实控权易手、商品房变安置房 山东莱阳一旧改项目7年遭遇多道坎

　　“不仅投资了1.7亿元的项目被‘卡’，我还在办公室遭到一群壮汉殴打。”日前，爆料人姜程(化名)告诉记者，在他应邀加入山东省莱阳市旧城改造项目后，7年间遇到多道“坎”，甚至遭受“非法”待遇。

　　据姜程介绍，随着事件升级，由其担任法人代表的莱阳中房联合置业有限公司(简称“莱阳中房”)实际控制权已易手他人，同时，由于政府关系人员更迭，项目纠纷问题越来越难处理，近期公司已面临即将被启动破产程序的局面。

　　连日来，新京报记者针对此事分别与莱阳市委市政府及其他相关部门取得联系，但始终未能给出较为明确的回应。

　　文中企业和人物关系图

　　资金“援兵”与预售证“关卡”

　　回忆起这段“莱阳开发”的经历，让姜程感到既愤慨又无奈，他说，“这个看似合乎情理的招商引资项目，其实早就埋下了几道‘坎’。”

　　8月28日，姜程向新京报记者介绍，2013年6月，莱阳市城厢街道办招商邀约企业参加改造城中村项目，城南村民委员会(简称“城南村”)与姜程为法人代表的中房联合集团烟台置业有限公司(简称“烟台中房”，母公司中房联合集团总部在北京)签订《莱阳市城南村旧村改造协议》，进行旧改项目的拆迁与开发，项目分为两期，一期涉及206亩土地。

　　烟台中房与莱阳市城南村的旧村改造合作协议。

　　2013年9月13日，烟台中房成立莱阳中房联合置业有限公司(简称“莱阳中房”)，由莱阳中房替代烟台中房的合同主体地位进行拆迁与开发，范围涉及龙门路南等区域的城南村旧村改造，双方约定2013年10月前拆迁完毕，也就是从此时起，姜程和他的公司团队正式开始了“中央公元”项目的开发。

　　据姜程介绍，项目一期分为五块地，总建筑面积约35.91万平方米，规划 2024套住宅，其中，3#、5#地用于回迁安置，1#、2#、4#地用于商品房开发。“实际将要建成16栋住宅楼，共有6栋安置房。”姜程说。

　　“由于一系列的工作开展并不顺利，项目开建不久，莱阳中房就出现了资金紧张问题。”姜程说，他向北京天和融汇投资基金管理有限公司(简称“天和基金”)进行借贷。2014年4月，莱阳中房向天和基金借款6000万元，年利息为24%。

　　据介绍，2014年11月底，项目6栋商品房和2栋回迁房的主体建设均接近封顶，包括商品房约900套，回迁房约350套，还有3万多平米商业和800个地下停车位，这些物业面积加起来超过12万平方米，按照当地相关规定，足以达到预售条件。“按在建面积来计算，项目总销售额预算有10亿元，按此运营计划回笼资金，足以归还民间借贷等债务。”姜程称。

　　目前，中央公元项目多栋楼已经封顶。

　　可尽管莱阳中房早已递交材料申请商品房预售证，当地住建局却迟迟不予批复。“这就是公司进驻莱阳遭遇的第一个‘坎’，预售证久拖不办。” 姜程说。

　　更为雪上加霜的是，随后的2015年1月，由于无法售房回笼资金，莱阳中房未能如期向天和基金还债，天和基金旗下两个公司以债入股莱阳中房，张某懿作为代表人入驻项目管理，但天和基金并未再向项目进行注资。

　　“截至2015年上半年，莱阳中房已先后投入1.7亿元，我备受压力，想要尽一切办法解决资金问题。”姜程说，就在企业极度艰难之时，另一股东万某民提出收购所有股权、承接所有债务，这也得到了城厢街道办的认可和支持。

　　一份姜程提供的会议纪要显示，2015年11月，时任城厢街道办副书记的逄晓周等主持召开会议，万某民与莱阳中房股东签订《股权及债权、债务转让协议》。万某民取代姜程成为莱阳中房的实际控制人，承诺收购全部股权、受让全部债务，并承诺3天内办理完预售证。

