中新经纬客户端10月23日电 题：《李宇嘉：拉响警报，楼市临界点，告别非理性买房》

　　作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

　　中介死磕低迷楼市

　　近日，我接触了一家新楼盘销售的代理机构，才真正领教了什么叫“让不可能成为可能”。这个团队，在刚刚过去的国庆黄金周，掀起了“怼房节”，怒怼降温的市场，死磕低迷的需求，700人的团队全员无休、大战了十天(9月28日到10月7日)，创造了“淡市”的奇迹。

　　506套房，28亿认购金额。低潮市场，掀起小高潮。这样的战绩，比去年的“光盘节”还要猛。不过，老板很淡定，绝招有三个，一是坚定必胜的信念。用老板的话来讲，楼市需求还在，只是被冻住了、被冰层压抑住了，我们要“怼”破冰层。

　　所以，老板的任务是，将这种信念传达给员工。二是金钱开道，300万现金给到一线人员，卖出一套房，当场发钱。三是多盘联动，总有一款适合用户，肥水不流外人田。再坏的市场，再难卖的项目，都能“化腐朽为神奇”。房子卖不出去，是因为员工不努力，没有必胜的信念。

　　开发商死磕低迷楼市

　　听完这个故事，除了背后凉飕飕的，是不是特别佩服呢？一个个案例，让你不得不相信。世人眼里，房地产巨大的财富效应，激励着一批一批人前赴后继。不怕你不敢做，就怕你不敢想。

　　但其实，现在你到任何一个城市，都发现不缺房子，所到之处都是密密麻麻在售在建的新盘。买房热情，也没那么高了。近年来各个城市房价涨幅都不大，很多人不着急买房，每个片区，都有竞品，购房者可以挑来挑去。所以，近期各地新盘去化率都在20%-40%。

　　但是，你不着急，有人着急。除了营销代理外，怒怼市场降温，死磕低迷需求的，还有开发商。明明去化率只有40%，但就是能做出80%的数字。没办法，销售目标的KPI摆在那，不完成不行。不完成，奖金飞了不说，还得卷铺盖走人。

　　开发商认为，开盘是惊险的一跳，最好是“日光”。但现在，即便分批推盘、小步快走，也很难“日光”了。老板需要钱，也不能无限期地蓄客，就做一个80%的去化率数据，相当于给市场打了一针强心针。毕竟，预期太重要了，开盘去化80%，可以激起多少购房欲望？

　　地方政府死磕低迷楼市

　　预期，对政府也很重要。怒怼市场降温，死磕低迷需求，创造“淡市”奇迹的，还包括地方政府。市场热了被问责，冷了更不行。楼市冷了，地卖不出去，税收没着落，很多基建都得停摆。

　　所以，一旦地产冷了，各种“托市”接踵而来。我们经常听到，二期项目降价，一期购房者会维权。租金也不能跌，不然很多人就不买房了。近期，某热点城市统计部门，一而再再而三地要求某龙头房产中介重新上报租金数据。搞半天才知道，原来上报的数据显示，租金跌了。直到中介将数据改为上涨才罢休。

　　百姓死磕低迷楼市

　　对老百姓来讲，他们不像营销代理、开发商、地方政府、媒体那样，打了鸡血似的怒怼市场降温，死磕低迷需求，创造“淡市”奇迹。但是，他们是践行这一理念无声却异常强大的一股力量，并集体合力，左右着政策的方向。

　　前两天看到一则报道，媒体街头采访问到，这些年，您觉得有多大的获得感？答曰：获得感满满的，我家里买了2套房，一套自己和儿子、儿媳妇住，另一套打算留给孙子未来娶媳妇。看看，所谓的“获得感”，就是买没买房，买了几套房。房价跌了，是不是“获得感”就没了呢？答案不言而喻。

　　我岳母退休了没事干，下楼和街坊闲谈，有时候到房产中介的橱窗边，看看自己的房子值多少钱。大概是觉得，自己退休金不足，不足以养老，希望房子能帮上忙。我没说什么，因为她的养老金确实不足。

　　别说你是无辜的

　　最后总结一下，楼市现在这个样子，高高在上，却不能往下走，因为各方不同意。但继续向上万万不行，一业兴百业衰，灰犀牛就在前方。对这个结局，每个人或主体都要负责任。雪崩时，没有一片雪花是无辜的。没有雪花，何来雪崩？ (摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)(中新经纬APP)

李宇嘉

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