业绩好增速快 房地产股怎么看？

　　【陆家嘴观察】业绩好增速快 房地产股怎么看？

　　记者：艾萍

　　财经资讯精华，尽在《陆家嘴观察》！今天的陆家嘴观察我们来关注的话题是：业绩好增速快 房地产股怎么看？4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据。从数据来看，3月份一线城市商品住宅销售价格同比下降，二三线城市同比涨幅继续回落。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格3月份首次出现下降，降幅为0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2个和0.4个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。从宏观层面看，一方面各地严格执行限购制约房地产价格上涨，房地产行业租金回报也一直偏低，而另一方面居民投资渠道不畅、改善性需求旺盛又对房地产起到支撑作用。可以说，眼下的房地产是一团谁也看不清的迷雾。从已经公布的房地产2017年年报看，房地产板块业绩靓丽。那么房地产板块估值到底是高是低，对投资者来说买房地产股要注意哪些因素，我们来连线记者艾萍。

　　做记者这些年，每次我们报道房地产新闻总能引发关注，房地产一直是大家持续关注的焦点。我注意到，今天有消息说，北京首套房贷普遍上浮5%-10%，另外我还注意到潘石屹的一个观点，他说北京现在办公楼的租金回报率大约是3%，住宅的租金回报率不足1%。正常的租金回报率应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%，所以租金回报率就应该是6%或7%。潘石屹还说，在1998年、1999年北京的住宅租金回报率能达到20%，20年的时间，降到了今天不足1%。但是在我看来，这些年房价的涨幅，让不少买房者早已不再算计租金的回报率。

　　那么，究竟怎么看待现在的房地产，我有两个视角，一个是库存，今天早上我采访同策咨询研究总监张宏伟时，他说目前一线城市和强二线城市商品住宅获得预售许可证的库存绝对量并不多，截至3月底，北上广深存量分别为624万平方米、454万平方米、727万平方米、265万平方米，二线城市当中杭州、南京、苏州、武汉、成都、西安等绝对量都不高，大多数低于500万平方米。值得注意的是，由于各地限价和开发商推盘节奏的调整，还有大量具备预售条件，但是还没有拿到预售许可证的存量楼盘，现在基本都是现房或者是准现房了。按照最近6个月的商品住宅去化速度来算，北京的房子库存可以卖18个月左右，上海的去化周期是12个月，广州是11个月，深圳是11个月左右。

　　我的另一个视角是估值，受今年1月以来市场情绪影响，房地产板块的整体估值又回落到相对较低的水平。业内人士黄东升，今天在采访时认为，对于龙头地产商来说，虽然政策持续偏紧，但不论从开工还是销售来说，今年还是一个“大年”。由于龙头地产商的业绩不断释放，目前估值基本都在十二三倍市盈率以下，优势明显，龙头地产对于投资者来说仍然是较好的选择。

　　兴证资管副总经理宫晓萱在接受我的采访时则认为，短期来看，房地产板块面临几个方面的不确定性：一是行业景气度边际下行，二是宏观去杠杆过程中房地产企业融资成本的拉升，三是政策调控的不确定性。在我看来，楼市前景模糊不清，但是所有成功的投资都是在不甚明了的情况下决策的。