　　姜程告诉记者，就在万某民控制企业3天后，果真办下了项目商品房预售许可证。但由于其未履约付款，姜程也因此没有办理变更法人代表和股权的手续。

　　为何莱阳中房近半年都办不下来预售证，而万某民接手后仅三天就办下来了呢？对此，新京报记者采访了逄晓周，他表示，“预售证的事情，你去问住建局，其他的事情去问城厢街道办，我现在已经转岗到其他部门了。”

　　资料显示，2016年3月，莱阳市人民政府发布通知，逄晓周任命为莱阳市城厢街道办主任。2018年2月，莱阳市人民政府再发通知，免去逄晓周莱阳市城厢街道办主任职务。目前，逄晓周任职烟台市生态环境局莱阳分局党组书记、局长。

　　针对此事，9月3日，莱阳市住房和城乡建设局办公室张姓工作人员向记者表示，“此事得由领导回答，我们不清楚。”当天，新京报记者又拨打了该工作人员提供的其领导的联系电话， 但一直无人接听。

　　500套商品房被备案成“安置房”

　　姜程告诉记者，在经历了预售证“关卡”后不久，公司又遭遇了第二个“坎”——500套商品房被当地政府备案成“安置房”。

　　姜程称，在控制企业的一年里，万某民未向股份出让方付一分钱，却将项目价值4000多万房产抵押给自己的其他债主；2016年9月初，他得到莱阳中房工作人员信息，“万某民私用公司巨额资金。”因发觉万某民的行为蹊跷，2016年12月，姜程、张某懿等股东向城厢街道办通报情况。

　　据介绍，2017年1月8日，万某民、张某懿及莱阳中房全体股东在逄晓周的见证下签订《委托管理协议》，债权人张某懿接盘万某民的管理权，全面主持莱阳中房项目工作。“此后，万某民因涉嫌‘非法吸收公众存款’被相关部门处理，但因他造成的项目资金问题(损失达亿元)却一直没有解决。”姜程说。不过，新京报记者并未看到能印证上述说法的立案通知书或其他相关证明材料。

　　随后，令姜程更意想不到的事情发生了。姜程告诉新京报记者，2017年3月，城厢街道办直接将中央公元500套房子以安置房名义备案到城南村，“这一行为并未得到莱阳中房股东的授权，因为整个项目的资金问题，尤其是被当地‘扣押’的这500套房，我和张某懿等股东还遭到过一些‘非法’待遇。”

　　“作为莱阳中房最大债权人，我没有在协议上签字。”9月2日，张某懿就此事向新京报记者表示，自己并不同意将原本属于莱阳中房企业资产的 500 套商品房备案成安置房，这样做就把企业彻底“掏空”了。

　　张某懿进一步表示，“项目500套房被城厢街道办备案为安置房，不是我的原因，我只想收回自己的资金。因资金等问题，此前的2017年1月23日，我还遭遇了被20多人围堵在办公室，当天晚上11点多，城厢街道办武装部部长杜某某才来到事发地。”

　　“实际上，中央公元项目5#地上的两栋楼约360套房源已经按协议约定被作为安置房了，上述提到的这500套房与协议里的安置房无关。”姜程告诉记者，“一共才有900套房封顶，城厢街道办就‘扣押’了500套，此举使得莱阳中房没有多少房可卖了，资金链濒临断裂，而此事直到现在也未有回旋余地。”

　　上述情况是否属实，为何要把500套商品房备案成安置房，又将如何处理呢？9月3日，新京报记者就此事联系到了张某懿所提到的时任城厢街道办武装部部长杜某某，“我现在已经离开了城厢街道办，这些事已经记不太清楚了，请问城厢街道办。”

　　逄晓周则表示，“时间太久，我不太清楚了，具体事情去问城厢街道办吧！”随后，莱阳市城厢街道办现任刘姓负责人回复记者，“不太清楚此事。”

