董希淼：补齐住房租赁信贷管理的短板

2018-09-05 14:10:10 中新经纬

　　中新经纬客户端9月5日电题：《董希淼：补齐住房租赁信贷管理的短板》

　　作者董希淼 (中国人民大学重阳金融研究院高级研究员、中新经纬特约专家。)

　　近段时间，部分城市房租上涨较快，这背后既有住房租赁市场供给不平衡的影响，也存在资本大规模进入竞相抬高租金等问题。住房租赁市场的健康发展离不开金融的支持，但其中形形色色的“租金贷”等住房租赁信贷产品蕴藏着较大的风险，需引起关注。

　　当前，在个人住房租赁市场主要有三类信贷产品：

　　第一，商业银行提供的住房租赁贷款。如中国建设银行推出的全国第一款个人住房租赁贷款产品“按居贷”，该产品主要基于借款人资信状况，采用“信用+保证”的形式，根据借款人的工作年限、收入、征信等情况，给予期限最长10年、额度最高100万元的贷款，利率基本上为基准利率。该模式下，房东一次性收取租金，租客按约定向银行还款付息。

　　第二，长租公寓托管机构联合第三方机构推出的住房租赁信贷产品。如“自如”联合信托公司、京东金融推出的房租“分期贷”。以选择“京东白条”支付方式为例，租客需同时签订两份合同，即租房合同和贷款合同。该模式下，贷款机构发放的贷款一次性付给“自如”，租客按月向贷款机构还款，房东基本上按月收租。由此，长租公寓托管机构占用房东一部分租金，形成资金池。

　　第三，中小房产中介机构的“租金贷”。如一些中小房产中介机构伙同网贷平台，在未经租客同意情况下，诱骗租客签订借贷协议。租客也需签订租房合同和借款合同，但一般情况下租客并未意识到借款合同的存在。该模式下，表面上租客按月付租金，实际上是每月向网贷平台还贷。同时，还存在中介机构非法侵占他人财物等隐患。若中介机构将资金挪作他用，风险进一步加大。

　　对租客来说，规范的住房租赁信贷产品通过“月付”的形式，能一定程度上减轻租客的经济负担；对长租公寓的托管机构或中介机构来说，也能为其补充一定的流动性资金。而违法的“租金贷”，则大大增加了租客的成本，成为不法机构实施诈骗的工具。住房租赁信贷产品的风险也不容忽视。若托管机构或中介机构资金链出现问题，租赁企业无法按期向房东付款，房东和租客的权益都会受到影响，如近期爆仓的杭州鼎家长租公寓。若托管机构或中介机构将上述“资金池”资金挪作他用，其所蕴含的风险危害也会很大。

　　当前，金融监管部门对商业银行、消费金融公司的个人贷款在受理调查、风险评价、受托支付、贷后管理等方面都有严格规定，对个人住房贷款还有首付比例等要求。但目前尚无住房租赁信贷的统一管理规定，对中介机构联合信托公司等发放的租房贷款要求并不明确，对网贷平台发放的“租金贷”等管理存在空白和模糊。因此，应加强制度建设，尽快补齐住房租赁信贷管理的短板。下一步，应根据《个人贷款管理暂行办法》等规定，制定统一的管理细则，明确从业机构管理要求，规范住房租赁信贷行为，加强住房租赁信贷审慎经营，促进住房租赁市场健康发展，维护好消费者合法权益。

　　具体来看，对第一类产品，应大力鼓励。采取正向激励等措施，推动正规金融机构进一步创新产品和服务，综合运用住房租赁贷款、信用卡分期等方式，更好地满足租赁市场需要。但也应做好资金监控，防范房东利用住房租赁信贷产品套现。对第二类产品，应进行规范。如明确借贷条件、申请方式，既要方便租客借贷，也要防止过度借贷，将借贷杠杆控制在合理水平。同时，要对沉淀在长租公寓运营机构的资金进行托管或集中存管，减少资金被挪用的可能。还要制定相应的操作规程，减少监管套利。对第三类产品，应严厉打击。在互联网金融风险专项整治的框架下，深入实施网络借贷风险整治活动，大幅度提高违法成本，加大对违法房产中介及网贷平台的打击力度。(中新经纬APP)