广州楼市“中考成绩”落差大，小心误读！

　　一周热评

　　□梁栋贤

　　值得注意的是，广州楼市目前已经触及的底部有可能是“U形底”，而非“V形底”，底部运行的时间可能较长，上扬也不可能非常急促，下半年购房一样可以从容挑选。

　　上半年结束，广州楼市“中考成绩单”相继出炉。

　　先看二手楼市这个“差等生”的“成绩单”，不由得让人背脊生凉。据中原研究发展部的数据，今年上半年，广州二手成交53372宗，环比下降7.9%，同比大跌22.3%，成交创近四年新低。

　　不过，假若你据此便得出广州楼市不景气的判断，却未免过于武断。

　　如果从月份节点和楼价变化等角度仔细观察和分析，你会发现二手楼市正在缓慢爬升——从3月份起，市场交投开始活跃，成交量震荡回升，趋势向好。

　　如果客观地评价这位“学生”，可以作出这样的判断：“中考”成绩确实不算理想，但有振作向上的趋势。

　　更何况，呈现在市场面前的，并非只有二手楼市的“成绩单”。在二手楼市成交下滑的同时，上半年广州一手网签面积达449.31万平方米，成交42019宗，比去年同期增长28%，市场活跃度明显提升。

　　如果将一手和二手看成是广州楼市这个“班集体”成员的话，那么全班的总成绩并无太大变化。

　　为何二手楼市的表现与一手楼市截然相反？

　　一是因为二手楼市由大量独立的个体组成，业主的反应千差万别，往往对市场大势的反应滞后于一手“专业选手”。

　　二是一手楼与二手楼之间本来就有明显的替代效应，此消彼长，纯属正常。

　　君不见，由于前两年住宅土地供应量大增，今年广州一手住宅供应充足、产品丰富，加上部分旧改物业的释放，连荔湾、天河这样的中心城区，一手住宅供应也不少。买一手楼弃二手楼，成了不少买家的选择。

　　君不见，因为开发商给的佣金高，不少二手经纪人搏命24小时全方位无死角地推售一手楼。相信有不少原本流连于二手地铺的买家，在经纪人的推介下，出门转弯直接进了一手楼盘的售楼部。

　　君不见，由于黄埔区一手新货供应青黄不接，成交锐减，而正因如此，黄埔也成为上半年二手楼成交唯一上涨的区域。

　　结合上述“成绩单”来看，二手楼成交的下跌，很大程度上是被一手楼抢去了“蛋糕”，总体而言，广州楼市很有可能已经探底，最艰难的时期已经过去。

　　若从楼市重度参与者——开发商的反应来看，这一判断可能更为真切。虽然广州土地拍卖市场的热度在6月中下旬略有降温，但上半年的整体热度仍比去年同期明显提高，总体交投积极，溢价成交增多，显示出开发商对未来的谨慎乐观。

　　不过，值得注意的是，广州楼市目前已经触及的底部有可能是“U形底”，而非“V形底”，底部运行的时间可能较长，上扬也不可能非常急促，毕竟当下仍然缺乏市场骤然反转的必然条件。以稳定为主的市场大格局并未改变，广州楼市的主基调仍是稳步运行，适度上扬，下半年购房一样可以从容挑选。