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李宇嘉:楼市限购升级 西安靠什么留住人才?

2019-06-24 17:19:36 中新经纬

  中新经纬客户端6月24日电 题:《李宇嘉:楼市限购升级 西安靠什么留住人才?》

  作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员,中山大学银行研究中心研究员)

  6月20日,西安的楼市限购升级,从市外迁入户籍的居民家庭要落户满一年或连续缴纳有一年的社保、外地人要提供5年的社保或个税才能在限购区域内购房。西安的调控新政为何显得如此急促?

  “等不及”的楼市调控

  西安楼市的调控新政,本来也可以做得温柔一些:比如升级限售,把限售5年的时间起点,从网签备案时间,变成取得产权证时间;扩大限售的范围至全域;非户籍购房资格的社保要求,从2年提至3年(同为新一线城市的武汉、成都,当前非户籍社保要求为2年);再比如……

  但是,没有“本来”,也就没有比如了,因为等不及了。2019年5月,西安房价指数同比涨幅高达24.4%,环比上涨2.0%,两个涨幅均领跑全国。并且,西安这个新一线城市,还创造了一项纪录,房价连续6个月领跑全国,连续39个月上涨。

  从这个角度看,西安出台重磅调控政策,是有理由的。但是,各地都在积极吸引人才,希望新增人口带来新生力量的情况下,西安堪比一线城市的限购政策,岂不是“自掘坟墓”?

  楼市未来看人口,尽管2018年西安户籍人口增加142万,但常住人口只增了38.7万。这说明,西安存在“一落户就炒房”的现象。事实上,西安流入的人口,基本来自陕西省,但该省则是人口净流出。这意味着,尽管贵为新一线城市、国家中心城市,但西安对外来人口的吸纳能力很低,低门槛落户政策引来的人口,主要是投资炒房的群体。这背后反映的是,西安的产业基础比较薄弱。

  人口暴增、房价暴涨,西安如何调控?

  近两年来,西安先后7次调整户籍政策。截至2019年4月30日,西安户籍人口突破一千万人。问题是,西安人口暴增,靠的是楼市重磅的优惠政策,而不是就业机会、人文环境。人口短期内暴增,房价上涨的压力可想而知。当然,房价连涨39个月、连续领涨的过程中,西安也不是没出政策的。

  调控动作是不少,但自去年下半年以来,住建部对第一季度房价、地价波幅较大房城市预警提示。虽然未公布被预警的名单,但根据房价同环比涨幅排序,西安存在被预警的可能。但是,西安只在4月23日出台了一项关于公积金政策和整顿市场秩序的政策。

  事实上,从近期市场走势看,西安楼市貌似“高位触顶”。5月份,西安新房成交面积环比增加44%、同比减少32%。从板块轮动看,西安是本轮楼市回升周期的末梢,即从东部(2015-2016年)到中部热点城市(2016-2017年),最后到西部(2017-2018年)。越早启动行情的城市,越是能赶上政策环境友好、市场情绪高昂。相反,越晚启动楼市行情的城市,上涨周期越短。

  因此,当人口暴增,并遇上史无前例的楼市升温大环境,房价大涨的开关被打开时,西安这样的西北城市,要想搭上最后这班列车,就得靠政策红利把市场情绪调动起来。所以,就有了西安楼市不断升级的红利政策,和房价连续39个月上涨、同环比连续6个月领涨的情况。

  但如今,对西安而言,“拖字诀”的调控政策显然不行。房价同比大幅上涨,甚至出现“拿完户口本就奔售楼处”的情况,如果不采取措施的话,“房住不炒”如何落实?因此必须要调控、调控必须要真枪实刀的事情。

  当然,调控本来就是相机抉择,以后楼市降温了,现在升级的调控就可以松绑,甚至退出。但这里要强调的是,过去,楼市的增量空间很大,调控也是针对房价周期而循环往复。但以后的调控,绝非是“水多了加面、面多了加水”。楼市的未来,靠的是打造产业强市、就业强市、服务强市,以此吸引人口、留住人口。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)

  (中新经纬APP)

  李宇嘉

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(编辑:熊思怡)
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