楼市新监管风暴：狙击房地产信托 守住3万亿存量底线？

　　面对4月份以来的“土地热”，中国金融监管部门终于祭出了大杀器，向输血开发商的房地产信托开刀。

　　7月4日，多家信托公司透露已收到窗口指导，要求控制地产信托规模，约有十家。其中包括中融信托、中航信托、光大信托等知名信托机构。

　　7月6日， 银保监会回应，要求信托公司落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求等。

　　7月11日，光大信托等被曝暂停新增融资，进行余额管控，房地产信托史上最严的监管来临了。

　　事实上，房地产信托的监管收紧从5月17日的23号文就已开始。严禁信托通过“股权投资+股东借款”、“股权投资+债权认购劣后”等模式，提供变相的开发贷款。

　　6月13日的陆家嘴论坛上，中国银保监会主席郭树清罕见地严厉表态：“房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”

　　他更进一步警告：“历史证明凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区，最终都要付出代价。”

　　虽然郭主席没有明确点出房地产信托的风险，但此后银保监会一系列的动作说明，房地产信托是金融监管的重点，或者首发点。

　　这些文件和表态，都透露出一个明确的信号：针对房地产金融的调控政策升级了。

　　2019年的上半年，是房地产信托低迷五年后的又一次狂欢，第三方机构普益数据显示，上半年募集规模达4500亿。

　　这其中，很大一部分变成了开发商的拿地资金。由于在买地时，开发商还未获得“四证”，银行等资金都无法切入，信托则可以。

　　以前信托融资是中小房企的主要通道之一，他们可以接受相对较高的借款。但去年以来，银行信贷额度紧张，很多优质项目都通过信托获取开发贷款。

　　借助信托的大量资金，二季度开发商在土地市场上掀起热潮。深圳、南京、郑州、杭州等地，高溢价土地频现。尤其是深圳6月24日的史诗级土拍，诞生了三个地王。

　　中原地产数据显示，截至7月10日，50大热点城市卖地2.14万亿，同比上涨15.9%。土地市场的热度可见一斑。

　　而高价地的传导效应，也会波及到销售市场，推高房价的预期。这可能亦是监管眼中的“投资投机行为”。

　　监管一步步升级，对房地产信托的打击是显而易见的。据信托界的人士说，受23号文影响，先前股权投资+股东借款(小股大债)、股权投资+债权认购劣后、应收账款等产品形式已急速缩减。

　　也就是说，开发商现在能进行信托融资的，只有满足“432”条件的开发贷，以及买地环节的真股权投资，后者大部分可以通过对赌条款的设置，达到明股实债的效果。

　　并且，信托融资的资金成本也水涨船高，当前信托层面放款的资金成本基本在综合年化13.5%-14%左右，小部分可以做到12%左右。而在此前，像恒大、融创这类房企为交易对手的信托产品预期收益率在7-9%左右。

　　至于下半年的房地产信托走向，联系到银保监会之前披露的3.15万亿存量房地产信托规模，业内认为，余额管控就是要守住这个存量的底线，“存量退出才能新增，保证余额不变”。

　　信托受限后，21世纪经济报道发现，市场中已经有一些机构在提供买地配资资金了，其要求包括，百强房地产排名，单笔投入金额不超过8亿，融资期限：2-6个月，明股实债。

　　“这么短的期限，估计融资成本会很高，”一名开发商人士说。