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400多家房企破产,行业融资持续收紧,你还敢买房吗?

2019-11-27 10:17:20 中新经纬

  中新经纬客户端11月27日电(薛宇飞)近日,“446家房企宣布破产”“80%开发商死掉”等消息频频刷屏,不少文章认为,在房地产市场销售整体不太乐观的情况下,地产公司压力倍增,未来房企破产仍将继续增多。

  业内人士认为,今年房企破产数量确实较往年有所增加,但仍属于正常范畴,不能据此认为房地产市场进入寒冬。另一方面,房企数量未来可能会进一步减少,集中度有所提高,但并不影响市场供给。房地产市场虽然仍处于严控之中,但也无须过度悲观。

  房企破产数量属正常范畴

  深圳罗湖区一片住宅小区 中新经纬 薛宇飞 摄

  有报道称,据人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开发商的破产数量已高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业破产,创下历史记录。报道认为,销售遇冷、拿地困难、债务违约阴霾笼罩,承受重重压力的房企坦言“活下去太难”。

  关于房企破产数量的报道,今年已经屡见不鲜,从“今年前7个月274家房企破产”到“今年前10个月408家破产”,类似文章一直受到市场关注。中新经纬客户端26日在人民法院公告网查询得知,房地产企业破产数量仍在增多,截至11月26日,今年的破产数量已经达到455家。相较于一些不知名的小型房企破产,在部分地区具有一定知名度的房企倒下,更让一些人感受到了市场的阵阵凉意。

  被称为“宁波首富”的熊续强掌管的上市房企银亿股份,在2018年底爆发危机。当年12月,银亿一笔3亿元的“15银亿01”债券出现违约,至2019年4月,银亿股份交出的年度报告被会计师事务所出具了保留意见。问题被曝光后,银亿集团、银亿控股在今年6月14日向宁波中级人民法院申请破产重整。

  不过在业内人士看来,400多家房企破产,数量并不算多。国家统计局此前公布的数据显示,2018年全国房企数量为97938家,按照这一数据进行计算,破产房企数量仅占中国房企总量的约0.46%。

  独立经济学家马光远认为,即使在房价大涨的年份,房地产企业每年破产关闭的数量也在300家左右。今年相对于2018年同期,房地产企业倒闭的数量是有所上升,但总体而言,仍然属于正常范畴。

  “房地产企业关闭的情况很多,有些是壳公司,有些是被重组,有些是项目烂尾,真正经营困难倒闭的并不多。不能因为今年有400多家房地产企业倒闭,就据此认为房地产的寒冬到了。”马光远说。

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示,每年房地产企业的破产数量都在数百家,2014年的时候比较多,达到了2100多家,对比而言,今年的数量并未出现大幅上涨。另外,中国房企每新进一个城市或拿到一个项目,可能都会成立一个公司,当这个城市的项目开发结束后,就会选择注销这家公司。因此,房企数量的增减都属于正常现象。

  中新经纬客户端还注意到,人民法院公告网公布的长达30页的破产房企目录中,多数企业的名称都带有“房地产开发”等字样,也有一些带有“经纪”“策划”等字样,但也出现广州上九生物塑料制造有限公司、杭州金联饲料有限公司等与房地产业务并无关联的企业。如果除去这类公司,实际破产房企数量可能会更少。

  专家:房企数量仍会减少

  在一些业内人士看来,中国房地产企业的数量明显偏多,行业集中度依旧不够高,未来行业内兼并重组的案例会不断涌现。

  中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在今年7月公开表示,中国房地产市场有一个现象,就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最,房企呈现出杂、散、小的特点。今后十几年,基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势,房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。

  “我认为至少会减掉三分之二,十几年后中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个,3万个可能还太多。”黄奇帆预计,在房地产的整顿或者调整发展中,会从四个轨道上缩小,包括收缩、“没有建设量的自然就取消了”、转行、收购兼并。

  马光远此前曾表示,未来中国将只有20%的开发商活下来,80%的开发商都会死掉。25日,他在个人微信公众号上重申了这一观点,文章称:“即使死掉80%,中国还有2万到3万家左右的房地产企业,数量仍然是全球最多的,2万到3万家的房地产企业,完全可以满足未来房地产市场的供给。”

