李宇嘉：长租公寓变天，租赁改革变局

2020-09-07 15:43:07 中新经纬

　　中新经纬客户端9月7日电题：《李宇嘉：长租公寓变天，租赁改革变局》

　　作者李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

　　一个民生行业，当它的底线不断被“践踏”，就要变天了。

　　记得我爱我家集团副总裁胡景晖离职时的那句话，“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”。现在来看，真的应验了。2019年开启的长租公寓“爆雷潮”，很可能还未结束。

　　据贝壳研究院数据，2019年，有53家长租公寓倒闭，因资金链断裂跑路的45家；今年2-4月，16家长租公寓倒闭。据不完全统计，今年8月，全国各地就有超过15家长租公寓企业“跑路”，杭州3家长租公寓几乎同时“跑路”，各地纷纷提醒房东和租客要注意风险。长租公寓的“至暗时刻”会延续多久？问题出在哪里？

　　惊人相似的是，倒闭的长租公寓，有一个共同的标签——“高收低租”，即支付房东的租金，高于收取租客的租金。早期烧钱抢市场的“共享经济”，很多也都是“先赔钱占市场，再实现盈利”。

　　基本逻辑就是以较高租金大量筹集房源，以较低租金把房源租给租客，短期内快速占领市场，产生资本市场需要的“规模效应”，这样才能获得风险投资的青睐，然后再讲故事、上市、完美退出。

　　事实上，长租公寓已经上市的两家头部企业——蛋壳和青客，在亏损的泥潭里越陷越深。近年来，包括长租在内的共享经济，之所以长期亏损还能活得自在，很大程度上就在于政策扶持、资本加持。2015至2017年，国家级层面关于培育支持租赁市场和租赁企业的文件下发了8个、相关会议召开了数次。仿佛在一夜之间，长租公寓成为资本市场炙手可热的新星。

　　越来越多的玩家入场，长租公寓企业掀起了一场规模战。大家都认为，谁先在规模上站到C位，谁就能“赢家通吃”。于是，就出现了不惜通过“高收低租”的自杀式逻辑抢占市场的情况。

　　饶有意味的是，倒下的大多是“创业系”的公寓企业，很多创业投资者，对租赁市场规律和风险，看不明白，打心眼不知道这个模式到底行不行得通。

　　本质上，互联网思维、资本运作，这与住房租赁这类需要深入细微的服务格格不入，所谓的“增值服务”，不过是资本市场“讲故事”，骗取投资方的把戏。笔者也接触过苦苦坚持的长租公寓企业家，他们赚的都是辛苦钱。比如，找那些闲置、空置的酒店、商业裙楼，极力降低拿房成本。但是，房价那么高，拿房成本低不了；没有正规融资渠道，回收周期太长；还有工商注册难，商业用水用电成本高等问题。

　　而租房上的消费升级，其实没想象的那么好。贝壳研究院《2020年毕业及住房洞察报告》显示，40%以上毕业生理想房租在2000元/月以下，近70%大学生接受合租。在广州，疫情后很多租客退掉租金高的单租房，选择“合租”，甚至退回城中村去了。

　　很多创业者，初始想法都是，怎么靠概念、故事圈来资本。这是他们眼里的高大上，他们很难沉下心来，做水滴石穿、久久为功的琐碎事，甚至看不上辛苦钱。有政策扶持、有资本投资、有故事可讲，助长了浑水摸鱼的投机分子。近期爆出来的“跑路者”，甚至连创业者都算不上。其中有的通过“高收低租”“长收短付”(收取租客租金周期，比付给房东房款的周期要长)，与小贷公司、P2P合伙，以租金打折为幌子，诱骗租客一次性缴纳1年甚至更长的租金。近期报道的杭州长租公寓爆雷事件，有业主付完一年房租，3天后平台就跑路，这是赤裸裸的诈骗行为。

　　国家鼓励长租公寓，看重的就是，相比“房东-租客”的散租，长租公寓秩序更好、租赁体验感更强，来到大城市的新市民、新就业大学生，能以较低的成本，顺利且安心地安顿下来、扎根下来，再也不受“黑中介”“黑二房东”的欺凌，能感受到城市的包容和温暖。

　　当然，我们也要看到，那些创业多年，比如集中式的长租公寓，房企的、中介的、大型互联网企业的，还是为规模化租赁，作出了巨大的贡献。但就整体而言，一些长租公寓爆雷、跑路、炒租金，足足持续了2年，信任已跌入冰点，到了不破不立的地步。

　　住房租赁是十足的民生行业，“租购并举”已成为顶层设计、写入重要文件。必须反思，长租公寓的未来该走向何方？

　　其实，长租公寓盈利空间还是有的。从供给端看，很多工商、办公、老旧小区、城中村，空间成本很低，适当改造，增加居住体验，配上公共服务，有溢价空间；从需求看，大城市租赁两级分化，除了城中村，就是租金比较高的商品租赁房，中间市场很大。

　　未来，政府要做的是，一揽子扶持政策要落实到位，比如工改居等规划调整、公共配套设施完善、水电“民用化”、消防安全验收、允许“N+1”(客厅改房间)、空间合理利用等等。

　　此外，“租金贷”确实存在一些问题，但对于新就业大学生来讲，“押二付一”的门槛很高，不得不借钱。因此，普惠性金融必须要覆盖这部分人群，降低租金支付门槛。

　　最后，若房价还继续上涨、租售不同权，大家买房情绪高，空间成本高，租房就只是权宜之计，长租公寓难有大市场。(中新经纬APP)