房企如何应对“融资新规”？

2020-09-03 14:59:04 北京晚报

　　如何应对“融资新规”？

　　“三道红线”“四档管理”，这一还未真正落地但已箭在弦上的房企融资新规，近段时间引发行业高度关注。

　　正值房企半年报披露期，多家房企在业绩发布会上就此新规发表看法，多家房企管理层表示，新规将防范化解房地产金融风险，有利于促进房地产市场持续平稳健康发展。总体来说，控风险、降负债成为企业共识。

　　融资新规做出具体限定

　　今年上半年新冠疫情期间有所宽松的房企融资环境稍纵即逝。

　　中国人民银行官网信息显示，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责人，以及部分房地产企业负责人参加会议。

　　会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。据媒体报道，监管部门对房企设置三道红线、四档管理。其中，三道红线分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍；四档管理是不得新增有息负债、负债年增速不得超过5%、负债年增速不得超过10%、负债年增速不得超过15%。

　　三道红线全部踩中的为红色档，未来有息负债不得增加；踩中其中两道红线的列入橙色档，有息负债新增幅度不得超过5%；踩中其中一档红线的列为黄色档，有息负债增幅不得超过10%；三道红线均未踩中的为绿色档，有息负债增加幅度不得超过15%。

　　多家房企做出积极表态

　　“三道红线”融资新规下，将会对房企产生哪些具体影响？行业将因此出现怎样的变化？

　　恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧表示，近年来，行业调控取得了非常好的成绩，房地产回归了居住属性。监管部门这次有意推出的措施是希望房地产行业能够稳定、健康发展，恒大坚决支持国家的房地产调控。

　　碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君在25日召开的中期业绩会上表示，新的融资监管信号是为了促进行业平稳健康发展。“近年来碧桂园相关财务指标都是较好状态，上半年净负债率58%，现金短债比为1.9，资产负债率2019年年底为83%，到今年中期是81.6%，未来会进一步下降。”伍碧君表示。

　　龙湖集团首席执行官邵明晓也认为，“三道红线”不是洪水猛兽，而是为了规范企业行为，推动融资体量在开发企业中有序增长，而不是爆发增长。邵明晓认为，“三道红线”等新规有助于加速行业健康发展。

　　实际上，三道红线之外，每家企业都有各自的内控标准。旭辉控股CEO林峰在业绩中报发布会上表示，和新规相比，旭辉的内控目标更严格。“像旭辉这样实施均衡发展战略、财务稳健、坚持长期主义的企业会受益于这种政策。”旭辉控股董事局主席林中说。

　　从“一城一策”到“一企一策”

　　此前，房地产调控政策多是基于城市，即“一城一策”，此次提出对房企的差异化管理，可以说是“一企一策”。

　　的确，疫情叠加高速扩张带来的高负债，让一些房企承担了巨大的融资偿债压力。今年以来，先后有协信地产、泰禾集团等多家房企引入战投自救。

　　克而瑞地产研究的数据显示，2020年是房企债券到期的高峰，95家房企年内到期债券达到5000亿元以上，较2019年上涨43%。

　　亿翰智库认为，2019年，房企盈利能力呈下降趋势，这反映了投资于房地产行业的外部资金的盈利能力下降，债务风险进一步增加。当房企出现资金链断裂，财务风险时，容易产生多米诺骨牌效应，可能导致市场恐慌等系列问题。

　　“因此，在房地产行业中，适当的规范房企的债务结构，有助于提升房企的抗风险能力，也有助于形成良好的行业示范效应，保障全行业健康稳健运行。”亿翰智库分析指出。

　　贝壳研究院认为，下半年预计金融环境较上半年明显趋紧，金融监管将不断升级，以确保房地产健康稳定的发展。房企自身财务管理能力提升与财务结构优化，将成为房企长期的发展趋势和金融监管的要求。文/陈静思

　　成绩单

　　万科

　　持续保持经营性现金流为正

　　当今年全行业盈利水平普降时，万科依旧取得了小幅增长，销售额也未出现大幅回调。半年报中显示，万科持续保持经营性现金流为正。报告期内，万科实现营业收入1463.5亿元，同比增长5.1%；归属于上市公司股东的净利润125.1亿元，同比增长5.6%；实现合同销售面积2077.0万平方米，合同销售金额3204.8亿元。

　　万科表示，公司始终保持稳健的财务状况和良好的抗风险能力。业绩报显示，截至6月底，万科持有货币资金1942.9亿元，远高于一年内到期的有息负债总和968.2亿元；净负债率进一步降至27.0%，保持行业低位。

