中新经纬客户端5月4日电 题：《董希淼：工行为何将贷款人年龄延长到70岁？》                                                                         

　　作者 董希淼(中国人民大学重阳金融研究院高级研究员、中新经纬特约专家)

　　经济学家樊纲最近提出“六个钱包”买房论，说年轻人要薅爸爸妈妈爷爷奶奶姥姥姥爷的“羊毛”买房，引发全社会热议。其实，这倒不是什么新鲜事。现在房价这么高，年轻人在长辈帮助下买房，也非常普遍。

　　不过，中老年人如果想要买房，可就没有多少“羊毛”可以薅了。对不少中老年人来说，孩子刚刚“啃老”付了首付，自己的钱包已经被掏空。但是，随着子女小家庭建立以及孙辈的出生，原有的房子已经不够住了。想买房？可是向银行申请个人住房贷款，往往因为年纪太大被拒绝。即便勉强获得审批，贷款年限也很短，每月还款的压力很大。

　　据报道，日前，中国工商银行将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和从不超过70年延长至75年。

　　工行延长贷款人年龄背后有何原因？

　　工商银行这项小小的政策调整，将为中老年人购房带来两个方面的帮助：

　　一是可以扩大申请贷款的年龄范围，将更多人群纳入到服务对象。此次放宽最高年龄后，即便是70岁的老年人购买首套房，在满足相关条件后，也可以申请5年期住房贷款。

　　二是可以申请更长期限的贷款，减轻还款压力。如果一位45岁的中年购房人申请贷款，这位购房人购买首套房最长可申请30年贷款，而此前最长贷款年限为25年。

　　住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。在住房问题的解决上，二十多年来个人住房贷款发挥了重要作用。作为我国最早开办、规模最大的个人贷款产品，个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期住宅制度的改革。在国务院公布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》之后，1995年，《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》正式出台，将个人住房贷款最长期限规定为10年。1997年该办法进行修订，将最长期限延长到20 年，1999年最长期限延长至30 年。2003年，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，首次提出了个人住房贷款差别化管理的理念，强调针对不同的购房人采取不同的住房信贷政策。近年来，个人住房政策更是频繁进行调整，以适应不断发展变化的环境。

　　由此可见，个人住房政策因时因势而变是常态，这既有利于配合房地产调控的需要，也有助于更好满足消费者的需求。具体到工商银行这次个人住房政策的微调，可能基于两个方面的考量：

　　一方面，主要基于我国人口平均年龄增加，顺应人口老龄化趋势。随着我国经济发展水平提升，我国人口平均年龄逐年提高，老龄化进程也在加快。截至2017年，我国60岁以上老年人口超2.3亿，是世界上老年人口过两亿的唯一国家。人口平均年龄变化和老龄化社会到来，对商业银行产品和服务提出新要求，适当放宽贷款人最高年龄限制是顺势而为。

　　另一方面，更好满足45岁以上群体的购房需求，适应高房价的现状。近年来，我国房价上涨较快，尤其是一二线城市，房子总价不断提高，动辄数百万上千万一套房子，首付金额和每月还款金额都比较高，给购房者带来较大压力。适当延长借款人年龄与贷款期限之和，将帮助借款人减轻还款压力。   

　　延长期限会刺激房贷增长吗？

　　那么，这样的政策调整，会不会刺激个人住房贷款的过快增长呢？应该说，这样的担心有点多余。统计数据表明，贷款人50岁以上的个人住房贷款余额占比约为5%，所占的比重并不大。而且，此次调整之后，工商银行个人住房贷款最长期限仍为30年，保持不变。从最新年报可以看到，2017年该行新增个人住房贷款6978.51亿元，较2016年的7246.41亿元下降了4%。

　　不可否认，金融是房地产市场的血脉。2017年，我国个人住房贷款余额首次突破20万亿元，达21.86万亿元，同比增长22.2%，增幅虽然比上年回落14.5个百分点，但仍然保持较快速度。大量信贷资金流向房地产市场，既有我国居民住房真实需求不断增长的影响，更是房价大幅上涨刺激下居民投资热情所带动。

　　在这种情况下，住房信贷政策作为房地产调控的重要手段，备受关注。相较于行政强制色彩浓厚的限购政策，住房信贷政策对于调整房地产市场短期的投资性需求、投机性需求都有更明显的作用。研究也表明，利率、首付比例对购房者收入、财产及贷款年限的限制等都会影响到购房成本，从而影响到消费者的购房行为。所以，调整住房信贷政策，可从调整贷款总量、贷款价格、贷款条件、贷款首付以及贷款期限等入手，量价并举，长短结合，既调控总量又调整价格，既着眼当下又引导预期。

　　从区域上看，对于部分房价上涨较快的热点城市，整体上应继续严格控制贷款总量，主动上调贷款利率，适当收紧贷款条件，并提高贷款首付比例。同时，对多数三四线城市而言，房地产市场库存量仍然较高，去库存压力仍然不小。商业银行应在风险可控的前提下，合理发挥住房信贷的杠杆作用，从贷款利率、贷款条件、贷款首付等方面继续加大对居民合理购房的支持力度。

　　我们还应该看到，我国城镇化还将持续较长时间，中小城市和城镇居民还有较强的购房需求未得到有效满足。因此，在2016年、2017年快速增长之后，今年个人住房贷款增速将可能有所回落，但仍将保持适度增长。当然，在这个过程中，要采取措施，防止部分人群利用优惠政策“钻空子”。北京曾出台文件规定，离婚一年之内申请房贷的执行二套房贷政策。而工商银行此次个人住房政策微调，同样也要注意类似问题，如中老年人的子女假借父母名义买房、炒房。 (中新经纬APP)

　　董希淼

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