央视财经评论丨违法建筑可“转正” 政策怎样不“跑偏”？

　　9月17日，深圳市规土委发布《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》，《处理办法》的征求意见稿从2018年7月27日开始向社会各界公开征求意见。经过一个多月的时间，现在正式发布并从2018年10月10日起施行。

　　《处理办法》规定：符合特定条件的历史违建，可以直接申请为商品性质房地产，不符合特定条件的生产经营性历史违建，则可按照申请办理为商品性质时市场评估地价的50%补缴地价。商业、办公类历史违建，按照申请办理为商品性质时的市场评估地价补缴地价违法建筑可转正。

　　政策释放了什么信号？产业类违建可转正，是否意味着小产权房有望合法化？

　　9月18日晚，国务院发展研究中心研究员刘卫民和财经评论员万喆做客《央视财经评论》演播室，深度解析。

　　

　　违建转正 就是小产权合法化吗？

　　刘卫民：此“违建”非彼“违建” 不是谁都能转正

　　

　　国务院发展研究中心研究员 刘卫民：历史的原因造成了深圳市能够新增的土地供应量非常有限，深圳市政府出台这样的政策的初衷，更多的是对现有的土地，如何进行城市更新，如何进行土地准备、挖掘土地存量资源优势的考虑。违建分为两大类。不是谁都能够转正的，无论经营类还是公共配套类的，其实仍然是非住宅类，也就是都承担着某一项经济社会功能，包括公共服务功能的房子或土地。

　　万喆：转正不搞一刀切 小产权住宅不在内

　　

　　财经评论员 万喆：深圳市这次出台的文件没有搞一刀切，小产权的住宅很多人都在关心，但实际上是不包含在内的。这个处理意见包括三个部分，第一是拆掉的，比如普通的违建现在审查不通过；第二是接管的，比如要被没收掉的；第三才是可以确权的，而且这个确权并不完全能转成商业型的，整个文件是比较有步骤的分门别类解决问题，并不是大家想的一刀切，不能混淆概念。

　　政策为何屡屡被误读？

　　背景链接：

　　历年来，多项政策的出台，都引发了市场关于小产权房能否转正合法化的猜想。

　　2015年3月11日，《不动产登记暂行条例》施行，房屋建筑所有权等十类不动产进行统一登记。

　　2017年3月10日，深圳规土委公布《深圳市房屋征收补偿基准价格》。

　　2017年9月20日，国土部、住建部联合发布《国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，《通知》中明确规定：防止小产权房通过不动产登记合法化。

　　2018年8月27日，《民法典各分编(草案)》提请全国人大常委会会议审议。按照草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，将自动续期。

　　刘卫民：小产权问题期待一个“答案”

　　国务院发展研究中心研究员 刘卫民：从全国的住房来看，不可否认的确存在相当比例的小产权房，2015年后在我国加大对小产权房整治力度的背景下，近两年小产权的增量才大幅度下降，大家可能对于小产权房特别是小产权住房有警惕性，因为产权的不完整性，或者确权不清晰性会导致法律的合同有潜在的风险，同时还有一部分住房质量相对比较低，另外不成套的小产权住房仍然是我们未来改造和规范的一个重点。之所以大家频频对出台的土地政策有一些误读误解，很重要的原因是我们对小产权住房，特别是小产权住宅类的住房，没有一个更加明确的答案，所以才会造成大家的误读。

　　万喆：看不懂的不是政策而是市场

　　

　　财经评论员 万喆：大家都说有点看不懂政策，其实我觉得看不懂的不是政策而是市场，这个文件里面没有表明小产权房的住宅是可以转正的，包括去年和前年出台了一些政策，后来都特别出台了补充的意见和条款，告诉大家说小产权房不会转正的。但是我们同时也可以看到，过去几年，小产权房的居住数量、建筑面积规模也在扩大，实际上也体现了一种市场需求。

　　治理违建 政策效果如何不走样？

　　刘卫民：坚持分类治理 守住政策红线

　　

　　国务院发展研究中心研究员 刘卫民：要坚持一个原则就在既定的政策轨道下能够坚守政策红线，所谓的政策红线无论从违建还是从整个房地产市场发展来讲，就是两大规划，一是城镇的总体规划，二是土地利用总体规划，只有遵循了这两个规划，后续相关的无论是违建整治还是土地利用的提高，都是有依可寻有法可据的。

　　万喆：政策标准要明晰 执行要到位

　　财经评论员 万喆：最重要的是政策标准要明晰，包括什么样的情况下确定房屋过去法律纠纷都已经没有了，如何确权？如果是红线外怎么罚款？红线内怎么缴纳罚金？尤其是集体用地，过去有很多说不清道不明一些法律纠纷在里面，也有一些说得清道得明就是办不了的法律纠纷，条件越明晰、越公开、越透明越好，而且执行的时候还有要到位，这样使得矛盾或者改革的转换成本能够减到最低，大家觉得满意，是非常重要的。

　　刘卫民：因地制宜提高存量土地资源利用效率

　　

　　国务院发展研究中心研究员 刘卫民：为什么要因地制宜？因为深圳市从改革开放到现在形成的土地结构来看，未来的土地利用资源，可能就是在存量的土地上下功夫动脑筋。对于存量土地来讲，我们更希望提高它的土地利用效率，无论是产业升级改造还是城市升级改造，都是基于土地改造之上、城市功能的改变，城市要依据自己的特点选择适合自己的道路。

　　万喆：解决违建问题希望看到更多有益探索

　　

　　财经评论员 万喆：因为深圳特别特殊，它总是走在中国时代前列，是政策先行先试的高地，当它试了以后就可以推广成为一个样板。因为它发展非常快，在某种程度上从它违建土地的利用就可以看得出来，一方面说城市化了，另一方面历史遗留的问题还是不少，比如土地供需的矛盾。希望以深圳为首，包括其他城市，解决违建问题，多做一些有益的探索。