中新经纬8月8日电(薛宇飞)在北京的本轮强降雨中，房山区、门头沟区的部分区域发生洪涝和地质灾害。这也引发了市场对当地房产的关注：洪涝灾害易发区域的房子值得购买吗？如果买，该注意什么？

　　中新经纬于近日实地走访了房山、门头沟，部分受灾区域正在开展清淤工作，门头沟一些区域路面飘起阵阵扬沙。业内人士认为，此次洪灾或将影响购房人的购房热情，地势较低、洪水易发区域下跃户型、低楼层房源都应谨慎购买。

　　个别住宅小区受灾 路面积土如扬沙过境

　　位于北京市房山区窦店镇的苏村，紧邻大石河，周边地势平坦。据公开报道，在7月31日上午，大石河在强降雨中溃堤，导致苏村被洪水围困。

　　时隔数日，中新经纬来到苏村附近并看到，周边农田受灾严重，一些玉米地仍泡在水中，一些受损车辆停放在村头，车身布满泥污。进入村庄，主干道的淤泥基本清理完毕，一些道路还没有来得及收拾，路面有黑色的污泥和各类被冲出来的生活物品，空气中有发霉的味道。

　　走访时，城建·琨廷小区地库仍处于封闭状态。中新经纬薛宇飞摄

　　距离苏村不到2公里的北京城建·琨廷小区，是2010年以后建成的住宅项目，到4日上午，该小区还没有恢复正常供电，几台大型应急电源车停靠在小区周边。该小区一位居民称，在这场洪水中，琨廷北区的地面出现积水，由于有台阶，洪水没有进入到一楼。小区物业提前通知业主将车辆开出地库，地下车库暂时处于封闭状态。

　　琨廷小区附近一位房产经纪人郭伟(化名)对中新经纬介绍，由于琨廷北区地势相对低一些，所以会有一些积水，南区则一切正常。他说：“新建的小区都会把地面抬高，一楼到地面也会有台阶，减少了水淹的可能性，会比村庄的情况好一些。这次洪水，房山的新小区基本没有受太大影响。”

　　在房山，有一些住宅区沿河修建，开发商在销售这些项目时也多会重点突出这一自然景观，“河景房”应运而生。比如，位于刺猬河旁边的天恒·水岸壹号、恒大滨河左岸，小清河旁边的五矿名品、金地朗悦、城建国誉府等，这些沿河修建的项目中不少都是改善型小区。

　　　刺猬河水位依旧较高。中新经纬薛宇飞摄

　　此次洪水，挨着刺猬河的北潞园被淹，一些楼栋的地下室灌满了水，地面上的汽车被泡。中新经纬还看到，刺猬河水位依旧较高。一位住在小清河附近小区的居民称，周边小区没有受到影响，一切正常，但在一楼开店面的商户反映，下暴雨时有店铺出现了反水。

　　门头沟路面泛起扬沙。中新经纬薛宇飞摄

　　门头沟部分区域也受到此次暴雨的影响。中新经纬在门头沟区新桥大街附近看到，有环卫工人和车辆正在路边作业，清理暴雨后留下的泥土。尽管经过了清理，但路面上仍附着着一层土，而随着尘土逐渐干燥，向空中弥漫，空气中有土腥的味道，如同扬沙过境一样。新桥大街上，少部分居民佩戴口罩，防止尘土进入口鼻。

　　附近某小区的一位居民指着小区路面说：“以前这都是洋灰地，暴雨带来的土覆盖后，都看不出来了。”该大街上的向阳楼小区受到洪水的影响较大，中新经纬看到，该小区一层仍有明显水印痕迹，说明当时的水位已到了一楼住户家中。该小区清理出大量淤泥，仍堆砌在小区路面上，部分区域地面上的尘土清晰可见。

　　或影响两区域楼市 下跃、低楼层应注意

　　由于受区域地形地势的影响，房山、门头沟已经不是第一次出现洪涝灾害，最令人印象深刻的便是2012年的“7·21”特大暴雨，当时两个区域的个别地方也出现类似状况。

　　为何房山和门头沟灾情最为严重，北京市气象台原高级工程师张明英对媒体分析，北方夏季降雨具有随机性，但他们此前统计北京降雨时注意到，西南部的门头沟、房山区，与东北部的平谷区，降雨较为频繁。房山区与门头沟区的山脉呈东北-西南走向，此轮降雨中，东风、东南风显著，与山脉走向垂直交叉，充沛的水汽受到地势影响抬升，造成这两个区的降雨量最大。

