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资本涌入存量房市场 “旧楼改造、城市更新”将成下一增长点

2019-07-15 13:09:18 中新经纬

  中新经纬客户端7月15日电(魏薇)随着北上广深等一线城市率先进入存量房时代,“旧楼改造、城市更新”为城市旧城区腾空换鸟、土地可持续发展提供新的思路,正在成为房地产市场的新风口。业内人士认为,对于一线城市而言,“旧楼改造、城市更新”有助于存量物业的盘活,同时也有助于形成更好的投资机会,对于吸引部分企业入驻、形成产业集群等都有积极的作用。

  掘金存量市场

  中国房地产市场已经逐步从土地开发的增量模式,扩展到城市更新的存量模式。目前,部分一二线城市的土地供应紧缺,加之土地价格高企,新增土地将越来越稀缺。

  世邦魏理仕发布的《2018年北京房地产市场回顾及2019年展望》报告显示,北京优质写字楼、零售物业市场去年供应量降低,2018年全年写字楼供应量仅达年初预测的52%,新增供应量创历史新低,商业地产也进入存量时代。

  在土地稀缺的存量时代,随着城市产业结构和人口结构的调整和改变,城市核心区域部分建筑在功能和定位上与所处地段和市场需求不匹配,造成建筑使用效率低下。城市更新为这些建筑提供新的改造方案,将已有建筑重新包装、定位,并进行改造、翻新,进而重新招租运营,使旧建筑焕发新生命,实现土地资源的节约集约利用。

  作为房地产市场风向标的一线城市,均对城市更新这一课题表示出浓厚兴趣。2018年底,上海市印发的《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》指出,上海将实现“向存量要空间、以质量求发展”。2019年6月,深圳市规划和自然资源局发布《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》,鼓励旧工业区升级改造支持实体经济发展。很多城市在盘活低效存量建设用地上进行探索,不断释放城市新空间。

  中新经纬客户端注意到,近年来,越来越多的企业将目光聚焦于领域,并付诸实践,北京创意亮点五十五号(以下简称“亮点”)就是其中之一。位于北京东四十条的亮点文创园,以及位于北京市历史文保街区内的东四七条文创园等正在运营的6个文创园,总建筑面积约达十万平方米,都是城市更新的典型案例。

  亮点文创园 来源:受访者供图

  “城市中心的空间改造,考量的不仅是设计和空间的融入,更多是一个城市的人文心态,对于城市的理解和管理水平,以及友善程度的营造。”亮点创始人丁平表示。

  从硬件改造到软件运营

  谈到城市更新的案例,北京的798、上海的新天地都是大家耳熟能详的案例。在早期,城市更新侧重硬件的设计改造。现如今,城市更新的重点更强调后期运营和资源聚集整合上。

  2010年,原北京计算机二厂的部分的旧厂房对外招标,要求对其进行重新改造,在获得东城区和区属企业东方信达的支持之后,丁平带领着亮点团队接下了这个改造项目。

  丁平谈到,改造一开始,她对硬件的目标就非常明确,它的基础层面是办公,因此完全依照国际化设计中心的标准,将所有基础设备设施,全部做出了五星级的配置双路供电、中央空调设备全面覆盖和wifi全面覆盖。

  设计师出身的丁平希望,能够改变城市写字楼千篇一律的严肃和紧张的面孔,因此她将文化艺术美创也融入到改造之中,“美也是一种竞争力”,丁平解释道,90后们更加自信,他们不需要国贸这样的商圈来张显富贵,他们更加精明低调,也更多考虑健康舒适,办公与生活的界限更加模糊,因此,能够方便的去楼顶看看风景、开个小会,都是其忙碌工作中的一点小确幸。

  亮点文创园顶楼花园 来源:受访者供图

  除了硬件的与众不同,亮点文创园在软件运营上也坚持着自己的初心和匠心。

  首先,拒绝大杂烩,走精品路线。文创园选址在城市核心位置,坚持创新人文艺术路线,为此在租户选择上更偏重互联网科技、设计艺术、创新创意等新兴产业,因此也吸引包括车来了、keep、绿色联盟等企业的入驻,为城市高端产业回流带来吸引力。

  其次,灵活办公、节省办公空间。亮点文创园在室内设计多个共享办公室,使租户不必再留出会议室,文创园还提供咖啡吧、休闲区等共享区域,可以为租户节省更多空间。此外,随着入驻企业不断发展、规模扩大,办公空间可能出现不够的情况,亮点在现有基础上进行空间再造,办公空间可以灵活打通,为企业未来发展赋能。

  公交查询企业“车来了”在2019年1月入驻亮点文创园,董事长孙熙博士向中新经纬客户端介绍,亮点文创园容积率高,使用率达80%,车来了共签约租用850平方米,而实际使用面积达700平方米,而以前的写字楼使用率仅60%,租用1000平方米,实际使用面积还不到700平方米,实际上花了相同的租金,得到了更大的使用空间。

  最后,场景革命,提供人文服务。为打造文创园独特的气质与氛围,亮点在设计之初就考虑到企业入驻的体验,不仅使用大面积绿植营造舒适办公氛围,还设计出连廊花园、口袋公园为人们休憩与放松提供新场所。丁平介绍说,亮点品牌下楼盘中百分之八十的面积拿来出租给当今优质独角兽企业,剩余百分之二十的面积用来做与设计和艺术相关的实验。目前,文创园提供人文艺术设计上的定期活动,如每周的禅修活动,每个月的艺术展览、设计展览,不定期的书籍分享、观影会等各类型的人文活动。此外,在持有运营阶段,该项目由亮点自己的物业团队主导运营,服务品质也得到入驻企业的认同。目前,各项目入驻率均达百分之九十以上。

  亮点文创园室内空间设计 来源:受访者供图

  亮点文创园的改造案例也让业内看到了在旧厂房和办公楼新的可能性,在此之后亮点又陆续接到北京市的其他旧楼改造项目,原来老旧的厂房、写字楼、酒店又开始焕发生机,甚至成为网红打卡的胜地。

  “旧楼改造的关键就是将旧楼重新激活并赋能,赋予空间更多的内容,为人们创造更大的价值。空间本身设计好了,再将艺术和设计融入其中,会让一座写字楼有了自己的气质,文化才能够创造出真正的社会价值,吸引人们的聚集和喜爱。”丁平认为。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端表示,旧办公楼改造往往考虑了改造的性价比概念,如果简单改造再进行出租,这个时候从地段的角度看,租客往往愿意出租,尤其是这两年一些创客空间相关机构增加,这个时候对于此类物业的租赁需求会很大,即改造的发展空间较大。

  严跃进指出,对于工厂的改造,因为用地性质的管控,所以实际上改造是面临约束的。目前来看,工厂改造后形成文创园等相对是政策比较受欢迎的,这也利好对于此类土地资源的盘活。类似改造对于一二线城市而言,有助于存量物业的盘活,同时也有助于形成更好的投资机会。这对于吸引部分企业的入驻、形成产业集群等都有积极的作用。(中新经纬APP)

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(编辑:刘虹利)
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