丁祖昱：销售占比近30%，“现房时代”加速到来？

　　中新经纬10月23日电 题：销售占比近30%，“现房时代”加速到来？

　　作者 丁祖昱 中国房地产业协会副会长、上海易居房地产研究院院长

　　现房销售的推进速度比想象中要快。

　　根据国家统计局数据，2024年1-9月，全国商品住宅现房销售面积达到1.56亿平方米，而同期全国商品住宅销售面积为5.88亿平方米，现房销售面积占比约升至26.5%，较2023年末约增长7.8个百分点。

　　近10年来，我国商品住宅现房销售比例先降后升，2022年出现转折，购房者对现房偏好增加，现房销售占比开始反弹。同时，近10年来，现房销售价格整体低于期房价格，且从2022年以来两者价差逐渐拉大。CRIC(克而瑞)数据显示，2024前8月商品住宅期房的销售均价为10984元/平方米，而现房销售则比期房低了23%，为8463元/平方米。

　　从现房销售的价格可以看出一个关键信息：现房销售并非主动选择。实际上，当前一些现房房源是由期房时期滞销的房源和尾盘转为现房降价销售，并非开发商主动选择现房形式销售，这是推动现房销售占比走高的重要原因。

　　另外，政策对现房销售提供了支持。据CRIC不完全统计，2024年以来，全国至少30个省市发布推进现房销售试点相关文件，广东省深圳市、河南省郑州市等在今年首次推出了现房销售地块，湖南省邵阳市、辽宁省营口市、湖南省湘潭市、青海省海东市等4城更是明确表态将向现房销售过渡。其中营口更为彻底，即从2025年1月1日起，对新挂牌土地的项目、已供地未办理施工许可的项目，全部实行现房销售。

　　地方支持性举措主要集中在供给层面，比如现房销售项目融资支持、缓缴土地出让金，降低现房开发的资金成本，减轻开发商财务负担和现金流压力，以此提升房企现房开发积极性，同时简化审批手续、规费税费减免、允许规划调整、支持带押过户等，加快现房项目从拿地到开发建设再到入市的进程，并提升现房产品市场竞争力。

　　需求端主要是以公积金政策倾斜为主，激励购房者选购现房产品。比如福建省泉州市，对使用住房公积金贷款购买新出让房地产用地一手现房销售商品住宅的，公积金贷款额度在最高额度基础上上浮5万元；购买一手现房销售全装修商品住宅的，公积金贷款额度在最高额度基础上上浮10万元。

　　随着现房销售试点支持性政策不断加力，试点范围持续扩大，在土拍阶段就明确实行现房销售的地块占比将持续增加，房地产销售模式将发生重大变化。

　　不过，现房销售并非一蹴而就。目前绝大多数的现房销售试点项目还在建设施工阶段，鉴于从拿地到竣工通常需要2至3年的时间周期，预计到2026年左右，将迎来现房试点项目的集中入市高峰期。届时，现房销售在市场中的占比预计将进一步增加。

　　值得注意的是，除了现房销售以外，还可以试点“开发商交房后再办按揭尾款”，即购房者支付首付款后，尾款和按揭在开发商交房后再支付和办理，能够很大程度上保障购房者权益。(中新经纬APP)

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责任编辑：宋亚芬