北京一涉宅用地刷新区域单价纪录！什么信号？

　　北京一涉宅用地刷新区域单价纪录！什么信号？

　　11月19日，北京、成都、天津等地均有土地成交。

　　北京两宗涉宅用地总成交金额32.71亿元，其中，东城区祈年大街地块溢价4%成交，成交楼面价超8.1万元/㎡，刷新区域单价纪录；昌平区未来科学城地块则底价成交，综合成交楼面价1.51万元/㎡，经营性成交楼面价约2.32万元/㎡。

　　业内人士认为，北京两宗地块一热一温的市场反应，深刻反映出北京土地市场正在从普涨模式转向价值深耕模式。核心区土地凭借稀缺性依然坚挺，但开发逻辑已转向文化与产品力的精细融合；而近郊地块则更依赖实际供需和运营能力，考验开发商在成熟板块中打造差异化竞争力的真功夫。

　　另外，成都一宗组合用地由中粮大悦城底价26.5亿元拿下，成交楼面价1.7万元/㎡。 天津一宗涉宅用地由天津轨道交通集团以底价7.19亿元竞得，成交楼面价1.1万元/㎡。武汉一次性推出24宗涉宅用地，总起始价超83亿元，将于12月9日拍卖。

　　北京两宗涉宅用地超32亿元成交

　　11月19日，北京出让两宗涉宅用地，分别位于东城区祈年大街和昌平区未来科学城，总成交金额32.71亿元。

　　其中，东城区祈年大街多功能用地，建设用地面积22756.72㎡，规划建筑面积25000㎡(其中住宅17500㎡，办公7500㎡)，容积率1.1，起始价19.5亿元，起始楼面价7.8万元/㎡。该地块开拍前已获得2轮线上报价，现场共2家竞买人举牌38轮，最终由北京城建以总价20.28亿元竞得，成交楼面价8.1万元/㎡，溢价率4%。

　　昌平区未来科学城项目(南区)土地，建设用地面积43024.985㎡，规划建筑面积82210.699㎡，容积率1.91，起始价12.426亿元，综合起始楼面价1.51万元/㎡。最终该地块由未来科学城以底价12.426亿元竞得，综合成交楼面价1.51万元/㎡，经营性成交楼面价约2.32万元/㎡。

　　中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，北京土地市场迎来内城与近郊两宗特质鲜明的地块同步出让，呈现出当前市场分化与转型的清晰信号。

　　张凯指出，东城区祈年大街地块因其位于二环内，南邻天坛、北靠前门的稀缺区位，以及2020至2023年内城连续四年住宅“零供应”的背景，成为市场关注的焦点。不过，该地块也存在诸多限制，如项目住宅体量不超过总规模的70%，即约1.75万平方米；紧邻历史文物金台书院的0202地块限高仅为3.3米，并须遵循传统四合院形制建设并实施“整院售卖”；其余三个地块建筑限高为18米，预计将规划为6层以下的低密度住宅产品。这些约束条件在体现古都风貌保护要求的同时，也对开发商的文化理解力与产品创新力提出更高挑战。从未来市场预期看，参考去年东城区金鱼池地块25%溢价成交表现及15万元/平方米的期房指导价，本项目预计其未来售价可能突破15万元/平方米，其中四合院类产品或因稀缺性拥有更高溢价。

　　“与此相对，昌平未来科学城地块则以12.426亿元底价成交，表现理性。”张凯说，该地块具备离地铁17号线未来科学城站400米距离的交通优势，且周边商业配套正在逐步完善，但西侧有国贤府一期、二期在售房源形成直接竞争，周边大量次新二手房源(未来金茂府等)也可能对新房价格形成压制，加之两幅住宅地块南北进深不足及捆绑文化设施代建带来的隐形成本，导致市场参与热情不高，最终仅未来科学城一家企业出手。

　　张凯认为，两宗地块一热一温的市场反应，深刻反映出北京土地市场正在从普涨模式转向价值深耕模式。核心区土地凭借稀缺性依然坚挺，但开发逻辑已转向文化与产品力的精细融合；而近郊地块则更依赖实际供需和运营能力，考验开发商在成熟板块中打造差异化竞争力的真功夫。随着北京城市发展进入存量更新与增量优化并重的阶段，如何通过设计创新与运营提升，在保护与发展、文化与商业之间取得平衡，将成为房企未来竞争力的关键考验。

　　成都、天津涉宅用地均底价成交

　　11月19日，成都一宗青羊区组合供应宗地拍卖，该组合宗地由4幅子地块组成，其中2幅为住宅用地，2幅为商业服务业用地，总建设用地面积13.45万㎡，总规划建筑面积30.52万㎡，总起始价26.5亿元，住宅用地起始楼面价1.7万元/㎡。最终中粮大悦城以底价26.5亿元竞得该地块组合，住宅楼面价1.7万元/㎡。

　　同日，天津出让一宗涉宅用地，用地性质为住宅用地、教育用地，总用地面积34469.9㎡，规划建筑面积49288.4㎡，住宅用地容积率2.0，教育用地容积率1.0，起始价7.19亿元，起始楼面价11082元/㎡。最终天津轨道交通集团以底价7.19亿元竞得地块，成交楼面价11082元/㎡(扣除幼儿园建面后成交楼面价为11821元/㎡)。

　　另悉，11月18日，武汉市自然资源和城乡建设局发布《武汉市拍卖出让国有建设用地使用权公告》，一次性上架27宗地块，总起始价87.99亿元，涉及新洲区9宗、蔡甸区2宗、江夏区9宗、东湖高新区1宗、江汉区2宗、硚口区2宗、洪山区1宗和汉阳区1宗，其中涉宅用地24宗，总起始价约83.53亿元，此次公告地块将于12月9日拍卖。