　　地形方面，房山和门头沟都有很多山区，强降温遇上陡峭的地形后，城区便容易出现集中的雨水汇集，从而容易导致城区低洼区域出现积水。

　　郭伟认为，买房时，客户普遍担心一楼采光、潮湿的问题，顶楼则担心漏雨，因此一楼和顶楼的房子一直都不好出售，价格会低一些，而经过这次洪水，买房人可能会把地面积水的因素考虑进去，一楼的房子会更加受影响。他表示，目前琨廷小区的二居室成交总价在175万元-185万元之间，一楼的房源成交总价在170万元以下。

　　中原地产首席分析师张大伟对中新经纬称，2012年“7·21”特大暴雨后，房山、门头沟的楼市就受到一些影响，购房人的热情有所下降，虽然这种自然灾害发生的频率较小，但总归是一个潜在风险，预计此次洪水后也会对上述两个区域的楼市交易带来一定的负面影响。“不过，这一因素的影响时长可能就是一两年，之后就没了。”

　　首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池也分析，此次洪灾，让人们认识到了洪灾巨大的破坏作用，以及房子选址的重要性。处于洪灾范围的房屋损失惨重，由此，房山、门头沟等地区的购房热情可能会受到影响。

　　张大伟称，购房人选房时，除了关注区位、配套、户型等因素外，防灾意识也要提高，比如，小区与周边地势高度差、所在楼层，“就北京市场而言，下跃户型一直不好卖，今后或许更难出售。对于洪灾易发、地势较低的区域而言，三层以下房源也要有所注意。”

　　赵秀池对中新经纬表示，购房第一考虑的因素就是安全，对于洪水等灾害易发地区的房源要谨慎购买。购买相关区域住房的业主，建议考虑为房屋投保财产保险，通过保险机制降低潜在风险损失。

　　新城区优于老城 新房质量也存问题

　　中新经纬根据公开信息及走访发现，对于房山和门头沟来说，不同区位的影响不尽相同，比如，由于地势、排水等原因，老城区的部分区域受到洪水的影响稍大，新城区相对较小。

　　门头沟区目前有几个在售或在建楼盘，如金茂长安悦、锋范北京、龙湖北辰揽境等，位于门头沟的新城区，尽管这几个项目紧邻永定河，但楼盘置业顾问和房产中介均称，这些楼盘未受水患波及。为打消准业主和购房人担忧，金茂长安悦还特意在官方视频号发布视频，表示项目周边、内部园林及地库没有积水。

　　门头沟区一位房产经纪人对中新经纬称，门头沟老城区地势相对较低，加上排水系统老旧，受灾情况大一点，新城区地势相对高，市政设施比较新，周边住宅小区没有受到过大影响。同时，相较于老小区，新建小区普遍都会把地面抬高，也会减少被淹的可能。

　　赵秀池表示，受灾程度与地理位置有关，老小区地势较低，新建小区地势较高。从安全角度，未来对地势较高的新建小区购房偏好会强烈一些。从政策角度看，由于新房限价原因，新房房价低于二手房，也是买新不买旧。

　　张大伟称，新城区、新社区的基础设施会好于老城区、老社区，从抵御洪灾看，购房人更倾向于买新城区的新房。但另一方面，如果所在区域紧邻山麓，即便小区高于周边地势，仍有被淹的可能。此外，近些年许多新建的住宅项目普遍存在质量问题，漏雨、渗水的情况屡见不鲜，也令人头疼。据媒体报道，位于北京市东城区的天坛府一期于近日交付，这个售价高达12万元/平方米、买房靠抢的项目，也被曝出地库和业主家中在这场暴雨中出现漏水。

　　撇开洪水等自然灾害影响，房山、门头沟这两个近郊区，近几年房地产市场的表现并不好，很多房产分析师对上述区域未来的房价走势也都给出偏谨慎的判断。房山区政府官网数据显示，2023年1-6月，房山商品房销售面积为59.1万平方米，同比增长51.2%；待售面积为245.1万平方米，下降3.2%。按此估算，房山当前的商品房去化周期约24个月，较2022年的约28个月小幅下降，但依然较高。

　　张大伟称，北京市场近几年表现平淡，房山、门头沟等近郊区受影响更大，价格跌幅相对明显，未来两个区域也或难有较好的行情。(更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)

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责任编辑：魏薇 李中元