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房贷AB面:从贷款额度“一万难求”到提前还贷“排队”

2022-11-21 19:47:41 21世纪经济报道

  房贷AB面:从贷款额度“一万难求”到提前还贷“排队”

  21世纪经济报道记者 叶麦穗 广州报道

  从贷款额度“一万难求”到如今扎堆提前还贷,一年的时间房贷经历了魔幻折叠。随着不少地区房贷利率破4%,此前利率在“高位站岗”的业主越发倾向于提前还贷。据21世纪经济报道记者调查,目前部分银行确实存在提前还贷难的问题,还贷队伍可能排到明年二三月份,但多数银行表示目前仍可以正常预约提前还贷。

  大行仍可以办理提前还贷

  “目前提前还贷需要排队,正常情况要等30天到40天左右,比如现在申请还款,走完流程可能已经到了明年初。”一家总部在华南的股份行信贷部的负责人对记者表示,他还坦言,如果还贷的额度紧张有可能会继续延长。对于是否需要缴纳罚金,该人士表示,要根据当初的购房合同约定,按照该行此前的标准一般是贷款期内两年内还款,需要缴纳剩余贷款额1%的罚息,超过2年则可以免除这部分罚息。

  另一家城商行在接受记者采访时表示,今年银行的贷款任务较大,银行需要完成一定的贷款额度,特别是在年底,银行都有贷款冲任务的要求,因此对于提前还贷较为敏感,过了年底,情况可能会好转。不过他也坦言,该行的房贷规模比较小,即使提前还贷,受到的影响也不大。

  大行则对提前还贷保持开放态度,中国银行方面告诉记者:“目前我行提前还贷人数相较年初有一定幅度增长。客户申请提前还款后,我行将为存足资金,达到扣款条件的客户,依照申请先后顺序有序进行提前还款操作。提前还款是否需要违约金严格依照贷款合同相关条款执行。对于申请提前还款的房贷客户,我行逐笔沟通提还后计划,如客户有经营贷需求,在符合监管政策要求的前提下,我行将严格审查客户资质,为符合条件的客户提供经营贷服务。”

  建设银行在接受记者采访时表示,目前可以前往贷款经办机构申请,正常情况下可以在年底前完成,建设银行的提前还款免除违约金。

  工商银行也给出类似表述,“我行将继续坚持‘房住不炒’定位,优先支持刚需及改善型置业者需求,在符合监管要求的前提下,加速个人住房贷款的投放。”

  看到目前提前还款难,王洁(化名)感到很幸运。去年她在广州购买了一套房,贷款约280万左右,其中60万为公积金贷款,220万为商业贷款。“当时房地产市场较为火热,贷款较难,一手房还好点,二手房贷款至少要等三四个月。我买的是一手房,开发商有合作银行,商贷的利率为5.15%,按揭期为10年,还款方式为等额本息。”

  王洁告诉记者,她是2021年6月开始第一次还款,第一个月还款的金额是23282元左右,其中偿还本金1.4万元,利息9356元。以此计算第一年的贷款利息就超过10万。“主要是当时的利率也比较高,现在广州已经降到4.3%,谁也不愿意高位站岗”,王洁告诉记者。

  因此在今年年初的时候,王洁就选择了提前还贷。还贷过程也非常顺利,大概三天就完成了还贷。

  两方面原因促使提前还贷增多

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,提前还贷的原因主要集中在两方面,一是由于此前贷款的利息较高,购房者希望通过提前还贷来降低成本;二是今年理财产品的波动较大,收益也远不及预期,房贷和理财之间的收益倒挂,让一些购房者产生了提前还贷的愿望。

  严跃进还告诉记者,提前还贷的现象从今年7月开始逐渐增多,对于银行来说的确形成一定的压力,这在过去也比较少见。

  部分银行提前还贷收补偿金甚至引发争议 。据了解,今年8月初,交通银行发布公告,对提前还款补偿金收费标准进行调整。公告表示,11月1日起,个人按揭类贷款(包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款)及个人线上抵押贷(消费),提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准,补偿金比例为提前还款本金金额的1%。 不过,8月2日该行就已经删除了相关公告。

  严跃进认为,交行的公告和政策,虽然看似一则普通的公告,其实背后说明当前提前还款的现象是在增加,需要市场给予关注。

  “此类公告简单理解其实是,银行不太欢迎提前还贷的行为。”他认为,这和今年银行贷款的投放任务等有关,若是提前还贷多了,某种程度上银行今年的信贷,包括房贷投放任务无法完成,这也反映了银行信贷部门的一种心态。尤其是各地明确督促银行加快房贷投放,类似提前还贷会使得贷款余额减少,客观上银行会抵触客户提前还贷行为。

  市场热议的“提前还房贷”情况从上市银行2022年半年报中也可窥豹一斑。个人住房按揭贷款方面,42家银行中虽有28家银行较上年末有所增长,但增幅普遍维持在个位数,放缓趋势也较为明显。例如,6家国有银行个人住房按揭贷款金额增速均较上年同期收窄3个百分点以上。另有12家银行个人住房按揭贷款较上年末有所减少。

  农行副行长林立在2022年中期业绩发布会介绍,小部分个人住房贷款客户选择提前偿还房贷,主要是基于客户自身财务规划,同时与现阶段金融投资收益率中枢下降也有一定关联。

  工商银行副行长郑国雨也在2022年中期业绩发布会上表示,少数按揭客户出于调整家庭资产负债表的需要,确实存在提前还款的情况,但和往年相比,其实这种趋势并不十分明显。上半年,工商银行按揭客户贷款收回3800亿元,其中提前还款是2600亿元,与去年相比增长300亿元。

来源:21世纪经济报道

编辑:陈俊明

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