《民法典》将正式施行事关房子的这些条款你都了解吗？

2020-12-24 14:33:40 燕赵晚报

　　《民法典》明年1月1日正式施行事关房子的这些条款您都了解吗？

　　《中华人民共和国民法典》(下文简称：《民法典》)2021年1月1日起正式施行，距离施行时间已不满一周时间。《民法典》中涉及到的一些与房产有关的内容，与我们的利益息息相关。除了之前本报已经报道关注过的条款，针对房屋到期续期问题、租赁合同方案的一些规定，记者做了一个汇总总结，供读者了解。

　　本报记者陈霞汇总整理

　　房子到了产权年限以后如何处理

　　目前市场上的房子主要有商品住宅，写字楼、公寓、商铺等商用房，土地使用年限从40年到70年不等。土地到期以后，到底用不用续费，续费多少，一直是一个比较有争议的话题。

　　这次《民法典(物权编)》第359条提出：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理：该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定。没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　《民法典》基本沿用了物权法的规定，对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定。对于住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。这意味着两个信息：一是土地使用权满70年之后，可以自动续期，不必担心土地被收回；二是续期是否需要缴纳费用暂未明确，有减免的可能。

　　不过不管是物权法还是《民法典》，对续期收费问题还都没有明确说法。对于自动续期的期限如何规定，是否缴纳费用以及费用标准如何确定等问题，交由其他法律、行政法规规定。目前，因绝大多数住宅建设用地使用权尚未到期，故法院面临的相关法律争议较少。

　　通过中介看房，不能跳过中介成交

　　一般买二手房，基本上都是通过中介成交。因为涉及到找房、签约、资金监管和过户等一系列程序，毕竟中介是专业的。随之而来是不菲的中介费。所以，有人就会想办法，通过大中介找到心仪房源以后，再通过小中介或者自行联系业主进行交易，尽可能减少中介费的支出。也就是行业俗称的跳单。类似的新闻也不少，中介被跳单以后，或者采用非正常手段，或者通过法律途径维护自己的利益。

　　《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

　　在押的房产，无需解押就可以过户

　　买卖过房产的读者都知道，卖房过户前必须解押。也就是如果房子目前有抵押，不管是正常的银行贷款，还是其他抵押，过户前必须结清，保证房本是无抵押状态。

　　《民法典(物权编)》第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”第406条第2款规定：“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”

　　这意味着房子如果有抵押，只要双方协商好，无需解押可以直接过户。对于卖方来说是非常有利，因为房子如果抵押的额度比较大，过户前需要大量资金进行解押，如果卖方资金不足，需要借贷或者过桥的话，增加了售房成本，到手的房款就少了。

　　租房的这五个新规，您了解吗？

　　此外，《民法典》中还有五项新规涉及租房人权益保障的诸多方面：设立居住权的房屋不得出租；房屋所有权存争议、被查封的可以退租；转租房屋新设6个月异议时间；租房人享受优先租赁权；近亲属购买权优于租房人购买权。

　　新规①——设立居住权的房屋不得出租

　　居住权，是《民法典》中新增的一项公民权利。——房屋所有人可以在不改变物权的情况下，设立房屋居住权(一定期限的使用权)。

　　同时《民法典》第369条规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。

　　建议：租房人在租房时应核实房屋有无设立居住权，同时可以要求在房屋租赁合同中明确“该房屋没有设立居住权……不得新设居住权……否则……”的违约责任事项，以防日后合同因“居住权”问题失去法律效力。

　　新规②——房屋所有权存争议、被查封的可以退租