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深圳租房放大招!房东不得随意涨租,长租公寓要凉凉?

2019-07-05 08:35:23 证券时报网

  深圳租房放大招!3年后供应租赁房不少于30万套、房东不得随意涨租,长租公寓要凉凉?

  吴家明

  租金上涨、长租公寓“攻占”城中村……关于租金的问题成为不少想在深圳扎根的年轻人的“心头病”。

  7月4日,深圳市住建局牵头起草的《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)面向社会公开征求意见。《意见》提出了多项政策措施,以进一步规范租赁市场行为,促进深圳住房租赁市场平稳健康发展。

  主要内容有哪些?

  一是多渠道增加租赁住房供应

  《意见》提出“力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套,租赁住房不少于30万套”等目标,包括提高新增建设用地中租赁住房用地供应比例;新增商品住房中,自持租赁住房供应比例原则上不低于30%;新增人才住房、安居型商品房、公共租赁住房中,租赁住房总体供应比例原则上不低于50%;产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%,新增加部分主要用于建设租赁住房、公共租赁住房。

  二是规范住房租赁市场行为

  《意见》提出建立住房租赁行业主体备案制度和租赁合同登记备案制度;建立住房租赁指导价格发布制度,引导市场合理定价;加强租赁企业、中介机构交易信息和交易行为的监管;完善住房网格化管理机制等政策设计。

  三是规范城中村规模化改造和租赁经营行为

  《意见》从不同角度提出加强对城中村规模化改造的指导,合理设置租赁企业准入门槛,通过计划引导、规划统筹、价格指导等手段,有序推进城中村规模化改造。同时,要求租赁企业应当优先满足原租户的租赁需求,并参照租金价格指导标准合理定价,严格执行政府制定的用水用电价格。

  四是发挥住房租赁交易服务平台作用

  《意见》提出加快完善服务平台功能和加强信息化建设两方面的政策措施,要求建立全市住房租赁相关信息在住房租赁交易服务平台同步发布的长效机制。

  五是加大住房租赁政策支持力度

  《意见》从加强租赁法制建设、创新用地出让方式、完善税收优惠政策、加大住房租赁市场金融支持等四个方面提出了政策措施,对发展住房租赁市场带来强有力的支持。

  六是加强住房租赁市场秩序整顿

  《意见》提出严厉打击租赁违法违规行为、加强租赁贷款监管和鼓励投诉举报违法违规行为等三方面的整顿措施,力求采取住房租赁市场专项整治行动等手段有效打击市场乱象,保障租赁双方合法权益。

  对租房会带来哪些变化?

  1、税收优惠

  无论是住房租赁企业,还是将房产出租给住房租赁企业的企业,甚至是有房出租的个人房东,《意见》均在税收方面给予了相应的政策优惠。

  如《意见》中提出,对住房租赁企业向个人出租住房,并在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,且租金不高于租金指导价格的,适当降低增值税征收率;对个人在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,且租金不高于租金指导价格的,采取综合征收方式征税,2023年底前综合征收率为0%。2019年9月30日起,个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,或租金高于租金指导价格的,按现行规定收税,并依法追溯以往应缴税款。

  深圳市住建局表示,此举是为切实发挥政府住房租赁交易服务平台功能,提高租金价格指导力度,故提出在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的,给予一定的税收优惠政策。

  2、住房租赁指导价格

  证券时报记者注意到,在上述政策优惠中反复出现的“政府住房租赁交易服务平台”早在2017年12月18日就已正式上线。与此同时,《意见》将去年延期一年未发布的深圳市住房租赁指导价格再次提上日程,但作为上述税收优惠的先决条件之一,判断租金高低的住房租赁指导价格何时发布并未在《意见》中说明。

  事实上,深圳每年都会发布一份《房屋租赁指导租金》。记者查询到深圳市房屋租赁管理办公室发布的《深圳市2017年房屋租赁指导租金》。根据这份“深圳官方租房指南”,2017年深圳全市住宅类房屋平均租金为26.1元/平方米,相比2016年的24.6元/平方米,整体平均租赁价格增长6.1%。

