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回购、发债、信用保护,碧桂园用实力展现流动性充裕

2022-06-23 16:23:49 中新经纬

  中新经纬6月23日电 2022年以来,稳定房地产市场的各类政策虽然层出不穷,但市场态势依旧焦灼,即便是行业龙头,也不可避免地受到波及。22日晚,穆迪将一直表现较好的碧桂园的评级进行调整,理由也主要是受中国房地产市场环境的影响。穆迪在评级报告中肯定了碧桂园的经营状况和在发债、提前回购票据的正向举动,称“预计碧桂园将保持强劲的市场地位和良好的流动性。”

  碧桂园方面在23日表示,公司目前经营情况和财务状况稳定,现金流充裕,本次调整不会对公司的偿债能力及融资能力产生不利影响。目前,碧桂园仍是国内民营企业中主体及债项信用评级最高的开发商之一。

  其实,从近来公布的多项与房地产市场相关数据可以看出,虽然整体仍不见明显乐观,但一些指标已经出现触底迹象,一些机构预测房地产市场将会继续回温。企业表现方面,机构也认为,房地产市场正在经历一波强势洗牌,高信用房企优势更为明确。

  发债、回购动作不断 碧桂园流动性仍有保证

  资料图:建筑物。中新经纬 万可义 摄

  过往数年,碧桂园一直都是国内民营企业中主体及债项信用评级最高的开发商之一,同为三大评级机构的惠誉于今年6月确认维持其投资级信用评级,标普今年也确认维持碧桂园现有的“BB+”长期发行人信用评级,展望“稳定”。

  穆迪此次将碧桂园评级由Baa3调整至Ba1,其实只差一个等级,但市场的反映多少有些过激。因为,自2021年底至今,碧桂园曾多次通过回购债券、增持等实际举措保护投资者利益,维护市场稳定。

  今年6月15日,碧桂园公告称,对2022年7月到期的4.75%票据提呈要约回购,该票据总规模为7亿美元,目前仍在市场流通的票据本金额为6.83亿美元。碧桂园表示,公司将继续监察市场情况,不排除未来结合二级市场情况及公司自身情况进行其他主动债务管理,包括要约回购或二级市场回购等。据统计,自2021年12月30日起及截至2022年6月15日,碧桂园已公告累计购回优先票据本金总额5570万美元。

  分析人士认为,开展要约回购是更具效率、更为透明的主动债务管理方式,有助于碧桂园进一步优化债务结构。同时,此举也能提振投资者对行业以及优质民营房企的信心。

  梳理还发现,自2021年12月以来,碧桂园已发行多笔覆盖不同场所、不同产品的直接融资,包括39亿港元的可转债、15亿元人民币ABS以及10亿元人民币公司债。今年5月,公司还在监管支持下成功发行5亿元公司债,备受业内关注。碧桂园成为国内首批发行附带信用保护工具公司债的示范性民营房企,体现了监管机构对优质民营房企的认可与支持。据悉,接下来碧桂园还计划继续推进供应链ABS产品的发行。此外,公司在银行间市场交易商协会的50亿元中票也已获批,将择机发行。

  在评级报告中,穆迪也肯定了碧桂园在发债融资、回购票据的举动。报告称,碧桂园缩减运营规模以及良好的流动性,预计未来6-12个月债务将下降,这在一定程度上缓解了这些担忧。特别是,截至2021年12月,其无限制现金为1470亿元,预计经营现金流将足以支付其到期债务。

  穆迪此次调整评级,将原因更多地归咎于中国的房地产市场形势的变化。诚然,当前的房地产市场仍未完全复苏,就企业端而言,克而瑞数据显示,2022年6-7月200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元,其中,民企约有1178亿元债券到期,占比67%。

  但是,也应看到,行业已呈现出分化走势。一方面,债务违约或展期的不良势头,仍有继续蔓延、小范围扩散的情况出现。另一方面,一批优质房企通过多种方式不断增信,强者恒强的姿态明显。中信建投认为,债务到期洪峰即将过去,高信用房企优势更为明确。政策的积极变化、销售的持续向好以及国资的救助,使得行业流动性风险明显缓解。房地产行业的格局更为清晰,以央国企为代表的高信用房企在融资、拿地、销售方面的优势进一步凸显,部分优质民营房企也在本轮行业变局中脱颖而出。

