夏丹：量升价稳是年末楼市主基调

2019-11-19 14:48:30 中新经纬

　　中新经纬客户端11月19日电题：《夏丹：量升价稳是年末楼市主基调》

　　作者夏丹(交通银行金融研究中心资深研究员)

　　国家统计局公布的10月份房地产投资、销售和房价数据显示，本月房价增速平稳下行，成交增速如期小幅改善，开发投资增速有所回落，资金来源增速继续放缓。

　　1、房价增速平稳下行，土地溢价走低有利后续控房价。

　　10月70个大中城市新房价格环比增长0.5%，与上月持平；新房价格同比增长8%，较上月回落0.6个百分点；二手房价环比和同比增速分别为0.1%和4.2%，分别回落0.2个百分点和0.4个百分点。

　　除新房价格环比上月持平以外，新房同比、二手房环比、二手房同比增幅均较上月收窄，延续了年中以来平稳下行的态势。这主要是5月起行业融资政策收紧带来的明显效果。在资金受限的客观条件下，更多房企选择以价换量的方式降价促销，这样的趋势将在年末持续。

　　土地成交溢价率的走低有利于后续房价保持平稳。5月以来二线和三线城市土地成交溢价率持续走低，从4月的高点22.3%、27.7%降至10月的6.4%、7%，有助于带动这些地区房价理性回归。一线城市土地成交总体保持较低溢价，今年多数月份仅有5%以内的小幅溢价，但近两月有所抬升。随着开发企业一线城市补库存意愿增强，优质地块溢价率依然具备上行空间，控制好地价将是一定程度上稳定一线城市房价的源头。

　　2、成交增速如期小幅改善，但可持续性存忧。

　　1-10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，1-9月份为下降0.1%。商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。

　　如上期报告分析，四季度是积极推盘促销和业绩冲刺阶段，叠加基数走低的直接作用，销售面积同比转正，销售额增速回升。在主流房企中，六成房企已完成其全年预定任务的80%以上，其中恒大、龙湖等10家房企完成率在90%以上；近三成的房企完成率在70%-80%之间。短期内销售数据小幅反弹的趋势可能延续到年末。

　　然而，销售数据的短期好转可能不会带来趋势性反转。一是以供促需和以价换量力度将在明年初减弱，二是今年土地购置持续减少，各月土地购置面积和土地成交价款同比持续负增，可能降低明年推盘的“粮草”，销售改善的持续性存忧。

　　3、开发投资增速有所回落，土地购置走弱是主因。

　　1-10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资80666亿元，增长14.6%，增速回落0.3个百分点。

　　从房地产投资的组成来看，目前占比约六成的建安投资维持坚挺。当前依然处于项目施工高峰期，房屋施工和开工保持高增，1-10月份同比分别增长9.0%和10.0%，分别比1-9月份加快0.3个百分点和1.4个百分点。施工高增使建筑工程投资快速增长，也带来竣工数据在加速修复。1-10月份竣工面积同比下降5.5%，降幅明显收窄3.1个百分点，竣工增速有望企稳回升。

　　目前占比约1/3的土地投资走弱。1-10月份房企土地购置面积和土地成交价款分别同比下降16.3%和下降15.2%，降幅分别收窄3.9个百分点和3个百分点。土地市场成交的两位数负增贯穿全年各月，分期给付的土地购置费可能进一步放缓。

　　4、融资环境持续从紧，房企资金来源增速继续放缓。

　　1-10月份，房地产开发企业到位资金145151亿元，同比增长7.0%，增速比1-9月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款21288亿元，增长7.9%；利用外资131亿元，增长63.2%；自筹资金46996亿元，增长3.3%；定金及预收款49163亿元，增长9.4%；个人按揭贷款22137亿元，增长14.1%。

　　在行业资金增长受限的背景下，除销售提升带动定金和个人房贷增速加快以外，其余各项资金来源均有放缓。若销售改善不可持续，融资环境没有放松迹象，则房企到位资金增速将继续放缓。

　　近期三盛宏业曝债务危机，可能只是资金收紧下的冰山一角。近两年房企破产案例不断涌现，今年前10个月全国破产房企已达400余家，行业调整中加快优胜劣汰也是行业迈向成熟的必经之路。