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去年商品房销售额再创历史纪录!2020年楼市风向要变?

2020-01-18 20:14:17 券商中国

  16万亿!2019商品房销售额再创纪录,这一关键指标2年首次反弹,2020楼市风向要变?

  张达

  国家统计局昨日公布的最新数据显示,2019年,房地产多指标增速回落,其中,房地产开发投资增速连续3个月回落;商品房销售额虽接近16万亿,创历史新高,但增速回落;商品房销售面积更是在仅维持了2个月正增长后再次转负。

  值得注意的是,2019年,全国商品房待售面积比11月末有所增加,这是库存自2017年3月以来首次出现环比增长。

  业内人士认为,这意味着,自2016年3月以来的持续去库存走到了终点,市场供应关系逆转。从新房销售面积看,2018年很可能是历史大顶,预计2020年,新房销售面积或继续下跌3%左右,开发投资和新房销售额增速可能继续回落,库存有所增长。

  商品房销售额创新高,增速明显回落

  国家统计局的最新数据显示,2019年,商品房销售额159725亿元,同比增长6.5%,增速比1~11月份回落0.8个百分点,比上年回落5.7个百分点。这也是该指标增速自2019年7月保持上涨趋势以来再次回落。

  从商品房销售面积来看,2019年为171558万平方米,同比下降0.1%,1~11月份为增长0.2%,上年为增长1.3%。在保持了连续2个月正增长后,商品房销售面积累计增速再次转负。

  不过,从商品房销售额绝对值来看,2019年已经接近16万亿,而2018年为14.9万亿,刷新历史记录,但也未突破16万亿。

  结合已公布业绩的房企销售情况看,证券时报记者统计,2019年销售十强房企(11家)总销售额约为47587.73亿元,占全国商品房销售额的29.8%。(注:因碧桂园只公布了权益销售额,所以其数据按克而瑞研究机构公布的全口径销售额计算。另外,因华润与龙湖销售额相同,并列第十,所以统计数据为11家房企)

  尽管全年整体销售额再创新高,但增速明显放缓,2019年商品房销售增速为6.5%,而2018年为12.2%。

  从销售十强房企看,2019年,除万科、绿地销售增速低于6.5%外,其他房企增速均高于6.5%,但与自身2018年的增速比均有下滑。其中,下滑比较明显的有绿地(由2018年的26.4%下滑至2019年的0.1%)、新城(由2018年的74.82%下滑至2019年的22.48%)、世茂(由2018年的74.8%下滑至2019年的48%)、华润(由2018年的38.5%下滑至2019年的15%)。不过,世茂虽然下滑较多,但增速仍是十强房企中最高的。

  多指标增速回落,库存两年多来首次止降反弹

  除了商品房销售面积和销售额增速回落外,房地产开发投资等增速也继续回落。

  数据显示,2019年1~12月份,全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%,增速比1~11月份回落0.3个百分点,比上年加快0.4个百分点。该指标增速已经连续3个月回落,整体看,自5月以来保持了下降趋势,并回落至个位数。

  2019年,房屋新开工面积227154万平方米,同比增长8.5%,增速比1~11月份回落0.1个百分点,比上年回落8.7个百分点。

  2019年,房地产开发企业土地购置面积25822万平方米,同比下降11.4%,降幅比1~11月份收窄2.8个百分点,上年为增长14.2%;土地成交价款14709亿元,同比下降8.7%,降幅比1~11月份收窄4.3个百分点,上年为增长18.0%。

  值得注意的是,2019年末,商品房待售面积49821万平方米,比11月末增加600万平方米,比上年末减少2593万平方米。

  对此,上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,这是全国商品房待售面积自2017年3月以来首次出现环比增长,这意味着自2016年3月以来的持续的去库存终于走到了终点, 市场供应关系逆转。他预计,2018年很可能是销售面积的历史大顶,2020年新房销售面积会继续下跌,跌幅在3%左右。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为,供需关系变化,市场下行趋势显著。“2019年开发投资出现了8个月的连续下滑,销售面积9个月为负,且商品住宅待售面积出现了45个月以来的首次增长。土地购置面积出现了10%以上的下滑,幅度同比回落超过25个百分点,一方面来自于融资环境的收紧,更大的原因则是销售下行、库存增长的趋势下,企业缺乏拿地信心。基于此,我们认为,2020年开发投资和新房销售增速可能继续回落,库存有所增长。”他说。

  另外,从房企到位资金指标来看,2019年的增速有所反弹。

  数据显示,2019年,房地产开发企业到位资金178609亿元,比上年增长7.6%,增速比1~11月份加快0.6个百分点,比上年加快1.2个百分点。其中,国内贷款25229亿元,增长5.1%;利用外资176亿元,增长62.7%;自筹资金58158亿元,增长4.2%;定金及预收款61359亿元,增长10.7%;个人按揭贷款27281亿元,增长15.1%。

  许小乐认为,2019年,企业的融资环境持续收紧,国内贷款和自筹的增速比较弱。为了加快资金回流,开发企业加快预售、以价换量,并加快到海外融资,去年利用外资增长速度超过60%。在居民端,在差别化信贷政策下,个人按揭贷款的增速超过了15%,超过销售额的增长速度,2018年个人按揭贷款为下降0.8%。

  “值得关注的是,在一、二线城市市场下行的情况下,居民贷款还在上升,可能主要是在西部三四线城市,潜在的信贷风险值得警惕。”许小乐说。

  易居研究院研究员沈昕认为,近日,央行金融市场司司长邹澜在新闻发布会上表示,要严控房地产在信贷资源中的占比。考虑到2020年年初整体销售增速难以有较大起色,房地产企业的资金压力将加剧。

(编辑:董文博)
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