中新经纬客户端10月29日电 题：《李宇嘉：海南户籍新政，修复产业转型的人口基础》

　　作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

　　从三亚辟谣，“我没有松绑限购”，再到海南全省基本取消落户限制，也就是一天时间。其实，三亚急于向市场传递的是，“此松绑”非“彼松绑”，对人才松绑(大专以上学历一年社保可购房，紧缺人才直接购房)，而不是对所有的人松绑。三亚与长沙、燕郊一样，都是针对人才购房松绑。

　　地产对海南影响有多大？

　　就三亚而言，作为房价TOP5的城市，2018年三亚人口仅64万，仅比2017年增长2.46万人。三亚增长的这2.46万人，有多少是人才？有多少是候鸟度假的老年人。

　　大家想想，相比部分内地新一线城市(比如长沙、东莞、宁波、苏州和青岛等)，三亚除了拿房子来引人，还能怎么办？如此说来，对三亚松绑限购，是不是会有些许同情呢？就连第二大城市都如此，整个海南省呢？

　　没有哪个省市，像海南一样，对楼市的痛有如此透彻的领悟。海南省，是中国唯一经历过房地产泡沫破灭(上世纪90年代)，留下一地鸡毛的省份。当时，“天涯，海角，烂尾楼”成为海南的三大景观，别墅养猪、地基养鱼。好了伤疤忘了痛，2010年“国际旅游岛”，泡沫又来了一回。

　　这次，直接将海南经济绑到地产上。2017年，房地产开发投资占固定资产投资的比重，直接税收贡献，都在50%以上，有的县市达70%。全国各省房地产依赖度的排名上，海南排第一；城市房地产依赖度排名，海口、三亚排前两位，房地产投资分别占GDP的40.3%、67.7%。而且，这一波泡沫直接引爆全国人到海南投资炒房，三亚房价推到一线城市的水平上。

　　农业、旅游、房地产，这是海南过去三大支柱产业。备受重视的海南旅游，其实就是基于“酒店+沙滩”的度假，对地方经济而言“中看不中用”，没有太大贡献。反而，基于炒房的旅游，社会氛围浮躁，物价高企，加上孤悬南中国的区位劣势，岛屿经济市场狭窄，实体经济疲软。

　　照此下去，海南要注意地产泡沫风险了。所以，长痛不如短痛，痛定思痛，2018年3月海南宣布：“以壮士断腕的决心，减少经济对房地产的依赖”；2018年4月，海南祭出了史上最强调控：全域限购，五年社保，七成首付，五年限售。此举宣告，海南彻底挥别地产依赖。

　　“停掉”房地产后

　　断了后路，就要开前路。2018年4月份，海南建设30周年之际，国家给了海南史上最大的“政策红包”，打造全岛自贸区、自贸岛，发展以旅游、高新技术产、现代服务业为主导的产业，以“新三大产业支柱”，取代原有的“三大支柱”，真正实现海南经济的腾飞。

　　一年之后的当下，看看海南的变化。新动能的培育效果还是不错的。比如，2018年2月海南进出口还是负增长-27.3%，2018年底，增长幅度已经变成正增长20.8%，创4年新高；海关总署统计，2019年上半年海南外贸进出口455.6亿元，同比增长45.6%，增速排名全国首位。

　　根据海南官方的统计，2018年海南新设外资企业增长85.6%，实际利用外资增长112.7%。2019年在2018年高增长的基础上，进一步高增长。高增长到什么地步？2019年，1-8月份新设外资企业增长189.2%，实际利用外资增长565.5%，突变式增长，非常得耀眼。

　　过去，地产过快增长、依赖较深，哪是一时半会儿可以挥别的。现在看，地产下行对海南的冲击还是很大的。比如，2019年1-8月份海南房地产销售面积降低52%、房地产销售额降低50%；前7个月，海南房地产开发投资增速下跌31.1%。2019年前7个月，海南全口径财政收入同比增速为负6.8%，创2013年以来新低。公布今年上半年经济增长数据的，海南是少有的没有完成年初目标的省份，差了1.7个百分点。

　　修复产业转型的人口基础

　　新经济前景好，但需要人才，配套新经济发展，上下游也好，政府管理和社会治理也好，都要有人。如省长沈晓明所言，人才是制约海南发展的“三大痛点”之一。其实，海南引人是最用心的，2018年以来祭出8次人才新政。问题是，区位、产业、教育、科研等，海南与内地差距颇大，引人没有优势。

　　以海口为例，2018年海口常住人口230.23万人，较上年增加3.02万人，剔除掉自然增长的1.81万人，全年人口机械迁入量仅1.21万人。宁波、东莞等新一线城市2018年人口机械增长均在10万人以上。按照目前引人速度，2025年“百万人才进海南”的目标将很难实现。

　　形势已非昨日，当前的“抢人环境”已非昔比。“抢人才”早已降维至“抢人口”，杭州、西安和长沙等城市，已把人才的门槛降至了大专及中职中专；石家庄“零门槛”落户；河南、广西等以省为单位，省内多数城市已经取消了落户限制。在此，海南怎么办？

　　悬在国家版图最南端，没有区位优势；岛屿经济体，就业机会少；基础设施比较落后，房价、物价还高得离谱。对海南来讲，全国人口红利减少的情况下，当然就是彻底退出落户限制了。此次海南“户籍改革”方案中，取消了农业和非农户口区别，建立基于社区的落户制度，诚意很足。

　　有国家政策大红包，落户完全放开。是不是海南的房价就要上涨了呢？其实完全不是这个简单逻辑。2018年，百万人才计划抛出后，海南把人才门槛降低至大专。2019年6月，购房限制拉低到1年社保。但是，正如以上分析，海南的楼市还是一片惨淡。

　　以三亚为例，据安居客数据，三亚房价从2018年开始一路走低，尽管近两个月跌幅有所收窄，但到2019年10月，房价同比跌幅接近10%。为何？不靠地产刺激，说了不靠，坚决不靠！

　　户改方案说得很清楚，“省外居民，取得本省居住证并参加海南省城镇从业人员基本养老保险(暂不含临时养老保险缴费账户)和海南省城镇从业人员基本医疗保险的，可在有合法稳定住所的城镇社区落户。”也就是说，落户限制取消后，买房限制依旧，仍然需要满足至少一名家庭成员，在海南缴税或社保，24个月以上；属于人才的，缴足1年以上社保。

　　现在，除一线城市外，户籍门槛已经很低了，对楼市已无多大刺激了。所以，真正看好海南的产业，特别是想到海南去创业的、就业的，可以持有房产。但要注意，要长期持有，分享政策红利、产业红利，以及楼市独特的红利，比如养老产业布局、度假型地产的布局。(中新经纬APP)

　　李宇嘉

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