全国首个集体土地租赁房入市 租赁市场将要“变天”？

　　全国首个集体土地租赁房入市 租赁市场将要“变天”？

　　政企合作模式带来的低租金，既能平抑租金水平，又对传统长租公寓运营商带来冲击。

　　7月6日，在北京市丰台区方庄桥西南，一个总建筑面积4.75万平方米，包含901间长租公寓、约3800平方米商业、约600平方米社区配套面积的租赁项目正式运营。

　　这个名为“泊寓|院儿(成寿寺社区)”的租赁房项目，是北京市第一批集体土地建设租赁住房的试点工程，也是全国首个开工及开业的集体土地租赁住房项目。

　　据悉，项目于2018年3月15日获得立项批复，8月23日取得“工程施工许可证”，经过近两年的施工、建设与招租，于今年7月6日正式开放。目前，首批235套公寓已于今年5月下旬全部租罄，第二批公寓已启动预租，计划于四季度全部入市。

　　作为集体土地建设租赁房的“吃螃蟹者”，泊寓成寿寺社区的合作和运营模式值得后来者借鉴。未来，随着集体土地建设租赁房的陆续入市，租赁市场受到的深远影响同样值得关注。

　　政企合作模式降低成本

　　泊寓成寿寺社区的主力户型为29平方米的开间，租金均价3600元/月/套起，约为周边同品质一居室租金的70%-80%。对北漂人群而言，能以相对较低的价格获取高品质的房源，无疑具备极强的吸引力。

　　据21世纪经济报道了解，项目的租客主要以在国贸、东单等区域工作的白领为主，部分企业客户整租数套用作员工宿舍。此外，项目还从所在的方庄地区吸引了不少客群。

　　之所能以较低的价格吸引客户，源于项目的获取方式和合作模式。

　　泊寓成寿寺项目的入市经历了近20年的历程。项目主体为北京金城源投资管理公司，前身为成寿寺村集体经济组织，自2001年开始组织实施成寿寺旧村改造工程。2005年，成寿寺村作为北京市第一个试点村，完成了整建制撤村转居工作，农村集体土地归属金城源公司和全体股东所有。

　　2017年，成寿寺村集体以土地经营权与万科合作，将项目建成后45年的经营管理权及收益权转让给万科。有别于土地获取，万科前期只需投入建设开发成本，降低了企业参与租赁住房的负担。

　　目前，项目的运营主体为北京金城万源置业有限公司，北京金城源投资管理公司持股51%，北京万科持股49%。

　　在收益分配上，万科每年付给村集体的收益有最低限，如果盈利超出预期，村集体还会在保底租金收益的基础上分享一定的超额收益，既保护了村民的基本利益，又让村民有机会共享市场的增量红利。

　　项目负责人透露，作为主要运营者，万科并不追求项目的投资回报率，但按照长周期运营来测算，仍有一定的投资回报空间。

　　万科集团合伙人刘肖指出，长租公寓是万科的“第二赛道”。随着新房市场竞争越来越激烈，万科需要凭借强大的运营能力，在存量市场持续发力。据悉，万科还获取了多个集体土地租赁房项目。

　　能否平抑租金水平？

　　“利用集体建设用地建设租赁住房”，通常是指利用农村、“城中村”的集体建设用地，建设专门用于出租居住的房屋。

　　2017年8月21日，国土资源部和住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，明确第一批在北京、上海、广东、南京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，允许村镇集体经济组织以自行开发运营、联营、入股等多种方式建设运营集体租赁住房。

　　近期，除了泊寓成寿寺社区，北京有一批集体土地租赁住房项目陆续开工建设。截至2020年5月底，全市累计上报开工集体土地租赁住房项目35个、房源约5.2万套，户型以90平方米以下中小套型和职工宿舍类为主。

　　不同于此前受益群体有限的公租房，集体土地租赁住房租金略高，但没有苛刻的收入、轮候条件限制，可惠及普通工薪阶层，从而有效发挥缓解住房供需矛盾的作用。

　　虽然目前的供应规模并不大，但在完善租赁住房供应结构、平抑租赁价格方面，该类住房的作用不可忽视。

　　分析人士认为，与以重资产为主的传统长租公寓运营模式相比，集体土地租赁房的成本较轻。反映在租金端，这种相对较低的价格容易吸引租房者，在降低其住房成本的同时，对传统长租公寓运营商带来一定的冲击。

　　同时，一个集体土地租赁房项目，可在客源获取、价格影响等方面辐射周边的大片区域，很容易在分流客群的同时，将整个区域的租金价格平抑下来。

　　贝壳研究院的数据显示，2012年1月北京市平均月租金51.3元/平方米／月，2020年6月为84.4元/平方米／月，八年半的时间里，租金上涨了64.7%。这期间，北京经历了两次租金快速上涨的阶段。一是2013年，二是2016年-2018年，租金的同比增长率都超过10%。

　　但从2019年8月至今，因租赁市场自我调整、供应结构变化、新冠肺炎疫情等因素等综合影响，北京的租金水平一直同比负增长。

　　作者：张敏