李宇嘉：房价难控、租金难涨，这是什么逻辑？

2020-07-02 15:19:22 中新经纬

　　中新经纬客户端7月2日电题：《李宇嘉：房价难控、租金难涨，这是什么逻辑？》

　　作者李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

　　未来，疫情影响下，居民收入和大众需求仍会受影响，租金还要下跌或低位徘徊。

　　经济学教授说，货币发行，理论上所有资产和商品都会涨价，无非是涨多或涨少。这段时间，热点城市的房价都在上涨，这很好理解。即便疫情常态化了，但有互联网、有理财、还有房产，资产相对丰富的人的工作及生活并不太受其影响。但是，疫情冲击实体供应链，普通工薪族的工作与收入会受到一定影响。所以，货币发行，是“富人”排队去买房。

　　困惑的是，租金却在下跌。根据纬房大数据公布的租金指数，一线城市租金已连续下跌3个月。今年5月，除了厦门外，热点城市租金都在下跌，其中深圳的租金下跌幅度最大，下跌9.44%。租房的普通人靠工薪生活，其工作和收入都受疫情影响，高租金还能维持的住吗？而且，此前高举高打的长租公寓，也开始降租金了。

　　近期，自如、蛋壳等长租公寓开始清理存量房源，前期高租金收纳的房源，或者降租、或者解约。针对疫情后空置率上升、租金支付能力下降等问题，长租公寓提出的对策是：以优惠租金吸引毕业季的大学生租住。笔者认为，租金下跌其实是产业和个体回归本源的结果。大家应该还记得，2015年至2019年，各大城市租金上涨很快，深圳的商品住房租金这一期间涨幅50%以上。

　　一方面，租金上涨是房价上涨倒逼的。2015年至2019年是房价上涨最快的几年，租金跟着房价水涨船高。不可忽视的是，除了房地产，那段时间金融、TMT、互联网、创业创新，以及围绕这几个行业的专业服务(会计、审计、咨询、法律等)等都蓬勃向上。在资本的加持下，上述行业成为最热门的投资领域，相关就业人员的收入涨得很快，房租也涨得很快。

　　另一方面，这段时间也是长租公寓的“风口期”。衣食行的日常消费领域都已催生出行业龙头，资本也想在住的消费领域打造出“独角兽”。投行预测，中国长租公寓将是“5万亿级”的市场规模。于是，各路资本抢滩长租公寓。为抢占市场，采取“高租金收房、低租金放租”的策略，把业主胃口、市场预期抬高了。然而，租的需求是稳定的，不可能爆发式增长。

　　当开始纠偏“金融自由化”，P2P等金融泡沫退潮，TMT受外部环境冲击，互联网红利往四五六线城市下沉，创业创新不再靠资本加持，支撑高租金的高收入者貌似一夜之间就隐匿了。贝壳发布的《2020年毕业季租房洞察报告》显示，65%的大学生可接受的租金水平在2000元以下，近70%大学生接受合租。

　　洗尽铅华、回归本源。租金下跌是回归本源，本就不该被炒到那么高，所以被炒高以后终究会跌下来。瑞幸退市了才长叹一口气，终于可以静下来好好做咖啡了。租金下跌了，资本就会退潮，长租公寓该研究，怎么靠服务赢得客户了。

　　最后说说房价的问题。疫情之下，扩张的货币很难流向穷人，一来需求不足，二来资本要赚钱。所以，货币似水更如蜜，流淌过程中在某一个位置上鼓起来，然后慢慢将周围覆盖到。富人边际消费倾向低，货币流到这里，表现为“窖藏”，也就是资产价格上涨。因此，货币发行后不同商品价格涨幅不同，对疫后纾困、地方财政等更重要的地产产业而言，货币就要鼓起来。

　　早在若干年前，租金回报率就已跌到社会平均收益以下，热点城市的租金回报率几年间一直维持在1%左右，租金下跌并不是买房要考虑的首要因素。未来，疫情影响下，居民收入和大众需求仍会受影响，租金还要下跌或低位徘徊。同时，货币宽松仍会继续，资产涨价仍会此起彼伏，加上地方财政困难，估计热点城市的房价很难控制。(中新经纬APP)