房地产市场的“长短”之治

　　【西街观察】房地产市场的“长短”之治

　　作者：陶凤

　　全国住房和城乡建设工作会议21日在北京召开，会议提出2021年八大重点工作，其中包括全力实施城市更新行动，加快补齐租赁住房短板，稳妥实施房地产长效机制方案等。

　　在此之前，今年中央经济工作会议首次提出解决好大城市住房突出问题。在继续强调“房住不炒”定位的同时，会议在租赁住房上着墨颇多。这是继2020年中央经济工作会议之后，又一场重磅会议定调2021年楼市走向，回应了关于近期及未来房地产市场的种种关切。

　　明年的房地产市场调控会不会放松？住房租赁市场如何规范发展？专业化、规模化住房租赁企业怎样培育？

　　本月初，国务院副总理韩正在住房城乡建设部座谈会上的讲话就有不少“线索”。韩正在这次会议上的发言，渗透了关于未来中国房地产市场调控的关键信号。他提到“加强房地产金融调控”，同时强调“加强日常监管，促进住房租赁市场健康发展”，还表示“不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦”。

　　房地产不仅关乎经济，更关乎民生。长期以来，房地产发展作为最大的民生关切，尽管经适房、公租房、廉租房等保障性住房政策在各地推行，公众对于“更好发挥政府作用”的期待并没有减弱。

　　比如，缓解租房之痛，长效机制更侧重于供给侧结构性改革，通过建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房体系。从2015年中央经济工作会议提出“建立购租并举的住房制度”，发展健康的住房租赁市场，已经成为深化住房制度改革的共识。

　　房地产调控遇到的问题，既有短期棘手的新问题，又有长期的周期性的老毛病。经过几十年的发展，中国房地产市场的复杂度和不确定性很高，不存在一针见效的灵药，长效机制也不会一夜之间成熟。

　　房地产长效机制的建设，需要有短期之治，更需要有长期之智。需要短期政策的灵活多变，从实际出发不断完善政策工具箱，又需要长期机制，推动房地产市场平稳健康发展。在十四五期间难得的窗口期大有作为，让中国的房地产从过往的调控周期加速步入制度建设周期中来。

　　“十四五”期间，房地产市场的调控主线将依旧是坚持市场化改革，要继续厘清政府和市场的关系，保障低收入群体的住房问题，同时保障刚需群体的买房问题，因此在长效机制建设方面必须有更多实质进展。在土地制度上，改革土地招拍挂制度，增加大量低效土地等供应主体；在金融政策上，加强对对贷款资质和信用的审核，防止房地产与金融风险相互传导。在税收政策上，应该多考虑增加持有环节成本，降低交易环节成本，避免财富分配过度失衡。