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深圳土拍重回“价高者得”,最高溢价15%惯例被打破

2024-09-27 08:01:20 第一财经

  深圳土拍重回“价高者得”,最高溢价15%惯例被打破

  作者:张慧敏

  一宗溢价率35%的宅地出让,打破了深圳此前最高溢价率15%的惯例,而改变这一惯例的重要因素是,地块实行“价高者得”的出让模式,在此之前,深圳长期采取“限最高地价,限最高销售价格,竞地价,加摇号”的土地出让模式。

  9月26日下午,宗地号为A001-0219的宅地正式出让,吸引了包括华侨城、招商蛇口、绿城中国、保利置业、华润置地、中铁+能建、海信、越秀、中海地产9家房企参与竞拍,经过82轮竞价,该地块被保利置业竞得,成交价为28.2亿元。

  上述地块的出让公告明确表示,该宗地住宅部分为普通商品住房,出让宗地按照“价高者得”的原则确定竞得人。

  根据土地出让公告,该土地用途为二类居住用地,位于宝安区新安街道,与在售的项目“中铁能建阅臻府”相邻。出让公告显示,该地块的土地面积9997.8平方米,建筑面积5.4万平方米,挂牌起始价20.8亿元,成交楼面价 5.2万元/平方米,溢价率 35.58 %,一改深圳此前土拍最高15%的溢价率。

  中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示,“价高者得”的出让模式对于有实力的房企而言,可增加其拿到地块的概率。在居住用地上,国企、央企由于资本周转能力强,资金雄厚,拿地活跃度较高。

  一位参与该地块竞拍的房企人士对第一财经记者表示,深圳之所以一改此前15%最高溢价率的惯例,也是想通过土拍溢价率上升,土地出让价格上升,来提振低迷的土拍市场,提高房价预期。

  值得注意的是,去年8月,中铁置业拿下相邻地块(即“中铁能建阅臻府”项目)时,成交楼面价为4.2万元/平方米,与本次出让地块楼面价5.2万元/平方米整整少了1万元/平方米的水平。“5.2万元/平方米的楼面价算是比较贵的,但是对于拿地房企来说,还是有一定的利润空间,不至于亏损。”上述房企人士表示。

  该房企人士还表示,今日出让的地块未规定商品房的最高限制售价,这也意味着房企可以通过提高售价来保证较高的利润,但是考虑到相邻地块“中铁能建阅臻府”正在售卖,最高销售限价8.86万元/平方米,所以在当前市场行情下,为了快速去化,本次出让的地块入市时,销售定价也会参考“中铁能建阅臻府”的销售价格,不至于太高。

  另外值得一提的是,2024年深圳涉宅用地供应继续缩减。2024年已过一大半,但本次出让的地块还只是深圳年内出让的第二宗涉宅用地,相比于2023年深圳312亿元的土地成交金额,2024年深圳已成交的两宗地总成交金额仅约80亿元,还不及去年成交金额的一半。

  究其原因,深圳土拍收金规模的缩减,与深圳楼市较高的库存有关,也符合“严控增量”的中央政策精神。

  根据房地产研究机构乐有家研究中心的数据,今年8月,深圳全市二手房网签(录得合同量)4671套,对比7月有所下跌,对比去年8月有较大幅度的上升,但从成交价格来看,二手房市场依旧是“以价换量”的态势;新建商品住房8月网签(预售成交量)2537套,环比下跌3%,同比上涨15%,依旧处于较低水平。

  深圳中原研究中心统计的数据显示,今年8月,深圳全市新房住宅存量为509.7万平方米,环比增长3.0%,根据过去一年平均成交量计算去化时间约为21.78个月,去化周期较上月上升0.27个月,去化周期止跌回升。

来源:第一财经

编辑:徐世明

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