中新经纬11月22日电 题：政策端全面对症下药有助缓释房企债务风险
作者 张宇 中金公司研究部不动产与空间服务行业、首席分析师
李昊 中金公司研究部不动产与空间服务行业分析师
11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会(下称“信贷座谈会”)，研究部署金融支持稳经济大盘政策措施落实工作。会议强调，要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。用好民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)支持民营房企发债融资。完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，推动“保交楼”工作加快落实，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
结合近期房地产行业供需两端政策动态，我们看到，本轮房地产下行周期源自供需两方面压力，近期政策端全面对症下药。
政策有助于缓释房企债务风险
自2021年7月起楼市景气度进入下行周期，截至2022年10月，商品房销售面积同比跌幅仍维持在两成以上。本轮下行周期之所以时间长、程度深，源于需求和供给两方面压力。需求侧，长期新房需求随城镇化水平和经济发展阶段变化与2020年触顶后进入缓步下行阶段，同时疫情反复使得短期收入增长预期偏低；供给侧，销售低迷和融资不畅导致民营房企信用风险事件频发，债务违约与不能如期交楼的风险均抬升，压制了居民购房预期并限制了企业再投资能力，形成了负向循环。
2021年四季度以来，政策端转向支持合理住房需求，房贷利率持续下行1.6个百分点，近200个城市出台楼市支持政策，初见一定效果，行业销售同比跌幅自2022年5月起有所收窄。但房企现金流修复仍未见根本性扭转，故供给端政策在当前显得尤其关键。11月8日，交易商协会表示，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(下称“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。；11月11日，中国人民银行、银保监会近日联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(下称“金融十六条”)等面向企业信用风险的政策为标志，房地产政策开始供需并重发力，准确抓住了企业再融资问题、保交楼问题、合理住房需求问题三个关键点，对症下药，我们预计这对于缓解企业信用风险、推动行业景气度企稳将更加有效。
近期面向企业信用端的相关政策表态积极、内容全面、工具多样，我们预计对于短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益。从政策基调来看，“金融十六条”明确提出要“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”；第二支箭更是直接面向融资困难的民营企业，信贷座谈会也提出要商业银行“发挥头雁作用，主动靠前发力”；表明了政策端对于解决民企信用问题、稳定整体宏观经济主动且坚决的态度。
从施力方向和使用工具来讲，既有面向优质民企的融资支持策略，也有面向受困房企的资产处置方案；既提出了针对项目的“保交楼”贷款后进先出、不下调风险分类等执行细节(信贷座谈会上又提及央行拟向商业银行提供2000亿元阶段性免息再贷款用于“保交楼”，也作出了针对企业的开发贷和信托展期一年、支持债券增信新发和合理展期等有效安排。
短期来看，上述政策有助于缓释房企债务风险、促进“保交楼”，同时也有望提振金融和实体市场信心，打破短期负循环，促进市场参与各方(特别是居民家庭)预期企稳，带动从销售到投资再到宏观经济的逐步回升。
更多热点二线城市或跟进类似需求支持政策
同时，支持合理住房需求的相关政策也进一步深化，城市能级和调整力度均在“房住不炒”的框架下有所提高。2022年4月政治局会议后，行业层面支持刚性和改善性购房需求的政策已明显发力，月均政策数量约在50～80条，但热点城市受限于低库存下的潜在房价上涨风险，政策频率和力度仍较为有限。然而，考虑到当前多地疫情散发背景下，需求疲弱相较于库存问题更加关键，更大力度的支持合理住房需求释放更为必要。
11月以来，部分热点城市已经开始在“房住不炒”的框架下进一步调整楼市限购、限贷政策，例如杭州将首套房标准改为“认房不认贷”，二套首付比例下调至40%；成都主城区限购资格从单区认定改为跨区认定，非主城区内非本地户籍无房人口限购条件从1年社保改为在该区工作生活；西安本地户籍人口购买首套二手住房前不必落户满一年，非本地户籍人口购买首套二手住房所须社保年限从2年改为6个月，允许二孩家庭增购一套住房，同时适度缩小了限购区域范围。往前看，我们预计更多热点二线城市可能跟进类似的需求支持政策，这也符合“金融十六条”鼓励各地因城施策实施好差异化住房信贷政策的相关指引，从而与供给端政策形成合力，有效引导预期修复和基本面企稳。
此外，近期出台的房地产政策也着眼长远，通过加大信贷支持力度、拓宽多元融资渠道促进租赁住房市场发展。“金融十六条”明确提出三类信贷支持对象，即“一类主体、两类项目”，主体是业务清晰、具有专业投资与运管能力的重资产租赁企业，两类项目分别是经收购、改建后用于住房租赁的房地产项目，和原商业地产改造为保障性租赁住房项目，同时保租房相关贷款不纳入集中度管理。此外，鼓励租赁企业发行债券等直接融资产品、发展保租房公募REITs等方式拓宽租赁住房市场融资渠道。加快培育和发展租赁住房市场是“十四五”时期住建领域的重要工作之一，上述政策有助于提升银行等金融机构支持租赁市场发展的积极性，能够有效扩大租赁住房房源供给并培育规模化的专业租赁企业，进而在中长期维度上带动中国住房供给结构向“多主体、多渠道”调整，缓解大中城市新市民、青年人等群体的住房支付压力。
总体来讲，近期房地产行业供需两端政策的高频、协调发力，是针对当前市场两大下行压力的对症下药，短期内有助于提振信心和改善预期，中长期维度上也可合力带动销售、投资等基本面指标逐步企稳。尤其是考虑到本轮下行周期向房企、居民、政府和金融机构均揭示了此前房地产发展模式中的潜在问题，四方对于行业未来发展将有更理性的预期，有助于行业理性回升。我们预计，房地产行业2023年基本面指标将整体表现稳健，全国商品房销售面积和金额或同比增长2%和5%，投资修复大概率将慢于销售，全年同比有望持平或仅微降。(中新经纬APP)
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