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楼市新监管风暴:狙击房地产信托 守住3万亿存量底线?

2019-07-12 20:21:23 21世纪经济报道

  楼市新监管风暴:狙击房地产信托 守住3万亿存量底线?

  面对4月份以来的“土地热”,中国金融监管部门终于祭出了大杀器,向输血开发商的房地产信托开刀。

  7月4日,多家信托公司透露已收到窗口指导,要求控制地产信托规模,约有十家。其中包括中融信托、中航信托、光大信托等知名信托机构。

  7月6日, 银保监会回应,要求信托公司落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求等。

  7月11日,光大信托等被曝暂停新增融资,进行余额管控,房地产信托史上最严的监管来临了。

  事实上,房地产信托的监管收紧从5月17日的23号文就已开始。严禁信托通过“股权投资+股东借款”、“股权投资+债权认购劣后”等模式,提供变相的开发贷款。

  6月13日的陆家嘴论坛上,中国银保监会主席郭树清罕见地严厉表态:“房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。”

  他更进一步警告:“历史证明凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区,最终都要付出代价。”

  虽然郭主席没有明确点出房地产信托的风险,但此后银保监会一系列的动作说明,房地产信托是金融监管的重点,或者首发点。

  这些文件和表态,都透露出一个明确的信号:针对房地产金融的调控政策升级了。

  2019年的上半年,是房地产信托低迷五年后的又一次狂欢,第三方机构普益数据显示,上半年募集规模达4500亿。

  这其中,很大一部分变成了开发商的拿地资金。由于在买地时,开发商还未获得“四证”,银行等资金都无法切入,信托则可以。

  以前信托融资是中小房企的主要通道之一,他们可以接受相对较高的借款。但去年以来,银行信贷额度紧张,很多优质项目都通过信托获取开发贷款。

  借助信托的大量资金,二季度开发商在土地市场上掀起热潮。深圳、南京、郑州、杭州等地,高溢价土地频现。尤其是深圳6月24日的史诗级土拍,诞生了三个地王。

  中原地产数据显示,截至7月10日,50大热点城市卖地2.14万亿,同比上涨15.9%。土地市场的热度可见一斑。

  而高价地的传导效应,也会波及到销售市场,推高房价的预期。这可能亦是监管眼中的“投资投机行为”。

  监管一步步升级,对房地产信托的打击是显而易见的。据信托界的人士说,受23号文影响,先前股权投资+股东借款(小股大债)、股权投资+债权认购劣后、应收账款等产品形式已急速缩减。

  也就是说,开发商现在能进行信托融资的,只有满足“432”条件的开发贷,以及买地环节的真股权投资,后者大部分可以通过对赌条款的设置,达到明股实债的效果。

  并且,信托融资的资金成本也水涨船高,当前信托层面放款的资金成本基本在综合年化13.5%-14%左右,小部分可以做到12%左右。而在此前,像恒大、融创这类房企为交易对手的信托产品预期收益率在7-9%左右。

  至于下半年的房地产信托走向,联系到银保监会之前披露的3.15万亿存量房地产信托规模,业内认为,余额管控就是要守住这个存量的底线,“存量退出才能新增,保证余额不变”。

  信托受限后,21世纪经济报道发现,市场中已经有一些机构在提供买地配资资金了,其要求包括,百强房地产排名,单笔投入金额不超过8亿,融资期限:2-6个月,明股实债。

  “这么短的期限,估计融资成本会很高,”一名开发商人士说。

(编辑:王永乐)
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