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李宇嘉:深圳楼市调控,本不必下猛药

2020-07-17 14:29:10 中新经纬

  中新经纬客户端7月17日电 题:《李宇嘉:深圳楼市调控,本不必下猛药》

  作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

  经历数日的传言、揣测,深圳史上最严调控出炉了。笔者看了很多解读,基本都是剖析细则、分析影响。但很少有人提到,这次调控是不是不用这么大动静,是不是本来可以避免,或者更早一点出台调控。6月份,深圳楼市的冰山指数已从高位开始降下来了,这时候再下此猛药,结果必然是市场大起大落。

  其实在去年底,深圳楼市已经很疯了,为何还要取消“豪宅税”?今年3-4月份,深圳房价已明显上涨,为何还说3月均价“6.4万元”的二手房价涨幅不大?期间,传得沸沸扬扬的“深房理”事件,中介和自媒体沆瀣一气,已将玩到极致的楼市投机、让人瞠目结舌的手法大白于天下,比如暴力拉升、集体护盘、假结婚、假离婚,过桥贷、经营贷明显进入楼市等。

  为何政策没有跟进?为何针对“深圳小微企业经营贷资金流入楼市”检查的结果是,只有3笔房抵经营贷进入了楼市,这给市场的信号是什么?这不是很坏的鼓励吗?笔者清晰地记得,传言打压政策要来,4月底到5月初的那两周,深圳楼市回调了。但进入5月中下旬,大家短暂观望后,发现一切还是照旧,于是就有了6月份楼市的失控,以及房价有迈入“7万+”的趋势。先行示范区下,深圳城市能级上了一个台阶,任何政策调整,都应做好评估和对冲、松紧结合。

  如果在去年底取消“豪宅税”的同时,学习长沙“反炒房”的做法,对户籍购房启动“1年落户+1年社保”,估计现在就不用“3年落户+3年社保”的猛药了,下半年楼市大落就可避免了。这绝非“马后炮”。众人皆知,深圳落户门槛低,炒风一向浓厚,每有规划利好,炒风迅速泛起。同时,楼市又是个小盘子,先行示范区下,城市能级提升,“落户炒房”会明显增加。

  应对去年三季度的“经济小恙”,取消“豪宅税”、取消公寓“只租不售”,做一次不得已的、小小的妥协,其实也没什么。因为深圳的长效机制正在建设。“双竞双限”下,把人才住房建好、普通住房价格限制住,妥协也没什么。反正,加入炒房队伍的,支付的房价越高,证明给人才住房、普通住房做得贡献越大。但问题是,这个机制是长期内才能实现的理想。

  2018年确立“6:4”目标(60%为保障房、40%为商品房)后,政府策略很清晰,以更大的供应,应对汹涌而来的需求。但是,要疏导需求、对冲需求,有很多约束条件,最大的一个就是供应的有效性。试想,如果下半年供应的5万套房子,暂不说里面那30%-40%的商务公寓,即便是新增的商品住房,有效性如何?能与中心区的二手房相比吗?不倒挂能卖出去吗?

  去年以来,有三次机会摆在面前,可以提前对冲,避免这次被倒逼的调控。第一次是去年8月份深圳确立先行示范区,第二次是年底取消“豪宅税”,第三次是今年3-4月份。如果在这中间,有一次抓住了,提前以“1年落户+1年社保”这样较为缓和的政策对冲一下,就不至于出现今年5-6月深圳楼市的失控。

  作为特区和创新性城市,深圳过往在城市治理上有很多所谓的“深圳经验”,很多城市主政者赴深圳来取经。但这一次,深圳显得缺乏前瞻性、缺乏通盘考虑。这一剂猛药下去,楼市是稳定住了,但也要防止下跌,稳字当头也是楼市的调控目标,这将考验下半年深圳的政策。未来,深圳将承担先行示范区的使命,各方面要均衡好,要统筹整个深圳都市圈,希望城市治理能上一个台阶。(中新经纬APP)

李宇嘉

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(编辑:张澍楠)
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