前五月拿地量行业第一,中建系的“野心”藏不住了
第一财经 | 2024-06-14 14:45:18

  前五月拿地量行业第一,中建系的“野心”藏不住了

  “拿地金额213亿”“全口径新增货值470亿”,今年前五月,占据百强房企拿地榜首的,不是那几家传统龙头房企,而是做建筑工程出身的中建壹品。

  过往几年,中建壹品背靠中建三局,从地产百强开外一路跃升,尤其是在北京等一线城市,已成为市场上难以忽视的一家公司。而中建壹品所属的整个“中建系”,也在地产业务上持续发力,这家建筑工程领域的“行业一哥”,大有向“房开老大”进军的苗头。

  建筑商做房开业务,有哪些优劣之处?能走出和传统房企不同的路吗?

  “衡量一家房企,不能只看现阶段或眼下半年谁拿地多、谁销售快,关键是能否实现持续性增长。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为,短期增长靠加杠杆就可以做到,企业长期马拉松跑得如何,还要看其如何化解背后风险、投资策略和城市布局、能否适应市场深度调整等。

  一线城市频频“刷脸”

  今年来,在一线城市房地产市场,一家非传统房企频频“出圈”。

  在上海,不久前中建壹品宣布,通过收购间接获得上海杨浦滨江定海街道154街坊地块,代价约37.5亿元。该地块位于杨浦滨江东外滩,紧邻黄浦江,据保守估计可售货值接近60亿元。

  在北京,今年2月,中建壹品拿下北京大兴区西红门镇地块,金额达48.76亿元。“中建壹品近年在北京频频拿地,2021年~2023年在北京共获7宗地块,总建筑规模近80万方,主要在海淀和大兴进行区域深耕。”中指研究院企业研究总监刘水告诉记者。

  于深圳的动作同样不小,同在2月份,中建壹品与湖北文旅园区建发,以51.79亿元联合竞得深圳2024年首拍地块,成为近年来龙华土拍中面积最大、价格也是最高的地块。

  在当下房地产行情下,能有如此投资力度的房企已屈指可数。据中指研究院统计,今年前五月,百强房企拿地总金额3146亿元,同比下降26.7%,中建壹品却一路加码投资,冲到了拿地榜首位。

  据前5月房企权益拿地金额榜,中建壹品以213亿元位于首位,排在其后的为建发房产、绿城中国、滨江集团和华润置地。从新增货值看,中建壹品同样占据首位,前五月全口径新增货值470亿元,建发房产、华润置地、滨江集团、绿城中国分别为447亿元、443亿元、363亿元、283亿元。

  在京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群,中建壹品均冲到榜单中。前五月京津冀拿地金额榜中,中建壹品以71亿元位于业内第三;长三角拿地金额榜中,中建壹品以47亿元位于第六;粤港澳大湾区拿地榜中,中建壹品以95亿元位于拿地金额第一位。

  过往数年,房地产行业各类榜单中,夺冠的要么是大型民企、要么是传统央国企,鲜少见建筑类公司。随着房地产深度洗牌,中建壹品这类公司,正试图趁行业盘整“弯道超车”。

  据中建壹品官网,该公司是中建三局有限公司旗下专业房地产投资开发运营平台,隶属于世界500强央企上市公司中国建筑。截至目前,中建壹品已开发及在投项目58个,累计完成投资额约1514亿元。该公司的目标,是成为“全国一流现代化房企”。

  这家建筑基因出身的公司,为何向“房开”大力进军?

  镜鉴咨询创始人张宏伟告诉记者,建筑公司做房开有两大驱动力,首先作为传统“乙方”,中建各局此前帮开发商做建筑工程,随着房企批量出清,乙方业务也会大幅萎缩。在这种情况下,从乙方转向正式房开,自己拿地开发、直接建设,可弥补房企出险带来的业务缩量问题。

  另一方面,“中建系”各局院公司也有业绩增长诉求,现阶段“中建系”内部同业竞争同样比较激烈,在这种情况下,各公司也在利用房地产整合的时机,加快地产业务布局,做大企业规模。未来在解决央企同业竞争问题时,大概率是“大鱼吃小鱼”,小公司有被合并的风险。

  现阶段,中国建筑旗下八大工程局,总资产及净资产最高的为中建八局,分别为3269亿元、852亿元;中建三局规模其次,总资产及净资产分别为3209亿元、790亿元,今年其地产投资动作则较八局更活跃。

  刘水也表示,中建系内部同样有考核激励,细化了人员任职资格、晋升规则、降级要求,加强了对营收、利润等经营指标考核。同时,中建系公司多次实行股权激励计划,激发核心骨干团队的积极性,提高公司经营活力,还在一些公司推行职业经理人制度,增强了公司改革发展动能。

  “中建系”能否坐稳龙头?

