商业地产加速资产证券化 消费分级促“无创新不商业”

　　商业地产加速资产证券化 消费分级促“无创新不商业”

　　2018年，存量商业物业加速盘活，迎来资产证券化的热潮。但在大宗资产交易上表现出冷热不均。3月3日，全联房地产商会商业地产研究会与RET睿意德联合发布的《中国商业地产行业2018/2019年度发展报告》(以下简称“报告”)显示了上述内容。

　　对于2019年，全联房地产商会商业地产研究会会长王永平表示，商业步入了“无创新不商业”的新阶段。在商业资产价值逐渐分化下，优质资产的良好运营成为应对经济下行的有效工具。

　　商业物业资产证券化热，大宗资产交易冷热不均

　　2018年，商业物业资产证券化迎来新热潮。报告认为，在房地产金融杠杆普遍过高的背景下，商业资产证券化的密集发行更具现实意义。

　　2018年9月，以广州正佳广场为标的物的“广发恒进-正佳企业集团正佳广场资产支持专项计划”成功发行，总规模73亿元，成为2018年最大规模的CMBS。

　　此外，北京国瑞购物中心、北京哈德门广场、北京合生汇、北京世纪金源、苏州新建元邻里中心、深圳龙岗万科广场等众多优质物业成功获批或发行了证券化产品。

　　与此同时，报告认为，2018年，大宗商业资产交易出现冷热不均。主要是因为商业资产价值开始因运营水平高低而分化，优质商业资产在面对经济下行压力时变现能力强、抗跌性好的优点更加突显。

　　报告内容显示，去年年底，北京市场有两宗商业资产交易引人瞩目。一宗是乐视控股所属的世茂工三资产拍卖，2018年12月初，预拍公告显示，评估价为32.89亿元，但起拍价仅为23.02亿元。世茂工三项目尽管地处北京核心商务地段，但是由于长期处于空置状态，资产价值逐渐下降。

　　在上述商业物业拍卖遇冷的同时，盈科中心项目以105亿元高价成交，打破了北京商用物业交易金额纪录。这一冷一热的背后显示了资本市场对于资产运营价值的认可。报告认为，盈科中心因为一直处于满租状态，拥有良好的现金流，即使总价高企，依然成交。

　　据悉，2018年，商业地产行业内还有众多商业资产意图出售，但是由于经营不善，有价无市。

　　预期行业下行，步入“无创新不商业”时期

　　针对2019年中国商业地产行业趋势，报告认为，由于受宏观经济影响，消费更趋谨慎，再加之商业自身创新不足，今年业界的市场预期普遍下行，新项目的拓展更趋保守。其中，餐饮、影院等购物中心传统增长引擎表现乏力，新零售的发展也不尽如人意，行业步入“无创新不商业”的新时期，亟须替代性创新业态与模式，市场倒逼的创新压力加大。

　　报告内容显示，消费升级作为主旋律已经不可逆转，但是，消费分级现象也更加突出，有时貌似消费降级，其实正是消费分级的体现。仔细分析拼多多的客群构成，便可发现它的崛起不能简单地解读为消费降级，而是追求高性价比新消费理念的体现。

　　多年以来，商业地产重招商轻规划、重开发轻运营，导致投资过热、无序发展等问题。对此，报告认为，今后，商务楼宇的发展方向将从数量型转向质量型。在成都等地的推动下，国家标准化管理委员会已经基本完成了商务楼宇发展国家系列标准的起草工作。随着标准的发布，商业地产的发展乱象也将会进一步得到规范。

　　新京报记者 袁秀丽 编辑 武新 校对 李立军