　　对于500套商品房被备案成安置房的原因，姜程回忆称，2017年4月12日，由包括时任城厢街道办书记蒋海华、张某懿及我本人在场，就该项目500套房转为安置房一事进行沟通。对于500套商品房备案为安置房的原因，当时，蒋海华表示，“为了项目的安全，所以采取一些技术手段，将500套商品房备案为安置房。”为了证实此事，姜程还向记者提供了这段对话的录音。

　　9月6日上午，记者就此事与蒋海华取得联系，他回应称，“我在2017年11月份就已经离任城厢街道办书记了，这个项目当时及后续处理情况我不清楚，也记不清当时具体情况了。”

　　此外，记者还注意到，张某懿曾对媒体表示，“逄晓周以安置房缺口为由，要将一些商品房备案成安置房，所谓安置房缺口其实是个伪命题。”同时，有知情人士告诉记者，“当地政府其他一些负责人给出的理由也是为了项目的安全，才出此策略。”

　　债权人欲转让项目未果

　　“对于莱阳中房来说，除了外患，还有内忧。张某懿作为债权人，一直极力想要变现资产拿回其资金。后来就出现了第三个‘坎’，逼我们转让项目。”姜程说，张某懿一直想在城厢街道办的支持下转让中央公元项目，2017年4月，其引进了青岛某房地产开发公司(简称“青岛公司”)收购项目。

　　据姜程介绍，该项目的5宗地块中，2#、5#已开发，青岛公司拟收购项目中未拆除地上物的1#、4#地块，价格低至191万元一亩，包括他在内的莱阳中房公司其他大股东均不同意；2017年7月，张某懿想让股东在项目出售协议上签字，姜程和其他股东因不同意签字而遭到拘禁逼迫。

　　一份《莱阳市公安局行政处罚决定书》显示，“7月8日，莱阳中房的姜程被非法拘禁，并致腿部受伤。当晚，姜程在莱阳市公安局文化路派出所接受调查及到莱阳某医院检查治疗时，王某某纠集并授意董某某等人在派出所及医院门口跟着姜程。7月9日2时许，姜程在去烟台某医院准备进一步治疗的途中被董某某等人在拦下，后被带至莱阳某酒店内被迫签了欠条和协议，直至7月9日凌晨4时才得以离开。”

　　莱阳市公安局行政处罚决定书。

　　姜程告诉记者，“我当时被迫在项目转让协议及空白纸上签了字，并且签署了1.2亿欠条，转让协议上，有青岛公司和城厢街道办的公章。此后，我多次向公安机关举报，目前只有2人接受行政拘留15日的处罚，但青岛公司收购一事也就此作罢。”

　　7月下旬，姜程发现莱阳中房已近乎瘫痪，他拄双拐召开股东大会，要求张某懿交回公司管理权和公章印鉴，遭到张某懿拒绝。

　　对于姜程的上述遭遇及引入青岛公司接手中央公元项目一事，9月2日，张某懿回应记者时称，“姜程被打一事不要问我，得去问公安局。而我是在觉得中央公元项目运转出现问题之后，才与股东们商议要将项目进行转让，这也是为了让自己的利益免遭损失。”

　　城厢街道办原主任逄晓周则这样告诉记者：“这段时间我只记得有关于农民工工资的事，当时有农民工来该项目讨薪，其他的事我不清楚，关于打人等方面的事，得去问公安局。”

　　9月3日，新京报记者与姜程所提及的上述莱阳市公安局高姓负责人取得了联系，该名负责人回应记者称，“目前案件情况不便透露。”

　　北京市京师律师事务所高级合伙人范辰律师表示，“姜程所述被打一事，很像是一次有组织有预谋的强买强卖行为，相关部门要综合分析案件的前因后果再进行判定，不排除升级为刑事案件。”

　　项目中两宗地块出让引争议

　　“在遭到殴打、胁迫签字后，我依旧没能躲过第四个‘坎’。”姜程向记者介绍，2017年9月，青岛公司收购“泡汤”后，城南村向莱阳中房发出终止合作协议的通知，理由是莱阳中房未支付合同中约定的总计9072万元的交付款。

