王万科“冒进”止损？主动违约清还房源 2800亿撑不起“万村计划”

　　北京时间财经 陈世爱

　　近日，有媒体报道称，万科的“万村计划”正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜，准备放弃部分已签约“农民房”房源。

　　此前早有征兆。2018年12月，彼时还任南方区域本部首席执行官的张纪文公开回应“万村计划”暂停项目拓展时表示，公司15个月前就作了决定，将在定在2018年9月以后暂停拓展新项目。

　　对于此次公司宁愿赔偿也要违约解除部分房源，万科方面回应时间财经称，租赁住宅业务是万科的核心业务之一，公司将坚定不移地推进该项业务长期健康稳健发展。“万村计划”作为租赁住宅业务的模式之一，也将继续稳步推进，截至目前，万村已开业四百余栋，一万余间，市场反应良好。但在推进过程中，确实遇到了一些实际的困难，综合推进过程中的客观情况，拟对现有房源结构进行部分调整和优化，相关工作正在有序推进中。

　　财经评论员严跃进对时间财经表示，万科近期比较公开透明地反思部分业务，恰好说明其在投资方面是思路清晰的。况且，万科的“万村计划”本身带有试水性质，此次被主动赔偿退出部分房源是一种止损策略，可以肯定。某不愿具名的业内人士则认为，南方区域作为万科最早做长租公寓的区域，目前被动局面很大程度上是冒进造成。

　　王石站台

　　2017年8月28日，为了完成“十三五”40万套保障房目标，深圳市规划国土委发布了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(征求意见稿)和《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)，希望通过综合整治提升“城中村”的品质，将符合一定条件的“城中村”改造成租赁住房并对外长期租赁经营。并要求“十三五”期间，收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，进行统一租赁经营、规范管理。

　　万科四大区域的掌舵人之一张纪文，人称“张大”，此前万科多元化发展的“八爪鱼战略”便是由张纪文首创，并在广深区域实施。2001年加入万科，2009年起局开始负责南方区域的张纪文早就嗅到了深圳农民房改造的气息。2017年7月5日，深圳市万科发展有限公司出资1000万元成立深圳市万村发展有限公司。

　　所谓万村计划，最主要业务是深圳万科以略高于市场价租下农民的屋，经过改造之后移交给万科长租公寓品牌“泊寓”进行运营，另外还包括房屋底商、办公空间的改造与运营。

　　支持万村计划的现实是，在北上广深四个一线城市中，深圳土地资源稀缺尤为严峻。深圳全市土地面积约为1997平方公里，相当于北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4。北京尚可一环一环拓展，上海则有众多卫星城市，深圳在地少无法扩张的同时，还被城中村占据了大量土地。

　　深圳市规土委调研数据显示，深圳城中村用地总规模约320平方公里，占深圳土地总面积的1/6。深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70%，是租赁市场供应最重要的主体。

　　2018年4月的城市共创大会上，退休后的王石还罕见的为万村计划站台。王石认为在无法强拆重建的现实情况之下，柔性改造城中村是一条新的途径，这项业务是深圳复兴的基石，并希望万科“万村计划”未来可以适用于全国乃至全球，“要有借鉴意义、标杆意义。万科已经在(约)100个城市发挥城市配套服务商的作用，100个城市乘以100个村，就是一万个村。

　　2018年年初，万科曾进行大的战略调整，将万科的定位由城市配套服务商改为城乡建设与生活服务商。2017年“乡村振兴”国家战略出台，中国的城镇化率也与发达国家逐步接近，将农村市场纳入视野内是大势所趋。

　　深圳城中村，显然是一个绝好的样本。万科的万村计划很快就在深圳铺开，在全市签下近2000栋农民房，分布数十个城中村，典型的有富士康员工居住的清湖村、华为员工居住的新围仔村、万科总部所在的大梅沙村等。

　　今年7月1日，住建部副部长黄艳在国务院政策例行吹风会上称，改造老旧小区，既满足群众期盼，又有利于拓展内需、促消费，同时还不会导致重复建设。改造城镇老旧小区，已经写入2019年的《政府工作报告》。国务院参事仇保兴的测算显示，中国城镇老旧小区投资总额可高达4万亿元。

　　没意思了？

　　在棚改时代即将落幕之际，旧改的正式登台让行业为之一振。但是万科的万村计划却按下了暂停键。

　　在2019年3月年度业绩会上，万科总裁祝九胜说：“万村计划比我们一开始想象的要复杂，涉及的利益相关方太多。”

　　去年6月，一份自称富士康“无名劳工代表”的一封《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》在网上流传，称万科进驻富士康龙华工厂北门的清湖社区新村进行改造，导致当地城中村房租翻了2至3倍。后续万科虽公开解释，改造前后的租金价格处于同等区间，但万村计划再也没有像此前一路高歌猛进。

　　2018年年底，张纪文公开表示，“一年的时间，我们的城中村房源从一两千间拓展到七八万间，已经到了该收敛的时候了。”而南方网报道给出了另一种说法，其采访深圳从事农民房改造租赁公寓业务的笑蜜蜂公司总经理钟小方分析称，“万科不像小公司那么灵活，城中村市场关系利益复杂，需要随机应变。”

　　无独有偶。今日头条有网友评论，万科看不起弱势打工群体，不与租户沟通，采用驱赶方式，贴公告限期十天二十天搬出，否则停水停电。某不愿具名的地产分析师对时间财经表示，这种情况肯定有，不然无法短时间内获得上万套房源。

　　更关键在于，深圳市相关监管部门规定城中村租金每年涨幅不能超过6%，而此前万科付给农民房业主的租金涨幅是“3年递增10%”。也就是说，万科的长租公寓房源每年涨幅不能超过3%，收益预期大大降低。此外有媒体称，万科近10万间农民房的倒贴装修费就达到10亿元。

　　某深圳地产从业人士对时间财经说，万科最后发现，这个项目吃力不讨好，投入大回报时间长，“这就好像打麻将，原来打50元的，现在打5元的，大公司觉得没意思。”

　　今年5月，张纪文被调任至负责万科梅沙教育事业部，彻底从万科地产业务中“退休”。某不愿具名的业内人士对时间财经透露，万科长租公寓最早在南方区域开始，其他北方、上海、中西部三个区域随后蜂拥而上，都想抢头功，南方区域为了当老大，拼命做公寓，不顾成本，收储深圳城中村自然也比较粗暴，导致最后到手的资产比其他区域差。

　　“张纪文肯定有责任。”该人士表示，目前南方区已经在长租公寓这块没主动权了，也不作为以后的发展重点，反而其他有两个区被委以重任。

　　在年初的业绩发布会上，郁亮提出万科要聚焦基本盘，将公司的住宅开发比喻成微软的windows。在6月28日的股东大会上，郁亮再次重申收敛聚焦。

　　明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强对时间财经表示，万科虽然多元化探索也比较早，方向也特别多，但成效未达预期。仅商业部分因此前收购印力集团，目前规模仅次于万达。

　　2018年万科实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%。其中，来自房地产业务的结算收入2846.21亿元，占比高达95.6%，物业服务营收97.96亿元，占比3.29%，其他业务仅占1.11%。万科在《致股东》中写到转型绝非易事。