房企融资“黑五月”：境内外发债量环比跌四成
在房地产金融审慎监管的背景下，开发商融资环境保持收紧态势。
6月10日，房地产资管信息服务平台(CAIC)发布数据显示，5月房企境内外共发行债券约590亿元，同比微升4.8%，环比大幅下降38.2%。其中，发行债券的房企数量有45家，仅为4月发行数量的一半。
同日，中指研究院最新发布的报告也显示，5月房企融资总额持续下降，行业平均利率环比小幅上升。“融资总额持续下降及平均融资利率上升，表明房企外部融资环境持续偏紧。”该机构分析认为。
实际上，5月本是房企传统债券融资“小月”，但受期内“供应链融资收紧”事件等影响，房企境内融资收缩幅度超出预期。
旭辉控股行政总裁林峰日前发文称，对房企的融资会进一步收紧，最近监管部门又叫停了一批供应链融资，金融机构下半年的投放头寸原本就比上半年少，各个水龙头都是拧紧趋势，建议企业珍惜现金流。
融资“水龙头”拧紧
自去年下半年“三条红线”发布以来，针对房企融资的调控持续加码。
日前，第一财经从多个信息源获悉，房地产供应链非标融资有收紧趋势，基金子公司对该类产品的备案被叫停。与此同时，沪深交易所于5月大批量终止ABS项目，其中不乏涉房类项目，释放出监管趋紧气氛。
“境内债市受大量ABS项目集中终止事件影响，监管趋紧预期上扬。”贝壳研究院认为，尽管该事件后官方解释其为“项目超期处理”的常规操作，但仍为后期境内非标融资的审批和发行带来一定的影响。
从各机构最新数据也可看出，房企在“降杠杆”诉求下融资行为大幅收缩。
CAIC统计数据显示，5月房企境内外融资总量环比下降近四成，发债房企数量进一步减少。截至5月底，房企境内外发债累计融资总规模约合4579亿元，较去年同比下降5%，同比降幅较4月有所收窄。
该机构认为，房企发债量大幅收缩，主要因境内融资收紧，多项资产证券化产品的规范性政策限制房企融资，境内债权融资有所影响，融资量下降；受此影响，房企将关注点转向海外，境外债权融资得到较大恢复。
数据显示，5月房企境内外共发行债券约590亿元，其中境内发债规模达336亿元，同比下降58.4%，环比上升2.2%；海外债方面，5月共发行254亿元，同比上升70%，环比上升75%。
在国内融资收紧背景下，境外发债一直是房企“补血”的重要途径，加上近期人民币走强等因素影响，房企5月境外融资同环比大增。但贝壳研究院认为，虽然短期发债规模小幅回升，但整体保持不确定性波动。
对债务压力较大的房企来说，如果不能顺利“借新还旧”，融资规模不能覆盖到期债务，便需靠自由资金偿还，经营风险将无形中加大。
近日出现流动性问题的蓝光发展，便遭遇了类似危机。蓝光发展CFO欧俊明表示，公司上半年到期的债券，不像以往正常融资环境下大部分可以通过再融资来覆盖，新发规模和到期规模之间的缺口比以往大。
“过去十多年来，开年地产融资环境就如此严峻，还是第一次碰到。”他说，三道红线、房地产贷款集中管理制度等政策后，银行整体对地产行业的授信额度都有所收紧，房贷集中管理对回款规模和速度也有影响。
CAIC监测数据显示，6月份房企将有36笔债券到期，总计约515亿元，偿债压力虽较高峰期有所缓解，但偿债压力仍然不容忽视。
小房企成本飙涨
5月18日，佳源国际公布了一笔发债计划，拟上市1.3亿美元的优先票据，票据利率为11.0%，2024年到期。早前1月21日，佳源国际还公布了一笔3亿美元规模的发债计划，票面利率高达12.5%。
超10%的融资成本，高于行业平均水平，也折射出中小房企融资艰难的现状。
克而瑞表示，百强房企门槛正在成为融资分水岭，5月TOP100房企境内发债成本均在5%上下，相差不大，TOP20房企融资规模较大，且融资成本较低；而非TOP100房企发债融资占比跌至18%。
海外债方面，TOP20-30房企海外发债融资成本最高，接近11%，而TOP10房企的海外债加权融资成本仅有3.45%。
“房地产金融监管保持高压态势，出于对民营房企经营和现金流稳定性的担忧，资金更倾向于国资房企和规模房企，国企逐渐成为融资市场上的主力。民营房企中，仅TOP50甚至TOP30才能在国内顺利发债。”该机构称。
行业新环境下，龙头房企与央企、国企的优势在进一步凸显。
克而瑞统计显示，5月发债量最高的是华润置地，发行了一笔60亿元的中期票据，融资利率3.29%-3.84%。从发债年限看，万科和龙湖发行的公司债年限达7年，旭辉的一笔1.5亿美元的绿色优先票据年限也达到7年。
整体来看，国资房企融资更占优势，融资成本进一步下调，国企发行债券票面利率较一季度下调近50个基点，仅有3.71%。而民营房企的发债融资成本较一季度微涨至6.78%，为各类房企最高。
业内认为，目前超半数房企仍为融资驱动，随着融资环境收紧，未来开展多元化融资渠道、优化自身债务结构，是其顺利融资且降低融资成本的关键。与此同时，房企促销售、加强回款已成为当务之急。
值得注意的是，融资艰难、成本上升，对中小房企拿地及盈利均会有所冲击。
随着“两集中”供地政策在22个城市相继落地，多地实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。另一方面，资金实力强的企业获得更多拿地机会，中小房企频频沦为“陪跑”选手，行业分化正进一步加剧。