　　点评：坚持净负债率低于40%的水平，是万科稳健的财务政策，也是内部广泛坚持的制胜之道。

　　手上有现金，对未来捕捉业务发展机会非常有利。万科不会放大杠杆谋发展，还是会在安全稳健的负债水平下去发展业务。

　　中国恒大

　　8000亿元销售目标可期

　　半年报显示，恒大上半年共实现合约销售额3488.4亿元，同比增长23.8%，销售回款3120亿元，同比大增67%，回款率89.4%；负债下降400亿元。上半年，恒大已完成全年6500亿元销售目标的54%，以及8000亿内控销售目标的44%。据公司总裁夏海钧透露，公司下半年可售货量超8100亿元，按照上半年56%去化率预测，下半年将销售4536亿元，完成全年8000亿元销售目标可期。

　　当前，房地产增量市场几乎触及“天花板”，房企需在存量方面下功夫，即城市更新未来会是房企的必争之地。恒大在大湾区有127个项目，总的规划面积3653万平方米，货值1.26万亿元，主要都是城市更新项目。恒大未来利润增长点就集中在大湾区。

　　点评：今年2月，在受到疫情冲击、售楼处大面积关闭的不利情形下，恒大率先实施“网上卖房”，并推出最低价购房、无理由退房、推荐赚佣等一系列让利组合拳刺激市场，推动销售高速增长。

　　华润置地

　　拟分拆物业商管独立上市

　　“公司正考虑可能分拆集团的物业管理及商业运营服务业务于港交所独立上市。”8月26日，华润置地发布中期业绩，董事会表示，公司已于8月21日接获港交所批准，可根据港交所规则进行可能分拆。

　　上半年，华润置地综合营业额448.7亿元，同比下降2.1%。其中，开发物业营业额359.7亿元；归母净利润115.4亿元。其在业绩报中特别指出，扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利83.7亿元，同比增长3.2%。报告期内，华润置地实现签约销售金额1108.2亿元，对应的签约面积为632.1万平方米，同比增加1.0%。

　　从租金层面来看，今年上半年，华润置地投资物业租金收入49.9亿元，同比下降12.5。但对于租金收入受到的影响，华润置地总裁兼执行董事李欣则表示，这一情况的出现，更多地是华润置地的主动行为。从土地层面来看，报告期内，华润置地收入30宗土地，新增土储面积495万平方米。

　　点评：“最差的时间已经过去。”李欣表示，华润置地考虑将物业管理和商业运营服务业务搭建成一个完整轻资产管理平台。而分拆物业管理及商业运营服务业务上市的目的，主要是为了释放过去十几年来华润置地“双轮驱动”的整体价值。其次，在现有的业务基础上，做大做强轻资产管理平台，争取成为华润置地新的利润增长点。

　　佳兆业

　　强化主流核心城市布局

　　8月27日，佳兆业发布上半年业绩报。截至报告期内，佳兆业实现营收222.97亿元，同比上涨10.9%；实现累计合同销售金额360.32亿元，同比增长3.9%。

　　作为旧改领域的龙头，佳兆业的城市更新红利也体现在了业绩中。上半年佳兆业新拓展旧改项目20个，旧改储备项目预计货值约2.6万亿元。在上半年的合约销售中，旧改项目的销售额占整体销售的三分之一。

　　对佳兆业来说，粤港澳大湾区一直是其战略布局的重要区域。这一点，从合约销售的分布也可看出。业绩报表明，大湾区依旧是佳兆业的销售主力区域，销售额占比近6成；一线及重点二线城市销售占比达9成。

　　除此之外，得益于销售金额的持续增长。今年上半年，佳兆业物业发展板块实现同比增长12%的可喜成绩。

　　点评：审慎拿地，持续深耕粤港澳大湾区。佳兆业表示，下半年将筑牢基本盘，聚焦多元化发展，坚持以创新引领企业高质量发展，实现业绩逆势增长。除此之外，依托“地产+城市更新+产业”战略和多元化发展，保持正常去化速度，达成千亿目标。

　　金地集团

　　半年销售破千亿

　　上半年金地实现合同销售金额1016.3亿元，同比增长18.7%。实现营业收入198.8亿元，同比下降11.6%，其中房地产开发业务收入169.3亿元，占比整体85.2%，同比下降15.5%。主要是上半年受疫情影响造成竣工结算面积同比下降28.6%。利润表现方面，金地上半年房地产业务毛利率为39.6%，较上年同期降低0.77个百分点，但仍保持行业较高利润水平。