事关保障性住房再贷款,央行等部门最新发声
第一财经 | 2024-06-13 20:41:34

  事关保障性住房再贷款,央行等部门最新发声

  6月12日,央行在济南市召开保障性住房再贷款工作推进会。推进会上,部分城市政府、银行机构相关负责人详细介绍了前期租赁住房贷款支持计划试点经验,央行、金融监管总局等进一步部署保障性住房再贷款推进工作,释放重磅政策信号。

  此前,人民银行宣布设立保障性住房再贷款,鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁。

  第一财经了解到,统筹考虑政策衔接,将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理,将在全国范围全面推广。近期,人民银行将和金融监督管理总局印发保障性住房再贷款的具体实施规定,明确监管政策和操作流程。

  央行:保障性住房再贷款政策支持领域要做到4个精准

  央行行长潘功胜表示,保障性住房再贷款具有三方面功能,一是通过市场化方式加快推动存量商品房去库存;二是加大保障性住房供给;三是助力保交房及“白名单”机制。

  为落实好保障性住房再贷款政策,潘功胜提出,一是加强统筹协调,建立工作专班,提高政策落地效率;二是严格避免新增地方政府隐性债务;三是地方政府在权限内给予适当的政策支持,降低实施主体经营成本;四是坚持市场化运营,确保合理定价,培育专业化企业;五是银行要主动加强与城市政府和实施主体的对接;六是建立严密的制度规范,防范道德风险,防止腐败行为。

  对于近期有意愿的城市政府,潘功胜建议可重点开展以下工作:确定1~2家具有较强专业化运营能力的地方国企作为收购主体;建立项目筛选、购买和分配等环节制度,严格规范化运营;在地方权限内安排适当的财税政策支持;动态掌握保障性住房配售和配租的需求,指导收购主体市场化选择收购对象和合作银行;此外,加强对收购主体贷款资金和房企出售所得资金的用途监管,督促其遵循法律规定和协议约定。

  关于保障性住房再贷款的贷款标准等内容,央行货币政策司司长邹澜概括为4句话:“精准支持,自愿参与,以需定购、合理定价。”

  邹澜表示,精准支持是指政策支持领域要精准,保障性住房再贷款政策适用于全国各城市和县域,支持领域要做到4个精准。

  一是收购主体精准,一个城市政府选定不超过两家地方国有企业作为收购主体,选择的国有企业及所属集团不得为政府融资平台,且符合商业银行授信要求。要坚持市场化运营,严格避免新增地方政府隐性债务。

  二是收购对象精准,收购对象严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房,对不同所有制房地产企业一视同仁,资产负债和法律关系清晰,严格把握所收购商品房的户型、面积标准。

  三是收购用途精准,收购的商品房定向用于保障性住房,需符合《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》,即国发14号文的要求。

  四是资金用途精准,地方国有企业获得的贷款资金要单列账目,单独核算,专款专用,封闭管理。房地产企业出售所得资金先依法偿还本项目债务,仍有结余的,可用于归还集团从本市其他未建成项目抽调的预售资金,或用于建设在本市的未完工项目。

  自愿参与是指保障性住房再贷款政策在市场化、法治化原则下开展,尊重各方参与主体的意愿。

  一是城市政府自愿,各城市政府综合考虑当地保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等情况,自主决定是否参与;二是保障群体自愿,符合保障条件的工薪群体,根据保障性住房项目的区位、品质、价格,自主选择是否参与配售配租;三是房地产企业自愿,房地产企业结合自身资金压力、收购价格谈判情况,与地方国有企业平等协商,自主决定是否出售商品房,不搞强买强卖;四是金融机构自愿,金融机构按照风险自担、商业可持续原则,自主决定是否向地方国有企业发放贷款。

  以需定购,是指城市政府根据国发14号文和住建部门指导,制定保障性住房收购和配售配租相关管理办法时,要摸清需求,明确以需定购的收购安排。

  具体包括,动态掌握保障性住房需求底数,合理确定配售或租赁对象、价格和分配计划等,并明确相关管理制度;同时,坚持以需定购,在锁定需求的前提下,科学确定可用作保障性住房的商品房房源及收购价格;另外,明确要求收购主体迅速配售及出租,房子不能积压在手上或长时间大量空置。

  合理定价,则是要遵循市场化原则,按照住建部门有关要求,合理确定商品房收购价格。城市政府指导地方国有企业与房地产企业通过协商谈判的方式,确定商品房收购价格,防范道德风险。收购价格要按照住建部门明确的收购存量商品房用作保障性住房的定价机制合理确定,在政策支持下做到企业运营商业可持续。

  国家金融监管总局:截至5月末已审批通过“白名单”项目3808个

  全力打好商品房保交房攻坚战的一项重点工作是城市房地产融资协调机制。

  根据金融监管总局大型银行监管司司长李文红介绍,截至5月末,商业银行已经审批通过“白名单”项目3808个,给予融资额度9417亿元,按项目进度发放贷款3372亿元。

  李文红表示,金融监管总局多措并举满足房地产企业的合理融资需求。今年1~4月,商业银行新发放房地产开发贷款1.1万亿元,开发贷款规模已经达12.8万亿元,比2023年底增长4%。到今年4月末,房地产开发贷款展期余额9200多亿元,同比增长154.2%。住房租赁相关贷款余额1万亿元,同比增长40%,经营性物业贷款余额2.1万亿元,同比增长17%。出具保函置换预售监管资金余额1000多亿元,同比增长65%。

  在因城施策、激活个人住房需求方面,李文红称,今年1-4月份,商业银行新发放个人住房贷款1.76万亿元,贷款审批时间缩短至22天,为近年来最快审批时间。今年5月份首套房贷平均利率3.45%,二套房贷平均利率3.9%,分别比上年同期下降0.55和1个百分点。

  关于保障性住房再贷款,李文红表示,希望各全国性银行要提高认识,积极支持,充分认识做好保障性住房再贷款工作,对于促进房地产市场平稳健康发展的重要意义,积极支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售或配租型保障性住房,推动消化存量商品房,推动抓紧构建房地产发展新模式。

  此外,李文红希望各全国性银行要及时学习,严格按照要求做好相关工作,特别是要准确把握以需定购原则,认真评估配售或租赁方案,科学合理确定贷款金额、期限、利率和还款方式。

  李文红强调,各全国性银行要加强管理,专款专用,收购主体应当在贷款银行开立资金监管专户,确保贷款发放、使用、回收均通过该账户,贷款资金单独核算,专款专用,封闭管理,银行要严格按照商品房收购进度和执行受托支付要求发放贷款。

来源:第一财经

编辑:王永乐

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