  马光远也称,80%的房地产企业会死掉,是一种市场趋势,而不是这两年要发生的事,更不是今年要死掉这么多。

  近几年,中国房地产企业的集中度正逐步提高。中国房地产业协会公布的数据显示,2018年,以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.04%、36.06%、51.95%、63.50%,除十强份额比2017年降低0.01个百分点,其他数据分别较上年增长3.85、6.66、8.26个百分点。

  企业融资收紧

  但不争的事实是,房企今年的资金链较为紧张,不少中小房企频频爆出流动性问题,其中不乏有一些名气的企业。谢逸枫分析,在破产的房企中,大约有30%是出现了资金链断裂问题,在从金融机构拿不到钱的情况下,只能宣布解体。

  百强企业的三盛宏业,近期遭到了自家员工维权。10月下旬,三盛宏业的员工们发现,他们所购买的公司定向理财产品没有按照约定收到本息,全国各地的员工们来到三盛宏业位于上海的总部“要说法”。根据半年报,三盛宏业上半年的总负债为417.65亿元,有息负债达269.52亿元,主营收入为36.22亿元,净利润-7.53亿元。

  11月14日,广东证监局公布了对颐和地产信披与违约等违规行为的情况以及对公司董事长予以警示的行政监管措施。广东证监局称,截至5月31日,颐和地产共有9笔超过1000万的未披露到期债务违约。在中指院编制的榜单中,颐和地产曾经连续10年进入全国地产百强。有报道称,截至2019年6月末,颐和地产营收仅0.86亿元,同比下滑93.33%;归母净利润亏损1.09亿元,同比下滑203.28%。

  今年,格力地产连续受到监管部门的问询。11月25日,格力地产公告称,收到上交所问询函,要求其针对控股股东股份因合同纠纷被冻结一事做出详细阐述。此前有报道称,格力地产曾筹划向相关对象定向增发公司股份时,珠海投资与广州金控签署了“抽屉协议”进行对赌,华润信托与珠海投资发生合同纠纷的项目为上述定增的“通道业务”。因相关方未能及时履约,故广州金控、华润信托等申请财产保全。

  此前的9月份,格力地产还因半年报问题,收到上交所的问询函,上交所从业绩情况、房地产开发业务、资金往来情况等三大项提出了9个问题。

  马光远指出,对房地产企业而言,最大的风险是金融机构对房企融资的管控。蓝光发展11月22日公告显示,其原计划发行总规模不超过20亿的第一期债券,实际发行规模仅为4亿,票面利率为7.5%。此前,“19蓝光01”债券发行规模计划为不超过25亿,最终发行只有11亿;“19蓝光02”债券发行规模为不超过14亿,最终发行为11亿。

  同策研究院统计数据显示,今年10月,40家典型上市房企融资总额为235.82亿元,环比大幅下跌65.8%,创2019年融资历史新低。

  在国内融资困难的情况下,企业纷纷选择境外融资。中原地产研究中心统计数据显示,2019年以来,国内房企合计发布海外美元债已超650亿美元,比去年同期增长近50%。在最近20天的几笔融资中,融资成本已从5%涨至12.8%不等,其中,德信中国、佳兆业、正商实业等几家房企的融资利率均超过10%。

  中原地产首席分析师张大伟认为,美元债融资井喷,是因为房企资金链紧张、融资渠道被限制,对于杠杆率较高的房企而言,资金压力较大。

  无须过度悲观

  虽然企业破产、融资收紧并不直接影响普通民众,但由于房产是中国居民家庭资产中重要的一部分,房地产市场的任何风吹草动都会引起关注。那在如今的市场下,真的不值得买房了吗?

  国家统计局公布的数据显示,今年1-10月份,全国商品房销售面积约13.33万亿平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%;商品房销售额12.44万亿元,增长7.3%,增速加快0.2个百分点。

  谢逸枫分析,今年全年商品房销售面积有望突破16万亿平方米,整体市场状况或将好于去年。房企的融资状况虽然不佳,近期降价促销的案例也明显增加,但无须对市场过度悲观。

  马光远预计,2020年年初,本轮房地产调整的周期基本告一段落,一线及部分热点城市的房价会迎来一小波反弹。但是,房价像过去一样大涨乃至暴涨的概率等于零,投资房地产仍然要考虑机会成本。

  针对近期频频出现的楼市放松和人才引进政策,张大伟称,在2019年的最后2个月,全国楼市依然是双向调控,房价平稳的城市不排除出现宽松政策,但只要出现明显上涨,调控肯定会加码。(中新经纬APP)

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(编辑:熊思怡)
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