重磅！广州商改住新政出台：符合七大条件可“商改租”，押金最高不超月租三倍

　　21世纪经济报道 21财经APP 杜弘禹 广州报道

　　增加供给，加强管理。

　　一线城市广州正寻求扩大租赁性住房的供给，并加强包括租金在内的管理。

　　7月16日，广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局联合印发《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》(简称：《指导意见》)。

　　《指导意见》明确，已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，可以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。

　　但是，《指导意见》同时要求，申请“商改租”的项目，必须符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套和技术标准七个方面的要求。

　　值得注意的是，此前的7月15日，广州市规划和自然资源局还发布《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》的政策解读，明确包括“商改租”在内的新增租赁住房的诸多管理细节，比如一次性收取租金的不宜超过一年、押金最高不超过月租金三倍等。

　　市场分析，这是广州对租售并举住房制度的深化，也是从“商改住”到“商改租”的进一步精准探索。增加租赁房供给有助于解决住房问题，并将促进住房租赁市场发展。

　　必须整体确权，性质不变

　　《指导意见》表示，广州此举旨在加快培育和发展住房租赁市场，优化该市各类用房功能结构，切实提高租赁住房的有效供给，培育住房租赁市场和建立租购并举的住房制度。

　　广州明确，该市已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，可以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。

　　同时，这一工作的推进中，将以区为主，并且遵循整体确权，性质不变的原则，也就是改建项目办理初始登记时应当整体确权登记(只办理一个权属证)、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，原土地使用年限、用地性质和建设量不变。

　　更进一步看，改建项目必须符合七大要求。具体包括，权属清晰，申请项目应为已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的合法建筑。房屋不存在查封登记等限制转移登记的情形。存在抵押登记等他项权益的，还应取得他项权益人对改造和转化的书面同意意见。

　　此外，结构安全，申请项目房屋结构应安全牢固。项目建设单位及设计单位不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，应确保房屋结构安全；消防安全，申请项目设计和施工的技术标准应不低于宿舍建筑设计规划的标准与要求，日常消防管理应符合本市相关要求；环保卫生，改建后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风和采光等居住条件；物业规范，改建后的租赁住房应当具备良好物业管理能力，符合该市物业管理的相关规定；完善配套，申请项目应按照改造建筑面积6%集中设置配套的公共服务设施用房，位置宜在首层。公共服务设施用房具体配置功能由房屋所在区政府统筹等；技术标准，申请项目其他设计、建设和管理要求、最小居住面积应符合国家相关规范及广州市住房租赁标准。

　　《指导意见》还明确了惩戒措施，如将改造后的租赁住房分割销售转让和抵押的，或者弄虚作假将改造项目用于非租赁住房的，须限期改正，并依法承担相应的法律责任。

　　强化新增租赁住房管理

　　“商改租”是此轮住房制度变革中备受关注的领域。

　　早在2016年，国务院出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。随后的2017年，《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》也将允许“商改租”作为重要内容写入。

　　从广州来看，该市2017年出台的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》曾明确，经规划行政主管部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。此外，还明确改建后的租赁住房，不得销售。此次，广州市出台的《指导意见》则是进一步明确了“商改住”的实施条件和工作流程。

　　不仅如此，21世纪经济报道记者注意到，此前的7月15日，广州市规划和自然资源局还发布《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》的政策解读。

　　这份政策解读文件表示，目前国际、省、市在自持、改造租赁住房等方面给予了充分的政策支持，但该市还未针对上述新增租赁住房出台对应的管理制度文件，因而在实际操作过程之中，这些房源可能存在产权纠纷、以租代售、金融风险等诸多隐患。

　　因此，广州在近期出台了强化新增租赁住房的管理政策，这包括，规定住房租赁合同期限不得超过二十年。一次性收取租金的不宜超过一年。租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金三倍。此外，要求宣传推广及运营租赁住房项目时，不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为，不得出现“投资”、“升值”、“名校”、“首付”、“月供”、“不限购”、“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，一二线城市有大量的商业闲置，将这部分房源改造成出租房源，有利于缓解租赁房源短期，同时也减少资源浪费。

　　而对于租金问题，张大伟认为，未来租金涨跌，取决于此轮“商改租”带来的增量大小，新政效应显现还需要一定时间，如果“商改租”带来的增量不明显，对租金影响或非常有限。