  从碧桂园披露的各项数据看,在销售额继续保持行业TOP3、多元业务持续推进的同时,各项财务数据持续改善,流动性无虞。数据显示,截至2021年12月31日,碧桂园现金余额约1813亿元,总借贷余额下降至3179亿元,其中短期债务的占比下降至24.9%;净借贷比率为45.4%,相比去年底优化了10.2个百分点;加权平均融资成本较去年底下降了36个基点至5.2%,现金短债比约为2.3倍。

  分析人士也认为,穆迪此次因为行业和市场原因对碧桂园评级作出调整,不会对该公司经营及市场融资带来实质性影响,更何况,碧桂园还是民营房企中少有的保持着“投资级”评级的公司。

  涉房指标边际改善 下半年市场或有回升

  碧桂园的评级调整,可以看做是国际机构对中国房地产市场表现欠佳的反映,而换句话说,随着市场的改善,房企也将会重新焕发活力。近来,多项与房地产市场相关的数据相继公布,虽然整体仍不见明显乐观,但一些指标已经出现触底迹象。

  国家统计局近日发布的数据显示,今年前5个月,全国商品房销售面积和销售额分别下降23.6%、31.5%,降幅比1-4月扩大2.7个和2个百分点;房地产开发投资下降4%,降幅比1-4月扩大1.3个百分点。

  从以上数据可以看出,前5个月房地产市场形势依旧偏冷。但是,单看5月份的数据就会发现,当月全国商品房和商品住宅销售面积环比增长25.8%、23.8%,商品房销售额和商品住宅销售额分别环比增长29.7%、26.4%,是今年以来单月环比首次提高。另外,5月份全国商品房开发投资额和新开工面积分别环比增长14%、20%。

  住房贷款数据方面,在多方因素的共同影响下,今年居民端贷款也呈现下降趋势。央行数据显示,2022年2月,以按揭房贷为主的居民中长期贷款减少459亿元,出现自有统计数据以来的首次负增长。4月份,该指标再次录得负值。不过,到5月,居民中长期贷款实现新增1047亿元,虽然还未显现出大幅回升态势,但已较4月份的负增长有所改善。

  此外,尽管新一期LPR保持不变,但个人商业性住房贷款的利率正在下降。据贝壳研究院,2022年6月其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%,二套利率为5.09%,分别较上月回落49个、23个基点,再创2019年以来新低。

  从企业端看,一些运转良好、融资顺畅的房企的销售业绩正在回升。就碧桂园而言,2022年第一季度,集团权益合同销售金额约992.3亿元,累计权益销售回款率高达95%。今年前4个月,公司实现权益销售金额1218.7亿元,继续稳居行业前列。5月,碧桂园实现权益合同销售额287.1亿元,较4月的226.4亿元又有不小提升。

  贝壳研究院称,今年6月份以来地方政策支持力度仍在加强,房企端融资支持、风险纾困等政策也在进一步落地,预计后期供需两端政策效果持续释放,继续利好市场销售和投资,6月单月销售和投资有望继续环比改善。

  展望2022年下半年,民生证券分析称,地产销售大概率会好于上半年。首先,前期被疫情等因素被递延的需求可能在下半年集中释放,托底地产销售边际回暖;其次,各地房地产刺激政策密集出台有望在下半年见到效果,同时,疫情对经济的影响减弱后,也会刺激购房需求;最后,去年下半年销售基数本身偏低。

  “此前市场过度看重政策,我们认为地产行业的投资正转向对基本面恢复和格局变化的关注当中。伴随着销售的恢复,具备融资及拿地能力的公司,市占率和盈利双升的趋势变得更为明显。”中信建投还称。(中新经纬APP)

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责任编辑:李中元

(编辑:董湘依)
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