中新经纬客户端9月27日电 题：《张大伟：北京二手房抛盘量“暴涨”246%真相揭秘》

　　作者 张大伟(中原地产首席市场分析师)

　　这几天很多人都被下图一则消息吓一跳：北京二手房房源2年多上涨了246%。

　　按照这个数据，如果2017年只有2万多套二手房房源，而现在接近10万套，那么这个市场肯定是接近或者已经崩盘了。但是，这个数据背后是不是感觉有点不正常？

　　其实，经历过2017年北京房地产市场的人都会知道这个数据背后的原因。

　　1、2017年各小区的高价房源或房源单价在15万以上不在网站显示

　　房源数据曾经在2016-2017年被严管，特别是学区房等高单价房源，当时不允许显示。

　　2、商住房不挂盘

　　众所周知，2017年北京最严格的房地产调控政策是商住房的限购，而且明确要求不得宣传居住功能，当年更是要求所有中介下架所有商住房源。

　　而现在看，这些小区房源再次挂出，这类房源就有3612套，仅北京“像素”这一个小区就有135套。

　　3、当下二手房市场的真相是什么？

　　截至2019年9月22日，北京二手房住宅签约7685套，这也是2019年2月后的同期最低点，相比2018年同期的12352套下调了37.7%。

　　最近几年，房地产市场已经不存在金九银十。在调控政策的影响下，2019年9月，北京房地产市场相比之前几个月继续下调。

　　从市场看，2017年以来，大部分热点城市楼市已经全面限价化，这种情况下，房地产市场已经没有淡旺季之分，市场更多看限价政策的严格与否。

　　2019年9月，部分热点项目的开盘可能延迟，也使得市场热度降低。

　　二手房市场也再次出现了价格下调，特别是与限竞房总价接近的房源，都有明显的价格调整。

　　北京房地产市场随着信贷收紧的影响，供应井喷，限竞房积压接近2万套。这种情况下，金九成色不足。北京新建住宅市场库存相比2018年同期的5万套，增加了1.7万套。北京的贷款政策全国最严，非普通住宅标准过低，导致市场购房者基本都按照非普通住宅首付，二套房首付需要付80%。

　　限竞房与二手房总价接近，新房成交量挤压二手房成交量，9月北京二手房成交量继续降温。

　　降准降息情况下市场不会加速下调

　　北京房地产市场有个1.2万套的基本线，月网签低于1.2万套肯定是低迷的，如果不足1万套，价格更是肯定下调。但2019年9-10月属于特殊情况，特别是10月，金九银十在2009年后已经被房地产政策扰动。

　　当下北京房地产市场肯定是低迷的，特别是限竞房与二手房的总价接近，二手房不降价很难卖出。但经历过2017年大跌的北京房价，2018-2019年下调空间并不大。特别是在2019年上半年还出现了轻微上行，最近的房价只是又回到了年初。

　　链家的市场占有率非常大，但文首出现的房源数据并非链家发布，而是部分不专业人士的误读制造恐慌，房源数据现在的确比较高，但对比的2017年前值是极端显示情况，当时真实数据远远不止2万多套。

　　9月16日再次降准，释放大约8000亿的资金。而9月20日第二次LPR报价降息。9月19日、9月20日和9月23日，央行以利率招标方式开展逆回购操作。9月16日以来，通过降准、逆回购操作和MLF操作，央行已释放1.42万亿元流动性。

　　北京房地产市场的二手房房源基准在8万套左右，当下的房源数量并不算多。降准降息下，市场不会加速下调，当然，未来的走势还是要看国庆后的水流。(中新经纬APP)

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