  在中国建筑内部,正在发力地产业务的不止中建壹品。

  目前,除去传统龙头房企中海地产,中国建筑旗下各局院地产业务被统称为“中建地产”,中建智地(中建一局)、中建玖合(中建二局)、中建壹品(中建三局)、中建东孚(中建八局)......各大工程局均独自发展地产业务,“中建八子”在业内知名度渐高。

  数据显示,2020~2022年,中建地产分别实现销售金额1327亿元、1238亿元、1472亿元,除2021年短暂下滑,其余两年均保持增长。过去的2023年,中建地产合约销售额1844亿元,同比继续增长。

  刘水表示,根据中指研究院2023年房企销售业绩排行榜,中建东孚、中建壹品销售金额超过500亿元,中建智地接近300亿,中建东孚、中建壹品、中建智地、中建玖合、中建信和销售额均在TOP100内。

  如果算上中海地产,中国建筑2023全年整体实现了4514亿元的销售规模,同年老牌房企保利发展销售签约额4222亿元。仅从合计销售口径看,这家“建筑一哥”大有冲击行业头部的态势。

  今年前五月,中海地产实现销售金额1017亿元,位于行业第二,比保利发展的1313亿少296亿元;同期中建壹品实现销售金额180亿元,已跻身行业第20位,中建东孚以129.6亿元位于行业第27位。

  那么,身为传统建筑商,“中建系”发展房开业务,较同业有何优劣之处?

  在张宏伟看来,建筑商做房开业务,有两大优势。首先,因其本身是建筑工程出身,在建筑成本控制上有一定优势。其次,当下大量房企融资渠道受阻,甚至有些央企资金面也比较紧张,而中建地产有央企资质背书,整体融资渠道相对畅通,可凭借资金优势布局地产业务。

  刘水还表示,中建系房地产公司具有投资、设计、建造、运营全产业链优势,中建系下有7 家具有甲级设计资质的大型勘察设计企业,业务覆盖建筑设计、城市规划、工程勘察等诸多领域。此外,央企品牌能够在区域做深做透,形成品牌效益,助力项目形成热销效应。

  但在经营方面,建筑类公司同样存在挑战。张宏伟认为,过往民营房企经营效率普遍较高,从投资到拿地、基本半年就开盘,央国企整体经营效率要弱一点。从开发能力看,民营房企相对更专业,央企更大的优势是有投融资背书,但企业发展不能只看融资问题,还要看城市布局等情况。

  “中建壹品之所以能保持较大拿地量,很大程度上跟其城市布局和投资策略有关系,原有的布局路径比较好,销售能够提供业绩支撑,再去加财务和投资杠杆,才不会有太大问题。”他认为。

  目前,很多央国企拿地力度较大、销售规模也比较可观,但从发展模式上看,更多还是靠加杠杆驱动扩张。在张宏伟看来,这跟过去十年甚至二十年间,大多数房企的增长路径没有任何区别;加财务杠杆后,企业销量能否保证、业绩能否兑现,这是房企经营面临的最大不确定性。

  克而瑞也表示,相对传统房企来讲,建筑企业缺乏更精细化的开发项目操盘经验,资金周转效率较弱,核心业务的应收账款规模较高,且有转化为坏账损失风险。此外,随着央企加速进行房地产资产清退,建筑央国企由于具备地方政府平台属性,未来的定位更多还是承接地方政府相关业务。

  “房地产行业已经告别高增长以及粗放时代,越来越依赖开发商的内力出业绩,这是中长期最严峻的考验。”克而瑞称,建工集团转型开发商同样要谨慎投资,避免“顾此失彼”或“两头落空”。

来源:第一财经

编辑:余坤航

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