房有一定的限制,倒逼万科提升运营能力,并控制运营成本。(中新经纬APP)

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(编辑:吴晓薇)
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