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伍戈等:如何看待控房价与稳增长的两难困境?

2019-06-27 17:24:43 中新经纬

  中新经纬客户端6月27日电 题:《伍戈等:如何看待控房价与稳增长的两难困境?》

  作者 伍戈(长江证券股份有限公司首席经济学家)

  文若愚(长江证券研究员)

  詹的(长江证券实习研究员)

  陈益津(长江证券实习研究员)

  一、引言

  今年以来随着部分城市房价不断走高,各地限制性调控政策层出不穷。在外部不确定性加大的背景下,如何看待控房价与稳增长的两难困境,未来房地产市场何去何从?

  图1:控房价与稳增长陷入两难? 数据来源:WIND

  二、地产韧性是否犹存?

  从地区结构性的视角来看,与过去全国“一刀切”的统一调控相比,近年来因城施策下的商品房销售增速明显平稳(本文中的“销售”都指销售面积)。因城施策是当前房地产调控的主旋律。在压实地方政府调控主体责任的要求下,各地政府可根据当地具体状况制订一些宽松或紧缩的房地产政策。过去一年多来房地产市场整体韧性十足,其实与因城施策的调控思路不无关系。

  图2:因城施策下,销售相对过去明显平稳 数据来源:WIND,笔者测算 注:为了显示方便,此图略去了左轴数值在50以上的部分。

  从全国总量性的视角来看,今年全国棚改规模锐减,初步测算,棚改规模减少会拖累商品房销售同比增速10个百分点左右。但按照银行间市场利率领先房贷利率大约七个月的历史关系,随着银行间市场利率向房贷利率的不断传导,利率下行对销售的拉动或将很大程度对冲棚改的拖累。

  图3:利率下行对冲棚改拖累 数据来源:WIND,笔者测算 注:1、棚改对销售的拉动=(当年棚改面积*货币化安置比例-上年棚改面积*货币化安置比例)/上年销售面积;利率对销售的拉动=当年销售同比增速-棚改对销售的拉动。为简便,暂忽略其他政策的影响。2、由于棚改的年内节奏并未公布,此处有关计算均用年度数据。假设18年货币化安置比例为50%,19年40%。3、关于19年的预测,利率对销售的拉动是根据过去房贷利率对销售的平均弹性计算得出。

  三、地产难在何处?

  与过去几轮经济下行周期不同的是,当前居民杠杆率已处历史高位,各界对于高房价的容忍度似乎明显降低。在商品房整体库存偏低背景下,随着房贷利率下行,房价上涨压力势必掣肘有关政策的放松。

  图4:房价上涨压力之下,政策难以明显宽松 数据来源:WIND,笔者测算

  观测历史数据发现,当土地成交价款增速转负时,房地产政策放松的窗口往往随之打开。然而今年以来,土地成交价款增速已连续四月为负,但政策仍没有整体放松的迹象。这或许预示着居民高杠杆率的现实使得控房价和稳增长的两难“天平”更向前者倾斜。

  图5:土地财政压力之下,政策似乎有待调整 数据来源:WIND

  展望未来,虽然利率与棚改对冲之下全年的商品房销售仍具韧性,但考虑到当前高房价的约束,部分城市调控政策收紧或将使房地产相关数据温和下行。面对外部经济的负面冲击,此轮国内对冲政策的着力点或许并非房地产,而是以“旧改”为代表的基建投资及债券等融资方式的创新。(中新经纬APP)

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(编辑:熊思怡)
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