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李宇嘉:楼市新政落地两周,市场有何变化?

2023-09-18 15:37:00 中新经纬

  中新经纬9月18日电 题:楼市新政落地两周,市场有何变化?

  作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员

  新政落地后市场发生哪些变化?

  楼市“认房不认贷”新政落地两周,最直观的变化,就是二手房挂牌量的增长超过了销售量。以一线城市为例,根据诸葛找房研究院数据,新政后一周(9月4日-9月10日),二手房新增挂牌量环比增幅比销售量高出18个百分点。多地二手房挂牌总量创新高,京沪穗基本在15万-16万套,二线城市如杭州、重庆、武汉等都超过20万套。而且,二手房的挂牌价格基本出现下调。

图1 新政后一周一线城市二手房新增挂牌量及环比增长(套、%)

  本轮楼市纾困产生了一个新现象——“资产腾挪”,即“认房不认贷”提供了一个机会,在楼市进入“下半场”的窗口期,“卖掉差房子,换成好房子”。哪些是“差房子”?大城市在外围区域“摊大饼”扩张制造的各种新区,都市圈外围区域(比如环京、环沪、珠三角外围),无学位优势或功能退化的老破小等。触发置换的除了“认房不认贷”,2016年以来市场经历的一个相对完整的地产周期,也是一个重要因素。

图2 2016-2023年二手房价格指数同比变化(%)

  值得注意的是,“次新房”(楼龄在10年以内)的挂牌量仅占30%的份额,绝大部分是老房子、小房子,其中确实有很多人要换房,但更多的是“资产腾挪”。因为,2021年下半年到现在的这一轮房价调整持续2年多,也让不动产“价值分野”的特征为越来越多的人所见。比如,近期各大城市外围区域、都市圈非核心城市,出现了新房价格“腰斩”、二手房跌破首付的情况。本质上看,是城市公共服务和就业机会没跟上,市场用脚投票的结果。

  哪类房子将开启降价?

  在7月24日中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”以后,过去十几年针对楼市过热、供不应求时期的一揽子紧缩性政策,或都要退出了,包括近期热点城市退出限购。这不是周期性的,而是方向性的。这不仅针对二手房,新房也一样。

  近期,长沙、成都、广州等地,出现了对新房价格管控的放松。据相关报道,有多名业内人士透露广州近期取消楼盘限价。所谓限价,一是限涨,二是限跌。限涨满足调控,限跌保卫地价。未来一段时间,限涨和限跌,或许都要退出了。放开中心区高端盘限涨,既能稳定房价预期、稳定地价,避免“补贴富人”,还能多收税;放开外围楼盘限跌,既能稳定销售,加速去化,还能纾困开发商资金链。

  所以,该涨的涨,该跌的跌,是未来的常态。而且,对于新市民、年轻人、外来人口而言,他们融入城市、扎根城市的愿望很强烈,需要一套房子才踏实。因此,就像不久前汽车大降价、新能源汽车下乡,从而让汽车耐用消费品进入普通百姓家一样,未来房子也将“下沉”,成为多数人可消费得起的商品。对于新市民这一巨大的市场,降价是把这部分人群纳入市场的重要方式。

  这一过程已开启。一方面是外围区域,这个区域的广义库存大(消化周期在5年左右),同质化竞争严重,价格下调已开启;另一方面是城区内功能严重弱化的房子,价格回调也已开启。此外,前期规划的产业、配套服务没有落地的区域,也面临价值重估的压力。(中新经纬APP)

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责任编辑:张芷菡

来源:中新经纬

编辑:付健青

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