均受益于深圳客购房需求外溢 今年莞惠楼市成交情况有所差异

　　上半年一手住宅成交量：惠州是东莞的2.67倍

　　今年上半年，惠州一手住宅成交5.6万套。

　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者卢政

　　莞惠两地相邻，楼市成交都受益于深圳客外溢推动，并被广州、深圳、东莞、惠州等地购房者关注，但是莞惠楼市却大不相同。

　　在价格方面，惠州与东莞、深圳房价差距较大，受价格洼地吸引，不少深圳客、东莞客外溢至惠州购房；在东莞限购政策影响下，东莞购房需求回归本地刚需为主，成交量保持稳定。今年上半年惠州一手住宅成交量达到5.6万套，而东莞一手住宅成交量约2.11万套，惠州一手房成交量是东莞的2.67倍。

　　一手住宅成交量：

　　东莞2.11万套 惠州5.64万套

　　2019年上半年，惠州楼市成交量略微降温。一手住宅成交56444套，为近三年来半年成交量的最低值，环比下降19.8%，同比下降28.0%。乐有家研究中心数据显示，2019年上半年惠州一手住宅成交面积为587.3万平方米，环比下降20%，同比下降31%；套均面积104平方米，环比略涨0.7%。

　　与惠州相比，2019上半年东莞卖出2.11万套一手住宅、1.51万套二手房。乐有家研究中心数据显示，与去年同期相比，东莞今年上半年一手住宅成交量微涨4.32%，二手商品房成交同比、环比均微跌。

　　仅从东莞与惠州今年上半年的楼市成交量来看，惠州一手住宅成交量是东莞一手住宅成交量的2.67倍。

　　东莞中原战略研究中心分析认为，自各地执行限购政策以来，深圳购房者外溢情况也发生变化，深圳客外溢首选惠州，其次是东莞，再次是中山、广州和佛山。得益于深圳和东莞购房需求外溢，惠州的楼市成交量也长期处于高位。

　　一手住宅成交均价：

　　东莞超1.9万元/平方米 惠州1.04万元/平方米

　　从价格来看，受到各种因素影响，东莞房价较惠州高出不少。根据乐有家研究中心监测数据，今年上半年东莞一手住宅、二手房成交月度价格整体缓慢上涨，一手住宅上半年成交均价突破1.9万元/平方米，二手商品房上半年成交均价也突破1.6万元/平方米。

　　受到限价政策影响，2019年上半年惠州一手住宅价格仍然较为稳定，成交均价为1.04万元/平方米，环比上涨1%。从整体来看，今年上半年东莞、惠州房价均保持稳定，但惠州一手住宅成交价格与周边城市深圳、东莞相比，价格低洼优势明显。

　　从新房主力户型来看，东莞、惠州楼市均以刚需产品及改善需求产品为主。在东莞，90~110平方米产品为成交的主力户型，110~130平方米户型需求次之。

　　此外，优房超·瑞城搜表示，惠州楼市则是以80~100平方米刚需产品为市场主流，在惠州今年上半年一手房成交占比量也为各面积段最大的，100~120平方米产品次之。同时，居民对居住舒适性要求提高，惠州120~140平方米改善产品占比在20%上下。

　　成交活跃区域：

　　东莞集中在城区片区 惠州临深、临莞区域最活跃

　　从区域来看，莞惠两地楼市也有明显的差别。优房超·瑞城搜表示，今年上半年东莞楼市成交最活跃的区域集中在城区片区，主要由于高性价比楼盘热销。而塘厦在镇街成交当中排名前列，一方面是由于新品集中入市，刺激成交量；另一方面也在于个别项目价格低于同区域产品，吸引大量购房者入市。业内人士表示，在东莞的购房者中，以本地刚需为主，他们对价格的敏感度高，性价比高楼盘更受欢迎。

　　而惠州楼市则对外来购房需求依赖度更高。据乐有家研究中心监测，2019年上半年惠州成交前三名的区(县)分别为大亚湾、惠城、博罗。其中大亚湾临深，成交量受到深圳购房需求外溢支撑；博罗临莞，成交量则受到东莞购房需求外溢的支撑。

　　库存去化周期：

　　东莞11个月 惠州14个月

　　乐有家研究中心相关人士介绍，今年上半年惠州楼市供应量下降，加上惠州楼市限售、限价政策依旧，使得惠州楼市降温，从今年上半年情况来看，惠州去化住宅库存周期比东莞长3个月。乐有家研究中心数据显示，截至2019年6月30日，惠州一手住宅库存125543套，存量面积1368万平方米，达到近三年来最高值，去化周期为14个月。

　　优房超·瑞城搜则介绍，东莞住宅库存量和去化周期呈小幅下滑趋势，主要是今年5~6月供应量有所放缓，库存量有所下降；截至6月底，东莞住宅库存492万平方米，去化周期约11个月。

　　下半年市场预测

　　惠州下半年潜在供应量相当于东莞一年总可售量

　　相关数据显示，惠州今年下半年住宅潜在供应量与东莞一年住宅可售量的总和相当。

　　优房超·瑞城搜介绍，根据往年供应走势，新房入市更集中在下半年，结合惠州市当前开工未上市货量，上半年推货量不及预期，2019年下半年惠州市住宅潜在供应量或开始释放，但市场需求有限，在一定程度上抑制供应放量，预估下半年住宅供应量为900万平方米，集中区域以大亚湾、博罗和惠城为主。

　　从东莞市场来看，为提高项目周转速度，冲刺业绩回流资金，预计下半年东莞房企推货速度将加快，住宅供应量约381万平方米，其中松山湖片区供应量最大，城区和水乡片区供应量靠后，结合截至6月底在售库存492万平方米，2019年可售库存量达873万平方米。

　　东莞成交量或上涨 惠州楼市量价平稳

　　优房超·瑞城搜认为，东莞一手房市场下半年成交量将持续保持平稳上涨的趋势，主要是受到业绩和回款压力影响，下半年推货量和优惠幅度都将有所加大，在一定程度上支撑成交量的上涨，换房需求也起到一定的支撑作用。在价格方面，随着近两年成交的高价地项目和产品陆续进入市场，东莞房价或将呈现稳中微涨的趋势。

　　优房超·瑞城搜预计，2019年第三季度惠州成交量将延续稳中略跌趋势；为冲刺成交量，第四季度有望回暖；各区域价格平稳。由于惠州楼市依赖外地客户，需求受外部环境影响大，随着今年下半年潜在供应释放，房企让利促销，或刺激购房者入市；到今年第四季度，购房者选择面更广，惠州楼市成交量有望逆势回暖。此外，受区域成交量分化影响，大亚湾、博罗、惠城仍将是惠州楼市成交量“大户”。