中新经纬11月3日电 (薛宇飞)受到公司海外债异常波动影响，地产行业龙头万科再度受到关注。在10月31日发声称“并非公司基本面出现任何问题”后，万科美元债有所反弹，但整体表现依旧低迷。与此同时，万科旗下多只债券产品的标准券折算率在近几日接连遭遇下调。

　　从万科最近公布的2023年三季报数据看，不管是营收、利润指标，还是销售规模、现金流等，都处在持续的调整之中。

　　据万科2023年中报，该公司目前存续的美元债共有7只，发行主体为万科企业股份有限公司，发行日期在2017年-2019年，发行期限在5-10年，其中，有2只已经在上半年到期并兑付了本金。截至上半年末，上述美元债合计剩余金额为29.44亿美元。

　　万科发行有多只人民币债券，加上美元债，到今年上半年末，合计剩余金额约762.25亿元人民币，其中，一年内到期余额为157.51亿元。

　　从存续的债券交易情况看，10月份以来，多只债券的价格都比较低迷。例如，Wind数据显示，11月2日14时16分，20万科08的深交所成交净价为75元，较前一日中债行权估值净价99.151元偏离-24.36%。当日，20万科06的价格也出现下跌，收盘价约80元，下跌了19.15%。

　　据中国证券登记结算有限责任公司(下称中国结算)官网披露，自今年8月份开始，万科旗下多只债券产品的标准券折算率就不断下调。8月18日，23万科01的标准券折算率下调至0.88，10月30日下调至0.67。20万科04的标准券折算率从8月18日的0.67降至10月30日的0.61，又降至10月31日的0.60。22万科01的标准券折算率也经历多次调整，从8月18日的0.80，降至11月1日的0.64。

　　华福证券李清荷团队在一份研报中称，标准券折算率是指对于交易所质押式回购业务中划定可进入质押库的债券的折算比例，标准券可根据该折算率折算后进行融资交易。在实操中发现，中国结算会对质押券的折算率进行较为频繁的调整。标准券折算率主要受到债券全价估值和折扣系数的影响，一方面，受市场影响，折算率会因为债券净值的明显下行、提前还本或付息行为而下调；另一方面，中国结算可因为主体信用评级下调、偿债能力恶化、财务状况恶化、发生经营不利事件等原因而通过直接下调折扣债券折扣系数。

　　中新经纬注意到，不少债务违约的上市房企在风险暴露前，都经历过债券产品标准券折算率下调的情况。不过，对于调整标准券折算率的原因，中国结算并未予以说明。在中国结算11月1日发布的数据中，万科仅有20万科07一只债券产品的标准券折算率在0.7以上，其余产品在0.4-0.7之间。对比中海地产发行的产品，其标准券折算率在0.78-0.82之间。

　　对于近期境内外部分债券品种交易出现异动，万科在10月31日回复投资者时就表示：“并非公司基本面出现任何问题，主要是市场情绪波动所致。同时境外市场出现有关公司的不实猜测，导致公司美元债价格在上周尾出现大幅波动。”

　　在美元债波动前，惠誉将万科长期外币发行人违约评级自“BBB+”下调至“BBB”，而后万科又公布了公司2023年前三季度的业绩。有市场分析认为，评级下调与业绩表现欠佳成为此次债券市场价格波动的诱因。

　　2023年1-9月，万科累计实现营业收入2903.1亿元，同比下降14.0%；实现归属于上市公司股东的净利润136.2亿元，同比下降20.3%。其中，房地产开发业务结算面积为1831.7万平方米，贡献营业收入2442.1亿元，同比分别下降19.0%和17.4%。

　　对比历史业绩，2018年1-9月，万科的营收为1760.2亿元，仅为2023年同期的60%左右，但当时的归属于上市公司股东的净利润为139.8亿元，比今年同期还要多出3亿多元。万科前三季度归属于上市公司股东的净利润最高的年份是2020年，为198.6亿元。

　　今年前9个月，万科房地产开发业务的税前毛利率为18.5%，扣除税金及附加后的毛利率为 14.6%；集团整体的税前毛利率为17.6%，税后毛利率为14.3%。据Wind数据，2019年前三季度，万科的整体毛利率达到近些年同期高点，为35.99%，此后不断下降，今年同期的17.6%，仅约为2019年同期的一半。

　　据11月2日晚发布的数据，今年1-10月，万科累计实现合同销售面积2018.4万平方米，合同销售金额3124.4亿元。据机构排名，万科前10个月的销售额仅次于保利发展，位居行业第二。但也要注意的是，3124.4亿元的销售额已经距离高点大幅下滑，2020年1-10月，万科合同销售金额高达5450.7亿元，比当前足足高出2000亿元。

　　在公布三季报的当天，万科也公告称，在公司担任董事职位3年之久、深圳地铁集团董事长辛杰，将出任公司董事会副主席一职。“宝万之争”后，深圳地铁集团便成为万科的第一大股东，万科的企业性质也从民营企业转变为了混合所有制企业。尽管深圳地铁集团董事长出任万科董事会副主席职务此前就有先例，但该事还是受到市场关注。

　　同时，万科宣布，董事会主席郁亮和总裁祝九胜2023-2025年度现金薪酬方案继续和年度净利润挂钩，并增加年度股价变动作为调节系数，将公司A股每日复权收盘价的全年平均值作为对比指标，强化股东利益导向。业绩与公司核心高管的薪酬挂钩，这在上市公司中并不少见，但薪酬与股价挂钩却少之又少。

　　近日，有投资者在深交所互动易平台留言称：“近期多家上市公司公布回购方案，请问公司近期是否有回购计划？”万科回复称，目前股价走势与行业正处于新旧发展模式转变以及行业面临多种挑战有关，公司将努力做好经营，守护公司安全，同时也会做好资金的统筹规划和利用，最大程度的维护公司和股东利益。

　　此外，万科还祭出新的跟投方案。项目跟投制度7.0版与去年的6.0版本对比发现，在模拟退出清算中，由去年的“退出时未售部分价值按收益现值法计算，折现率为15%”变为“退出时未售部分价值按收益现值法计算，折现率为集团前一年度WACC(加权平均资本成本)。”

　　负债与资金状况，是当前房企最受关注的指标。截至今年9月末，万科的净负债率为53.9%，较2022年末的43.61%上升约10.3个百分点。报告期内，公司完成2022年度股息分派80.6亿元，同时保持对优质项目的投资力度，受此影响，货币资金降至1036.8亿元，较2022年末的1344.25亿元减少超300亿元。

　　不过，评级机构标普在近日的报告中称，剔除预售监管资金和受限资金，万科2023年三季度末的现金短债比约1.4倍，虽较上半年末的1.6倍有小幅下跌，但较2022年末持平，并且，万科母公司层面的现金水平是公司2024年到期债务的1.8倍；与此同时，万科强劲的融资能力也将继续支持公司的流动性，前9个月共新增发行了100亿元公司债。

　　万科相关人士3日对中新经纬表示，对于明年到期的3笔美元债，公司已提前从三方面做好充分的准备：一是境外自有资金方面，万科于境外持有数十亿元的自有资金可用于偿债，二是万科的境外平台前期投资了境内外项目，项目分红、回购、退出等都能提供充分的资金，三是通过银行端市场开展境外融资，万科8月已获取发改委2024年再融资中长期外债额度，并已启动与相关银行的沟通。(更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)

　　(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)

　　中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。

责任编辑：魏薇 罗琨