  不过,现实中深圳普通商品住房的房租租金远远高于这些数字,虽然住房租赁指导价格有着“官方租房指南之称”,但该指导租金价格因与实际租赁市场价格间存在距离,而并未被广大房东、租客所认可。那么,住房租赁指导价格究竟何时能出成为了舆论追踪的焦点之一。

  3、个人租房更有保障

  《意见》提出,制定全市统一的住房租赁合同示范文本,租赁双方应当在合同期限内严格履行合同约定;出租人不得单方面提高租金,不得随意克扣押金,不得巧立名目收费。

  此前,由 “租金贷”引发的债务纠纷曾引发关注。据悉,“租金贷”模式多指住房租赁企业向第三方金融公司抵押租客信用,金融公司预先把整期租金付给租赁企业,再由租赁企业交给房东,租客定期向金融公司还款的资金运作模式。

  《意见》明确提出,严禁中介机构、住房租赁企业通过自办金融或与其他机构合作,为租房违规加杠杆提供产品和服务;住房租赁消费贷款额度不高于租赁合同金额,贷款期限不长于租赁合同约定的租期,贷款资金只能划入住房承租人账户,不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同;严禁发放长期、大额个人住房租赁消费贷款;贷款机构须加强住房租赁消费贷款用途和风险监控,防范资金挪用、侵占、盲目加杠杆风险。对收集散户房源对外出租(轻资产运营)的住房租赁企业,银行不予发放贷款,不得通过信托通道、金融工具等进行融资加杠杆。

  《意见》也进一步明确了城中村住房规模化统租改造,满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

  巧合的是,市场近日传出消息,万科正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜,准备放弃部分深圳坪山、光明等地偏僻区域已签约的“农民房”房源。万科愿意按照合约与房东协商,赔偿相应违约金。

  对此,万科给出回应称:租赁住宅业务是万科的核心业务之一,公司将坚定不移地推进该项业务长期健康稳健发展。“万村计划”作为租赁住宅业务的模式之一,也将继续稳步推进。截至目前万村已开业四百余栋,一万余间,但在推进过程中确实遇到了一些实际的困难。综合推进过程中的客观情况,拟对现有房源结构进行部分调整和优化,相关工作正在有序推进中。调整是为了更好、更长远的发展,感谢外界对万村业务的关心。

  2017年,万科在深圳区域大力推行“万村计划”,这是万科专门从事城中村综合整治及租赁运营的新业务。但在2018年,深圳市场爆发对于城中村房源改成长租公寓后租金暴涨的讨论。随后,一场关于综合整治还是城市更新的讨论,让深圳城中村再次成为舆论焦点。

  证券时报记者近日再次来到去年深圳城中村综合整治的舆论中心——位于罗湖区的笋岗村,相关综合整治工程完工后这里恢复了往日的平静。

  有当地村民告诉记者,”这里就是把村里面的主干道和紧靠宝岗路边的一排房子进行了翻新,其余地方基本没变。当时,确实有一些公司想收纳一些房源改成长租公寓,但这边租金已经很高,改成长租公寓后的租金可以想象,肯定难以让一般人负担得起。”记者调查发现,一套50平方米左右的农民房月租多在2500元至3000元之间,租金本身随市场大环境变化而动,但笋岗片区附近大规模的城市更新项目即将入市,大量的就业人口使这里的租金居高不下。

  城中村综合整治成为重要的租赁用房来源,但城中村显然是一个非常复杂的系统课题,房企的整个战略布局也必须作出相应的调整。不过,除了城中村的房源问题,长租公寓行业过去问题频发:多个长租公寓品牌爆雷、甲醛超标、捆绑借贷平台等消息接连曝出,一些房企不得不收缩长租公寓业务。

  有曾经投资城中村长租公寓的业内人士表示,业主一旦交房,企业就要开始付房租,还未算上人力成本以及后期的装修改造成本。此外,在对房屋进行结构改造时也会遇到很多麻烦。其实,不管是二房东还是大型房企的自有物业,目前长租公寓普遍进入了发展瓶颈期。

  由此可见,对于长租公寓行业,尚在征求意见期间的《意见》都将起到重要影响。

  现在距离出台租金指导价还有不足3个月的时间,上述《意见》究竟会带来哪些变化?我们拭目以待!

(编辑:董湘依)
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