当“购房族”遇上LPR：新机制下，个人房贷利率会下降吗？

　　陈莹莹 欧阳剑环

　　中国人民银行17日决定改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制，在原有的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种。(前情请阅：“降息”了！央行周末放大招，LPR新机制出炉，力促银行贷款利率下行)

　　7月以来，多地纷纷上调房贷利率，随着LPR新机制出炉，利率并轨再进一步，未来房贷利率怎么走？

　　综合专家观点，房贷利率恐难在利率并轨中下降，个人房贷利率不会显著下行，甚至一些重点调控城市的个人房贷利率会出现上行的情况。

　　房贷利率恐难下降

　　央行有关负责人表示，在原有的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考，也便于未来存量长期浮动利率贷款合同定价基准向LPR转换的平稳过渡。

　　国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，未来的增量贷款按照新的利率基础确定，判断LPR将呈现下行趋势，则增量贷款的定价也随之下行。

　　贷款利率水平下行，是否会带来个人房贷利率的下行？

　　曾刚认为，要从两方面分析：一方面，整体社会融资成本下行，房地产贷款利率、个人房贷利率原则上也应该下行；另一方面，房地产相关贷款利率，同时还受到结构性政策调整的影响。

　　他指出，当前的金融供给侧结构性改革，不仅仅是保障整体流动性合理充裕，还要考虑信贷投放结构的调整和优化。近期房地产资金流向管控力度明显加强，比如信托资金流向管控、一些房价热点城市房地产贷款管控等，都体现了结构性调整的意图。

　　中泰证券分析师梁中华认为，7月政治局会议再次强调房住不炒，且指出不以房地产刺激短期经济，房地产相关贷款恐怕难以从本次并轨中获益。

　　他指出，居民房贷大多属于长期限贷款，应该采用5年期以上的LPR利率为基准。在当前房住不炒背景下，1年期LPR利率可能会更为市场化，而5年期以上LPR利率或仍会有所指导，再配合对房地产企业融资的管理，本次并轨设计的目的或在于，既部分降息支持实体经济，又部分利率不变抑制资产泡沫。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，未来银行中期融资端的成本会走低，实体贷款成本也会下降。但这一政策针对的是实体企业融资，不会对按揭贷款有利好，而且近期国家在夯实资金和楼市之间的“防火墙”。

　　短期仍存上调空间

　　融360大数据研究院监测数据显示，7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。从数据上看，全国房贷利率水平在下半年出现反弹。

　　

　　数据来源：融360大数据研究院

　　融360大数据研究院监测的35个城市，一线城市中，上海和深圳房贷利率水平环比有所下降，北京和广州则与上月持平；二线城市中，多数城市纷纷上调房贷利率，苏州、杭州、宁波、大连、长沙近期多次上调，且部分银行额度紧张，甚至暂停受理房贷业务。

　　2019年7月首套房贷款平均利率涨幅最高五城市

　　

　　数据来源：融360大数据研究院

　　7月，苏州地区首套房贷利率为6.03%，环比飙升16个基点，成为全国房贷利率水平最高的城市，也是目前唯一一个首套房贷利率水平破“6”的城市；大连地区7月涨幅最高，首套房贷利率环比上涨20个基点；涨幅排名前五的大连、苏州、杭州、宁波和长沙，均在近一个月内多次上调房贷利率，调整时间集中在月初和月末。

　　融360分析师李万斌认为，结合其他相关政策，一方面，未来银行将加速调整信贷结构，减少房地产行业占用的信贷资源，并将更多的信贷资金投向国家目前鼓励的制造业、中小微企业等方向；另一方面，房地产调控短期内不会放松，资金环境较为紧张，未来或将有更多城市继续收紧房贷政策。

　　在曾刚看来，目前政策意图比较清晰，房地产贷款政策难言松绑。因此，个人房贷利率不会显著下行，短期内利率水平会保持不变，甚至一些重点调控城市的个人房贷利率会出现上行的情况。

　　李宇嘉认为，银行给实体企业的贷款利率偏高。目前，在商业银行发放的三大类贷款中，票据利率平均是3.64%，而居民房贷平均利率是5.53%，而代表企业贷款成本的一般贷款利率为5.94%。也就是说，企业的贷款成本是最高的，即便居民房贷利率上浮20%，也要比实体贷款利率低。