房贷放款速度加快 融资环境回暖 土拍市场严中有松……
　　长沙房地产市场四季度迎来“暖冬”

城市更新有力推进，网红长沙成为名副其实的品质之城、幸福之城。 邹麟 摄

　　田甜

　　今年来，随着房地产企业生产运营的底层逻辑被重塑，行业以往过于“火爆”局面正被修正，个别房企不适应新航道而感到阵阵“寒意”在所难免。最近，多地房贷利率下调、放款速度加快，多城限购政策放宽、拿地条件松动等利好消息频传，又让房企感受到了一股“暖意”。

　　“从业10多年，刚刚过去的两个月是最艰难的，也是最难忘的。”谈及当下房地产市场动向，多位行业资深从业者表达了几乎一致的看法：房地产市场在长沙的表现虽然不及曾经的“黄金年代”，但是在如今“房住不炒”的大背景下，稳健发展才是最大的民生福祉。

　　房企融资环境回暖，楼市企稳

　　本月平均放款周期为68天，较上月缩短5天！这是贝壳研究院监测最新数据。其针对11月份全国100城主流首套房贷利率的统计为5.69%，较10月回落4个基点；二套房贷利率为5.96%，较10月回落3个基点。

　　具体到长沙，首套房贷利率依然“按兵不动”，仍为5.64%。不过，笔者在对部分银行信贷部的走访调查中发现，中国建设银行、中国邮政储蓄银行等银行放款速度在不断提升，部分额度的贷款只要资料齐全可在半个月左右完成办理。

　　“满足房企、个人购房者的合理信贷需求”，拒绝对涉房贷款“一刀切”。金融机构对房地产行业的融资行为明显改善，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正。据财联社报道，10月房地产贷款投放较9月大幅回升，环比多增超过1500亿元，其中房地产开发贷款环比多增500多亿元。

　　同时，房企的债务融资出现回暖迹象。根据Wind统计，截至11月21日，本月房企计划发债规模已达296.70亿元，明显超过10月份房企境内发债总额。11月22日，保利发展发布公告称，公司拟发行不超过98亿元公司债券。

　　维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。房贷政策收紧大势下，央行已经释放出金融资源不能“误伤”刚需人群的明确信号，即针对首套房购置、“卖一买一”改善型需求，房贷利率稳定，放贷周期在提升，信贷投放在增加。房企融资环境回暖，楼市企稳，市场信心持续恢复。

　　拿地条件有所放宽，释放积极信号

　　长沙集中挂牌26宗优质地块，下个月静待“出嫁”。土地是房地产企业的生产“原材料”，是企业生存发展的基础性资源。近日，长沙市本年度第三批集中出让住宅（商住）用地出让信息公示，共26宗地块，将于12月22日上午9时挂牌截止。相较第二批，此次竞拍自持地块比例明显降低、占比约42%，一定程度上降低了房企拿地门槛、减轻了房企拿地压力。纯住宅地块增加18宗，业态明晰、功能布局更纯粹。

　　在竞买规则方面，对于竞买人资格、竞买保证金和购地资金来源等方面的审查要求，依旧从严不变。但是，前两批次未成交的部分地块重新挂牌之后，规则有所松动：取消世界500强企业引入要求，取消部分竞买人的资格限制、取消配建公租房等交易条件限制，释放出利于开发商的积极信号。

　　同时，多个地块限价略有上浮，如谷山板块[2021]长沙市145号，住宅毛坯限价14800元/平方米，丁字湾片区[2021]望城区068号地块，限价9000元/平方米。

　　尽管长沙市第二批集中供地仅10宗地块成交，但土地供应量相比去年大幅增加，成交规模整体水平较高，根据克而瑞数据，长沙今年前10月的宅地成交建面便已经达到了2020年全年总成交建面的98%。

　　“有银行信贷的资金活水，有市场信心的支撑，房企自然更有兴趣开疆拓土来拿地。”长沙某知名房企负责人告诉记者，很多房企正在对长沙第三批集中出让地块做研究，并准备出手，预计个别热门地块竞争激烈。

　　精细调控稳定楼市，守护幸福底色

　　“精细化调控并不是在‘为难’企业，相反，是对房地产市场的‘净化’，整个行业正逐步沉淀下来。”一位资深业内人士表示，对于大品牌房企而言，只是对市场“游戏规则”的变化表现出些许不适应，特别是在“三道红线”政策出台、加大预售资金监管力度等方面，少数企业因为自身发展战略的失策而导致发展停滞甚至“暴雷”，进而对整个行业在今年下半年以来造成不小的负面冲击。大多数房企懂得顺应时代发展大势、把握发展先机，不断提升自己的风控能力、运营效率，追求产品质量、注重用户体验，用品质收获未来市场。有的则早已调整发展重心，频频出奇招，给市场带来不少新意。例如，在火车站片区，世茂地产打造的一座“城市公园综合体”已显现雏形；在桐梓坡片区，华润置地带来的“大型TOD城市综合体”强势崛起；雨花区雅塘片区则迎来了金茂地产打造的科学智慧城……

　　前不久，长沙入围首批城市更新试点，这是一个让许多房企振奋的消息，目前，世茂、华润、金茂、万科等房企已经在各大重点片区开始打造城市更新标杆项目。

　　实际上，调控的从严姿态没有改变，“稳”字始终是房地产市场的关键字眼。纵观跌宕起伏的2021年，长沙的房地产行业表现比较“稳健”，限制行业“大开大合”式发展的同时，又鼓励行业做质的提升，在城市更新等事业中“大展身手”。不依赖行业带来的短期经济效益，更着眼于行业未来发展韧性。