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李宇嘉:“倒V型”后 下半年二手楼市怎么走?

2019-07-01 17:21:00 中新经纬

  中新经纬客户端7月1日电 题:《李宇嘉:“倒V型”后 下半年二手楼市怎么走?》

  作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员,中山大学银行研究中心研究员)

  半年过去了,新房市场经历从“去年限价→今年松绑”的转变,很多城市房价大起大落。比如中山被认为是新房价格上涨最快的城市(涨幅高达近70%),其实与限价政策有关。而二手房市场数据更具代表性,也更能引领对未来的趋势判断。

  上半年,二手房交易呈“倒V型”

  上半年,重点14城二手房交易呈现明显的“倒V型”反转,即一季度“小阳春”从一线城市蔓延至各地,但二季度“掉头向下”。一季度楼市反弹,有季节性(一季度市场相对好)、政策面(“一城一策”下很多城市松绑调控)、资金面(房贷利率上浮幅度下降)等多方利好。

  还有一个重要的原因,就是去年新房大面积“限价”,一二手房出现“价格倒挂”,成都、深圳、上海、杭州等地“排队抢房”,二手房“被冷落”,价格普遍回调10%以上。今年限价松绑,新房优势褪去,加上大环境利好,二手房有新房不可替代之处,比如小户型多、低总价位多,学位房多数是二手房等。由此,去年二手房回调积累的部分需求在今年开始释放。

  另外,一季度二手房成交以低价位、小户型为主,比如沪深二手房套均成交总价在350万左右,广州还不到300万。这说明,一季度“小阳春”,释放的主要是去年积累的“刚需”。过去几年房价上了几个“台阶”,没有谁比“刚需”更盼望房价下跌。去年,二手房价格迎来难得的下跌,刚需们“观望”。今年形势好转,抓住机会入市。

  进入4月份,形势立马改变。一是低价位、小户型消耗殆尽(剩下的“老破小”问津的很少);二是中大户型、高价位的房子供应放量,这要拜过去几年“新房大户型化+投资需求泛滥”所赐。2015-2017年新房成交放量,很多要进入二手房市场。当然,这也顺应了改善型需求。

  而改善型需求,多数是“买一卖一”的换房需求。一季度,刚需接下了一部分“卖小买大”放出的小户型。进入二季度,刚需接盘能力下降,14个重点城市中有8城二套房“认房又认贷”。再加上,南京、成都、青岛、天津、合肥等地利率上浮,越大户型、税费越高,换房链条转不起来了。

  当前仍是“买方市场”

  目前,少数城市二手房价格还在上涨。一是调控政策久远,2018年调控未加码,前期下跌充分的,比如上海、北京。二是刚需和换房需求强大,比如深圳。深圳二手房价回调比较晚,二手房市场从2018年“7.31新政”后才开始调整,而京沪在2017年“3.31新政”后就开始调整了。根据贝壳研究院数据,深圳下调幅度最小,今年初相比去年高点下跌10%左右,而上海下跌20%左右。但是,深圳需求实在太旺。三是2018年调控力度较大的,比如长沙、成都。四是2018年下半年,楼市还在回升的城市,主要“去库存”利好政策最后庇护的城市,如大连、济南等。最后就是“抢人才”突出的城市,比如西安,新房和二手房市场一直火爆到现在的西安。

  尽管相比2018年下半年好一些,但目前的二手房市场仍是“买方市场”。目前,买家还有3%-4%的议价空间。也就是说,你只要诚心买,卖家愿意降价3%-4%。卖家为何愿意降呢?因为成交周期很长,多数城市业主卖房要花100多天,沪深甚至高达4个月左右。

  随着竣工周期到来,2015-2018年成交高峰期(一线城市高峰在2015-2016,热点二线在2016-2017年,非热点二线在2017-2018年),由投资需求主导的新房,会大量转化为二手房供应。所以,未来二手房不缺供应,缺的是有效需求,换房链条转不动,这是最大的障碍。

  但是,若看新增客源和中介带看量,市场需求还很大。也就是说,很多人想买房、想换房,但挑不到自己中意的房子。要不,总价太高,买不起;要不,“老破小”和偏远的自己又看不上。所以,就表现为成交周期拉长、议价空间还有。大环境微妙变化(比如“一城一策”下部分城市松绑调控、土地市场回升、政策要求稳房价等),而“小阳春”后部分业主的胃口被吊起来了,加上新投入市场供应的,多是高价盘、大户型,于是就出现了当下的供求尴尬。

  下半年,二手房市场和新房市场将一起回调,市场主要被买方主导,5%左右的议价空间会保持一段时间。3-4个多月的成交周期太长了,业主降价、快速离场的可能增加;受高房价、收入水平、“认房又认贷”的制约,买家货比三家,看房机会多,建议多淘淘,会有高性价比的房屋。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信公众号)

  (中新经纬APP)

  李宇嘉

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(编辑:熊思怡)
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