　　姜程则表示，事实上，在当初签署合作协议后，公司就已经按协议约定，向城南村委交了1.05亿余元，但是只办下来了2#地的土地使用证，其他四宗地块因拆迁未完毕没办下来。“此前我们与城南村委签订过城南村旧村拆房协议，委托其进行拆迁，并约定在2013年10月前拆迁完毕。但直到现在，城南村委都未按协议拆迁完毕。”

　　在城南村向莱阳中房发出终止合作协议的通知后，2018年11月，莱阳市政府又以招拍挂的方式，将中央公元项目中最具核心价值的1#和4#地块出让给了山东莱阳当地一家地产公司(简称“莱阳当地公司”)。“这是当地企业，从2013年拿地之初，就是我们的竞争对手。现在，张某懿已经授权该公司进驻上述两宗地块，实际上是一步步地在抢我们的项目，如今，我们已经被债权人诉至法院，要求走破产程序。”姜程说。

　　城南村地块上尚有住户居住。

　　9月2日，张某懿就此事回应新京报记者时称，她并未授权莱阳当地公司接手上述两宗地块，但未就具体情况做出解释。

　　根据《莱阳市城南村旧村改造协议》，项目按照莱阳市旧村改造项目土地通过招、拍、挂程序出让时，由乙方(中房联合集团烟台置业有限公司)或乙方项目公司摘牌取得项目国有建设土地使用权，甲方(莱阳市城厢街道办城南村村民委员会)应当全力配合乙方在项目通过挂牌出让时提前与莱阳市国土部门进行沟通，以确保乙方或者乙方项目公司按照协议约定以招拍挂底价取得项目土地使用权。

　　不过，需要指出的是，协议约定并不能超越或者是违反土地招拍挂等法律法规。

　　此外，让姜程感到不解的是，这两宗地块上尚有住户，达不到净地出让的标准，而根据项目的估算成本，拆迁、安置成本，每亩均价330万元以上，但最终莱阳当地公司以每亩190万元成交(比上述青岛公司拟收购价还低1万元)，而几年前姜程方通过招拍挂的方式取得2#地块的竞拍价格是每亩147万元。

　　今年8月29日，中央公元项目附近居民向新京报记者证实称，“这块土地上旧屋仍在，一些房屋还在住人，拆迁工作仍未完成。”

　　对于两宗地块出让引发的争议，9月2日，最初主导城南村旧改项目(即中央公元)招商引资的城厢街道办原主任逄晓周回应新京报记者时称，“我不清楚此事，这得去问城厢街道办。”当天下午，城厢街道办现任刘姓负责人就此事回应记者称，“此事现在由莱阳市住房和城乡建设局牵头处理，我是刚调来的，不太清楚具体情况。”

　　9月3日，新京报记者就此事又多次拨打莱阳市住房和城乡建设局负责人及办公室电话，最后，该局办公室陈姓工作人员称，“莱阳市住建等几个部门专门成立了问题楼盘处理小组，现在正对这些楼盘进一步处理，此事由烂尾楼问题专责小组负责。”但是，该处理小组张姓工作人员告诉记者，“此事得由领导回答，我们不清楚。”此后，新京报记者又分别与城南村委、莱阳市委办公室和莱阳市人民政府办公室取得联系，均未获得进一步回应。

　　9月7日，新京报记者就此事再次与莱阳市烂尾楼问题专责小组取得联系，一名赵姓工作人员回应称，“这些天领导也没说此事的处理情况，我们会继续汇报领导之后再做回复。”

　　范辰律师认为，“当地政府部门应按约履行合同，才能有利于维护政府公信力。同时，在土地出让、项目审批、商品房销售方面也应遵照现在的法律规定，比如，不能以地抵债。”

　　就该旧改项目长达7年未完工陷入烂尾的种种疑问，新京报记者在向莱阳各相关部门的进一步采访求证过程中，都未能得到准确、详细的解释与实质性回应。新京报记者会继续追问。

　　新京报记者 张建

　　图片来源 受访者供图