2021北京土拍正式收官：1905亿背后的冷暖剧变

　　2021北京土拍正式收官：1905亿背后的冷暖剧变

　　12月27日，北京2021年集中供地迎来收官之战，中建智地、龙湖、金茂三家房企，现场竞逐房山区拱辰街道地块。

　　据悉，该地块位于房山大学城板块，距离良乡大学城地铁西站约400米，起拍价16.2亿元，地价上限18.6亿元，须配建11400平方米保障房。现场竞价达到上限后，将转为竞报“现房销售”面积，若竞到上限面积，转入竞高标准方案。

　　竞拍开始后，中建智地率出价，龙湖随后跟进，金茂按兵不动。接近地价上限时，中建智地与龙湖加快节奏，随后在第28轮，中建智地以18.63亿触及价格上限。不过，转入竞现房销售面积环节后，无人举牌，于是地块被中建智地以18.6亿拿下，溢价率15%。

　　至此，北京第三轮集中供地画上句号，11宗地共收金281.51亿元，其中8宗地底价成交，2宗地以线上最高报价成交，1宗地线下溢价成交，另有2宗地流拍。加上第一、第二轮供地，2021年北京在三轮集中供地中共收金约1905亿元。

　　回望这一年，北京首次试水集中供地，市场热度也经历了过山车般的行情。

　　5月11日，北京第一轮集中供地结束，放上货架的30宗地块共揽金1110亿元。彼时，土拍规则刚迎来巨变，房企心态有一定的恐慌与不确定性，纷纷出手拿地。数据显示，有超过50个开发商和200余个主体参与竞争，保证金便超过1500亿元。

　　参拍房企中，有包括华润、保利、中海、中粮等央企国企，还包括万科、融创、绿城、碧桂园等头部房企，也有城建、天恒、首开在内的“地头蛇”。

　　但是，土拍行进到第二轮，北京市场热度大幅下降。9月下旬，北京二批次共挂出43宗土地，但26宗土地无房企报名，其余17宗土地中有5宗地块底价成交，11宗地块溢价成交，平均溢价率5.64%，共揽金513.45亿元，央企国企是拿地主力。

　　到年末第三轮，北京供地规模较此前大幅缩小，虽然未出现大幅流拍的现象，但房企态度也极为谨慎，杭州土拍那样的回暖局面未在此上演。

　　12月24日，北京市第三批次商品住宅用地挂牌报价截止，根据报名及报价情况，有9宗地当日成交，2宗地流拍，另外1宗地进入现场竞价环节。

　　官方消息显示，本批次仅一宗朝阳区管庄乡GZGJC-02地块无企业报名，最终流拍。另一宗丰台区王佐镇青龙湖C地块因参加竞买的企业不具有房地产开发资质，不符合竞买资格，且无其他企业报名，导致地块流拍。

　　底价成交的地块中，尤以京投公司、京投置地联合体最为大手笔，包揽朝阳东坝三宗地块，总价175.3亿元。这三宗地是本次土拍的重点地块，首次探索“期地”（先出让，根据轨道交通工程进度，1-2年内交地）出让模式，可提前锁定未来区域房价、地价水平。

　　同样热门的朝阳劲松街道地块，被葛洲坝集团以底价11.4亿元斩获。该地块的出让也颇具戏剧性，报名环节本来有保利的身影，且计划转入27日的现场竞价环节，但最终保利退出，直接由葛洲坝以11.4亿元底价竞得，住宅部分需要全部现房销售。

　　此外，龙湖、京能联合体以20.8亿元底价，获取朝阳管庄03地块；中建京西建设以底价3.9亿元摘得延庆地块；北京大兴宾馆有限责任公司以底价4.26亿元，摘得大兴黄村旅馆用地；首开、住总、旭辉、密云城投联合体，以底价20.7亿元摘得密云地块。

　　同样具有戏剧性的是，门头沟两宗地的竞争。本来，这两宗地由电建、金地、招商、金茂四家房企竞拍，但因无人递交线下竞买申请，最终以线上最高报价被金地、金茂竞得。

　　总体而言，北京第三轮土拍远不及年初时火热，地块底价成交成为主流，曾经现场角逐、拍到后欢呼的场面，已经成为遥远的历史。在土地市场整体下行的趋势中，房企在京投资态度也更趋理性。不过，相较于第二轮的冰点局面，目前市场情绪有所修复。

　　值得注意的是，放在全国第三轮集中供地中，北京的市场热度远不及杭州等城市。

　　中信证券分析师认为，杭州是一二手房价价差很大的城市，一手限价的小幅上行，可以确保销售速度，也会增加土地出让的吸引力。高限价差的城市，也意味着该城市的盈利模型高度确定，受市场下行影响很小，即市场价很难冲击新房定价。

　　克而瑞研究中心则表示，目前，不同城市的土拍热度正进一步分化，其中杭州市场热度表现不俗。“尽管政策有所宽松，但市场下行叠加融资收紧等因素仍是房企悬顶之剑，投资谨慎的预期不会大幅扭转，城市间分化仍将进一步加剧。”