薛洪言：高房价压制消费，为何只能稳房价？

　　中新经纬客户端9月23日电 题：《薛洪言：高房价压制消费，为何只能稳房价？》

　　作者 薛洪言(苏宁金融研究院副院长)

　　过去十年，消费逐步成为经济增长的核心驱动力。虽然消费占比在快速提升，但压制青壮年消费欲望的很多因素——如子女教育、父母养老、购房还贷等并未有明显缓解。子女教育、父母养老，本身也是一种消费，着眼于消费总量的提升，我们重点分析高房价对居民消费的影响。

　　房价上涨促进消费？

　　房价对消费的影响，并非单向。粗略来看，至少有财富升值效应、消费派生效应、消费挤出效应、财富差距效应等多个维度。就财富升值效应、消费派生效应来看，房价上涨是能促进消费的。

　　(1)财富升值效应

　　对多套房用户而言，房价上涨可直接转化为租金增长，亦可高位套现，能带来直接的收入增长，对消费有促进作用。但对大多数人而言，房价上涨的财富效应更多的是一种财富幻觉，即购房人的“身价”水涨船高，消费潜力被激活。

　　如凯斯、奎格利和席勒2001年的一项研究就显示，“我们确实发现了房地产市场财富的变化对消费有着重要的影响，有很强的证据支持这一点”。

　　1989-1990年间，日本房地产泡沫高涨期，东京房价大概为8万美元/平方米，日本房地产价值是美国房地产价值的5倍，是全球股市总市值的2倍。巨大的财富幻觉，让日本社会陷入消费热潮。据悉，当时全球市场中很多收藏品，都被日本人以天价买入，更夸张的例子是，一年期高尔夫会员价格竟然也高达30万美元。

　　不过，财富效应是双向的，一旦房价下跌、泡沫破灭，对消费的打击同样不可小觑。日本房价泡沫破灭后，至今未走出“失去的三十年”。所以，即便可以通过房价升值的财富效应促消费，也只能是温和的、渐进的，不可能作为主要驱动力。

　　(2)消费派生效应

　　一般来讲，购房会直接带动汽车、家电、家居、装修等派生消费需求。从数据上看，2003年以来，商品房销售面积、乘用车、建材家居销量的增速呈现明显的正相关关系。

　　不过，无论是财富效应，还是消费派生效应，都存在争议。

　　以财富效应为例，虽然中国城镇家庭住房自有率高达96%，但通常只有多套房家庭才能更直观地受益于房价上涨，唯一住房家庭不可能卖房交易，房价上涨的感知效应有限。同时，55%的户籍人口在农村，其拥有的农村住房不能流转，房价增值对他们并不会产生财富效应。

　　再说消费派生效应，在收入有限的情况下，装修、家具家电、购车等大额消费，对其他日常消费也会有显著的挤出效应。其实，与房价上涨促消费相比，更多人开始关注高房价对消费的挤出效应。

　　高房价的挤出效应

　　当房价收入比(一套住房平均价格与家庭年平均收入之比)较高时，人们为买房节衣缩食，就会产生明显的消费挤出效应。当前，国内50大中城市房价收入比约为12。其中，一线城市高达24，是二线城市的两倍。

　　盛松成等经济学家2020年基于2005-2007年国内副省级以上城市及省会城市的数据，测算指出人均总消费与房价呈负相关关系，且在统计学上显著，总体看来，房价每上涨1倍，人均消费就显著下降4.65个百分点。高房价对于健康医疗、交通通信等可选消费的挤出效应尤其明显，房价上涨1倍，这两项会下降20个百分点左右。

　　王春梅2015年基于1994-2012年的季度数据，发现一线城市房地产的财富效应显著为负，二线城市不显著，三线城市微弱为正。

　　显然，在一二线城市，首套房上车和二套房改善越来越难，房价上涨对消费是负作用。三线城市不同，外来流动人口占比较低，且房价整体合理，房价上涨能让居民感受到财富增值，对消费反倒有一定的促进作用。

　　事实上，近年来大家在分析下沉市场的消费潜力时，就把低房价视作重要指标。房价低，才有积蓄，有钱有闲，自然会衍生出很多消费需求，尤其是各种生活服务类消费。

　　此外，当上车越来越难时，房价上涨还会拉大财富差距，由于高收入群体边际消费倾向更低，财富差距的扩大，对消费也是负作用。

　　据中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》，2018年前三季度中国城镇新成交住房中，首套房占比仅为12.8%，较2008年下降57个百分点。有房群体正在成为购房的主体，持续享受房价上涨的红利，无房群体无力上车，二者的财富差距持续扩大。

　　所以，综合考虑财富效应、消费派生效应、挤出效应、财富差距效应之后，得出的结论是高房价会压制消费。

　　不过，高房价压制消费，并不能简单得出降房价促消费的结论。房价影响面太广了，牵一发动全身，从促消费角度看，小幅降房价作用不明显，大幅降房价可能得不偿失。

　　疫情之后，无风险利率下行，作为对利率高度敏感的资产，房价面临较大的上涨压力，国内一些城市也出现了房价快速上涨的苗头，引来调控政策进一步升级。

　　当前，国内房地产调控以“稳地价、稳房价、稳预期”为基调，需求侧打击投资炒作，供给侧规范融资规模，对市场过热起到了快速降温作用。在低利率的环境下，控住房价慢涨即是胜利，期待房地产价格大幅下降来释放居民消费潜力，是不现实的。

　　房价有泡沫吗？

　　与降房价促消费相比，更多人关心的可能是现在的房价有泡沫吗？

　　市场一般喜欢用房价收入比来判断房价的合理性。国际横向对比看，一般认为房价收入比超过5倍，就是严重不可负担的。据此推断，中国很多城市房价收入比超过10倍，显然是不合理的。

　　不过，不同国家经济增速不同，收入增速不同，房价收入比不能简单对比。就像在股市中，成长性高的股票总是对应更高的市盈率，中国一二线城市较高的房价收入比，与中国经济仍处于中高速增长阶段是密切相关的。

　　所以，较高的房价收入比，说明国内一线城市的房价对绝大多数人是不可负担的，但还难以得出价格存在泡沫的结论。当经济增速和收入增速趋势性大幅放缓后，房价收入比自然能回归至较低的水平。

　　以银行业为例，2012年之后，银行告别了盈利增速动辄30%的黄金时代，四大行的市盈率也出现趋势性拐点，从前期的30倍以上市盈率，降低到10倍以下，且再也不可能回去。

　　所以，着眼于市场规律，可负担性不代表合理性。房子背后，对应的不仅仅是钢铁水泥的材料成本，也不仅仅是住有所居的心理诉求，背后还承载着各种便利、资源和机会。核心地段总是稀缺的，核心地段的房价就不可能让所有人都能负担；一线城市也是稀缺的，一线城市的房价总显得高不可攀。

　　即便如此，对房价增速进行调控也是必要的，对于投资品，人们买涨不买跌且越涨越买，快速上涨本身必然催生非理性繁荣。把速度降下来，才能把房子附带的投机属性降下来，从而更接近实现“房住不炒”的目标。(摘编自微信公众号“苏宁金融研究院”)(中新经纬APP)

薛洪言

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