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李宇嘉:广州取消地价上限,京沪深会跟吗?

2023-11-21 16:47:27 中新经纬

  中新经纬11月21日电 题:广州取消地价上限,京沪深会跟吗?

  作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员

  11月21日,广州公共资源交易中心挂出黄埔区地块,该地块为二类居住用地(R2)、文化设施用地(A2),土地面积为37711平,将于2023年12月22日进行限时竞价。在该地块的公告内容中,出现了“本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人”。这也意味着,广州正式执行“取消地价上限”。未来,广州核心区域的优质地块将恢复市场定价。这不仅能增加政府卖地收入,还可以通过标杆效应带动核心城市房价企稳。

  针对房地产新形势,特别是需求端纾困效应减弱的情况,近期政策主动应对。不久前自然资源部明确建议“取消土地拍卖中的地价限制”。据不完全统计,截至目前,已有成都、长沙、南京、武汉、苏州、天津、杭州、东莞、深圳等至少18城取消土地地价上限。

  据CRIC统计,1-10月全国出让金28629亿元,较2022年同期下滑26%,较2021年同期下滑48%。而广州1-10月土地出让金为951.5亿,同比下降了7.6%;总成交建面555.2万方,同比降幅为22.8%。因此,当有关部门发出对土地出让模式进行调整的信号,兄弟城市都进行了调整,对土地依赖度更大的广州此次调整也在意料之中,主要的意图就在于提振土地市场。

  在新的政策架构下,广州恢复“价高者得”的竞拍原则,意味着不再限制房价,也不再竞配建、竞自持。对开发商来说,就能根据房价水平直观地计算出利润空间,显然这是在给市场让利、休养生息,提振市场拿地的积极性。另一方面,当前市场预期较弱,竞拍开发商不会很多,不会诞生高溢价地块,利润确定性较强。通过土地市场的情绪修复,可以带动下游的商品房市场。

  笔者认为,此举主要是让开发商看到赚钱的确定性,然后增加拿地。因此,预计后期开发商拿地的积极性会受到提振,对后续卖地有积极效果。但是,如果不设地价上限,开发商参拍多,溢价率收窄,也可能导致卖地效果减弱。因此,具体效果要看具体地块。目前市场情绪仍比较低迷,新房、二手房价格继续下降,需要市场消化到一定程度,有了触底的迹象,供地新政的效果才会显现。

  从全国来看,目前一线城市中北京、上海、深圳还没有取消地价上限,未来也是有可能取消的,但短期内应该不大可能。深圳此前已经采取“单限单竞+摇号”规则挂牌出让,取消了“商品住房销售价格”,实际一定程度上是对市场松绑,给开发商让利,但仍有最高地价的限制。笔者认为,深圳此举可能更多是怕市场过度解读为退出限价管制,通过房价上涨逻辑来推动新一轮的楼市回升。

  总之,京沪深政策上可能相对会更谨慎一些。广州则和京沪深不同,它的城市地位、市场关注度和楼市的弹性和京沪深是完全不一样的,因此明确退出限价没有太大问题。按照国务院印发的《关于规划建设保障性住房的指导意见》的提法,要推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,这就意味着未来房地产政策上可能要完全退出行政干预限制。因此,京沪深也不排除将来有取消的可能。(中新经纬APP)

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责任编辑:宋亚芬

来源:中新经纬

编辑:陈俊明

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