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深圳楼市变局:量价齐跌进入下行周期

2018-11-03 09:40:21 21世纪经济报道

  深圳楼市变局:量价齐跌进入下行周期

  本报记者 张晓玲 实 习 生 林诗苑 深圳、广州报道

  在“7·31新政”实施三个月后,深圳楼市出现了实质性的量价齐跌。

  刚刚过去的10月,深圳新房、二手房量价全面“失守”。值得关注的是,回望2016年的9·30新政,将近三年过去,深圳楼市终于出现实质性的下跌,不仅表现在统计数据上,更因在真实市场中,出现了新房的降价打折,以及二手房业主的降价“抛售”。

  市场转冷、开发商打折、购房者观望,深圳楼市的预期已开始逆转,供求关系也发生了实质性变化,一边是需求端的观望,一边是供给端的扩大,彻底进入了买方市场。

  10月,深圳开发商纷纷推货。据美联物业全国研究中心统计,截至10月底,深圳住宅产品的备案量达5263套,较9月增加46%,创下今年单月新高。

  多位业内人士认为,在供需关系变化加剧下,深圳房价或将进一步下跌。美联物业深惠总经理江少杰认为,“这种情况只是一个开始,明年不会有太大改变。”

  一二手市场之变

  2018年的秋天,深圳最资深的房地产从业者,也感受到了市场的寒意。

  受新房限价影响,深圳新房均价近两年保持小幅下跌态势,10月全市一手住宅成交均价为54071元/平方米,环比下降0.02%、9元/平方米。若除去7月小幅上涨0.09%外,新房成交均价已累计实现24连微跌。

  但在限价之下,这种均价存在失真。真实的市场中,已出现了降价。如位于深圳龙岗区的远洋新天地二期推出了特价房;坪山区的泰富华悦都会,也在国庆期间推出了60套房源清盘,部分低于3万元/平方米。

  一位新房代理机构的负责人表示,近期龙岗一些住宅、公寓、商铺出现特价,普遍的理由是“工程抵款”。就是之前给施工方房屋来冲抵工程款,现在施工方拿着这些房子来销售,这在以前的市场中极为罕见。

  即使如此,开发商的新盘去化率也不理想。机构人士表示,近期开盘的除了绿景红树湾1号、碧桂园凤凰公馆的去化率能到70%,其它大部分在20%左右,好一些的30%-40%,还有的去化率为个位数。

  作为更能反映真实市场的二手房,则出现了多例业主降价,这在过去三年的深圳楼市几乎没有出现过。

  据深圳中原研究院数据,10月二手住宅价格为52481元/平方米,环比下滑0.73%,且下滑幅度较上月提升0.57个百分点,实现三月连跌。

  具体来看,全市各区二手住宅成交均价皆出现下跌。其中,宝安和福田下滑幅度最大,据深圳中原研究院数据,宝安均价下滑1.1%,福田下滑1.0%;而罗湖下降幅度最小,环比下滑0.4%,均价57553元/平方米。

  业内人士表示,如果新盘去化率低,意味着开发商手里的存货会越积越多。也意味着,如果接下来外部条件没有转暖,价格只能继续下探。

  二手房业主心态也开始悲观。据深圳中原研究院数据,近期银湖豪宅片区、葵涌片区二手房,业主报价下调幅度分别为13.0%、12.8%。侨城东、新洲、横岗荷坳、大鹏、后海湾、南山中心、龙华民治、布吉南岭片区报价下调幅度均在6%以上。

  贝壳研究院预测,从二手房的潜在需求和三季度的低位趋稳形势来看,在诸多不确定性的影响下,“预计四季度及明年市场难有起色。”

  房价真的要降了

  一位大型开发商人士指出,在市场转冷背后,深圳楼市的预期已经改变,供需双方关系逆转。

  与其他城市不同,深圳楼市在过去几年又涌入了大量的投资客,高峰期占比曾高达40%以上,而今,投资客已大部分退出市场;刚需客则抱着“再等一等”的心态观望。

  需求的萎缩反映到市场中,就是成交的急剧下降。代理机构人士表示,10月份新房的访客量有所提高,但是成交转化率并不高。

  深圳中原研究中心统计,10月22日至10月28日期间,深圳有四个住宅项目入市,一手住宅整体开盘去化仅约两成。

  深圳市规土委数据显示,10月,深圳新房成交量仅为1835套,环比下降18.37%。从7·31新政后短短三个月内累计下降49.07%,创近半年新低;二手房住宅过户3787套,环比下跌23.53%,创下近20个月(今年2月份除外)以来的最低值。

  供给端方面,推盘量却还将进一步加大。中原地产表示,年底将近,开发商群体为了完成业绩目标,也为了回笼更多的资金来应对不确定性,在短期会选择密集、折价出货,这会造成市场短期内供应大增,价格竞争出现。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,目前仍然处于7·31政策的消化期,叠加前期出台的政策影响力,成交量下滑是大概率事件。不过,随着政策的威力消退,部分买家已重新开始看房。

  对于深圳楼市未来走势,何倩茹认为,特价房或其他促销手段在第四季度出现,预计11月和12月的新房成交量有望回升。

  “目前,二手市场也多了客户看房,而且也出现了议价空间。”何倩茹称,自10月中旬以来,深圳二手住宅的每日备案量已逐渐升至200套以上,二手住宅市场的交易量有回升的苗头,预计11月全市二手住宅的备案量亦将上升。

  深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫则持不同看法,她指出,收入上涨预期不稳定,以及汇率冲击导致资产价格调整,再加上各类利空调控政策,加速收入与房价的脱节,2018至2019年,深圳二手住宅将会是量价齐跌的走势。

  “近期的楼市可以用急转直下来形容,各行业都出现了资金趋紧”。美联物业深惠总经理江少杰也认为,如今全球房价都在下跌,香港也是跌势明显,主要是外部环境影响,预计深圳房价也会跌20%左右,在以往的波动中,香蜜湖、后海、华侨城等核心区域一直坚挺,但这次不会幸免,核心区域房价会跌10%-15%不等,偏远区域可能会跌破20%。

(编辑:董文博)
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