金地赚钱能力遭挑战 “三费”控制拖累业绩增长？

　　作为赫赫有名的“招保万金”阵营中一员，金地曾很长一段时间处于掉队中，碧桂园、恒大、融创等一大批后来者居上。不过近两年，金地在规模上表现出明显的进取心，无论是在拿地还是销售额增速上。但是随着规模扩张，金地的销售、财务等成本费用也迅速攀升，加之权益占比较低的事实，致使金地今年前三季度净利润增速较低，与营业收入增幅不相匹配。

　　受此影响，三季度财报发布后，金地股价出现波动，次日开盘跌幅一度达到6.5%。

　　营收增、利润降

　　根据财报，金地2019年前三季度实现营业收入425.32亿元，同比增长26.91%。在市场大势下，这一增速并不算低。Wind数据显示，今年前三季度A股115家房企合计实现营业总收入13800.40亿元，同比增长22.25%。

　　不过，相比于营收报喜，金地的净利润增长则出现波动。

　　数据显示，今年前三季度，金地实现归母净利润54.24亿元，同比增幅仅有3.41%；归属于上市公司股东扣除非经常性损益的净利润53.26亿元，同比增长4.78%。具体到第三季度，金地归母净利润为17.93亿元，与去年同期相比竟还减少10.6亿元。

　　营收向好，净利增长乏力，这对于金地的成本控制能力提出挑战。国盛证券研报分析，金地三季度业绩低于预期，直接原因是财务费用率、销售费用率提升以及来自联合营企业的投资收益减少，共同导致归母净利润增速大幅低于营收增速。

　　细究金地合并利润表，新京报记者发现，金地今年前三季度的三费率为10.2%，较去年同期上升2.7个百分点。其中，销售费用为10.99亿元，同比大增85.38%，而金地前三季度销售额同比增速为33.7%；财务费用为5.64亿元，去年同期是-2.86亿元，主要原因是利息支出增加，金地前三季度利息支出为22.53亿元，同比增幅达到92%。在联合营企业的投资收益方面，第三季度为5.52亿元，同比减少近50%。

　　需要指出的，房地产行业成本一般结算当期，而营业收入结算具有延迟性，所以如果当期销售成本增加，则会稀释部分利润。对于金地来说，市场下行周期，前三季度33.7%的销售额同比增速并不算低，可能是通过增加广告费、渠道费等销售费用来提升。

　　在业内人士看来，受房地产结转周期影响，季报或许并不能全面反映房企发展现状，需要从全年来观察。华泰证券研报认为，金地四季度竣工规模占全年的比重达39%，意味着四季度将迎来结算高峰，营业利润的提升将稀释期间费用的影响，为全年业绩护航。

　　此外，需要关注的是，近几年来，为了扩张规模，金地合作项目较多，这也使得该企业营业收入的结算表现却不太稳定。在2017年，金地实现营业收入376.62亿元，同比下降32.15%。金地集团在2017年年报中曾解释称，公司当期营业收入下滑幅度较大的主要原因是并表范围内的房地产项目的结算面积和结算收入减少。

　　纵观过去几年金地新增土储权益占比有所增加，但是在行业中仍不算太高。2017年，金地新增总土地储备约1305万平方米，权益占比45.6%。2018，金地新增总土地储备约1072万平方米，权益占比有所下降，为44.8%。今年上半年，金地新增土储权益占比有所提升，约为59%。

　　加速拿地致现金流为负

　　金地曾喊出三年2000亿元的销售目标，也曾说过“不以规模论英雄”。但是在规模扩张这条道路上，金地的野心愈发明显。

　　数据显示，今年前三季度，金地销售额达到1418.5亿元，同比增长33.7%，按照2000亿元目标计算，其完成率为71%。如果按照去年前三季度65%的销售额贡献占比来看，2019年金地进入两千亿门槛的可能性较大。

　　为了支撑销售业绩的增长，金地近两三年在土地市场可谓积极。2017年，金地全年共获取94宗土地，总合同投资额突破1000亿元，为公司新增了约1305万平方米的总土地储备，创历史新高。2018年，金地获取了91宗土地，总投资额约1000亿元，权益投资额约404亿元，公司新增总土地储备约1072万平方米。2019年上半年，金地获取了46宗土地，总投资额约554亿元，权益投资额约298亿元，新增权益储备约399万平方米。

　　高速扩张，令金地近两年的经营性现金流也呈现紧绷状态，2017年、2018年两年连续为负。截至三季度末，金地经营活动产生的现金流量净额为-2.71亿元，年中为-70.56亿元；投资活动产生的现金流量净额-59.47亿元，年中为-39.21亿元；筹资活动产生的现金流量净额74.8亿元，同比减少66.98%。

　　在现金方面，截至三季度末，金地现金及现金等价物净增加额14.13亿元，期末现金及现金等价物余额430.99亿元，货币资金对短期有息负债(一年内到期的非流动负债+短期借款)覆盖倍数约2.05倍。

　　但是仍需要关注的是，截至三季度末，金地一年内到期的非流动负债179.93亿元，相比年初同比大增117.67%。

　　受前三季度小幅加杠杆，金地资产负债率由年初的76.12%提升至三季度末的76.42%，净负债率提升了12.1个百分点，达60.1%，不过在行业中仍处于稳健水平。

　　记者 段文平