土地市场春江水暖 民营房企何时出手？

　　土地市场春江水暖 民营房企何时出手？

　　算综合账。

　　21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

　　2月，楼市成交明显回暖，小阳春雏形初现。

　　受益于此，土地市场作为房地产链条的下游端，也开始出现积极变化，叠加重点城市的优质供应，局部市场热度恢复，溢价率有所回升，流拍率也有所回落。尤其是京、苏、杭等核心城市的优质地块，土拍竞争持续高热。

　　杭州2023年首批土拍中，13宗地有8宗触顶进入摇号阶段，甚至罕见地再现了60家房企争夺1宗地的热闹景象，摇号企业数量创下杭州单一地块参拍房企数量的新高，该宗地块还未开拍就已经报价封顶。

　　暌违许久，民营房企回归的迹象隐约显现，杭州土拍过半地块被民营房企收入麾下。

　　水下暖流恢复涌动，但这种趋势能否持久而稳固，民营房企的热情能否扩围至全国，整体市场何时恢复往日的热闹，仍未可知。

　　“安全依然是最高准则。”有头部民营房企内部人士向21世纪经济报道记者表示，“规模”已经成为了过去式，公司的拿地考量算账很细，资金成本、机会成本、时间带来的周转成本，都是约束。“什么时候可以出手，还须谨慎看。”

　　“从北京、杭州、苏州等热点城市内部情况来看，土拍冷热分化依旧严重。”克而瑞方面亦指出，企业端投资全面回暖仍难度颇大。

　　局部转暖

　　2月，北京、苏州、杭州多个热点一、二线城市进行了集中供地，土地市场成交溢价率提升明显，部分重点市场热度回升。

　　2月8日，北京土地市场兔年首拍落下帷幕，6宗地收金132.09亿元，平均溢价率7.8%。2月21日，杭州一批次土拍13宗地块有10宗溢价成交，其中8宗溢价率封顶，成交总价182.23亿元，平均溢价率9.3%。2月23日，苏州一批次土拍，11宗地块有 5宗溢价成交，3宗触及地价上限，土地成交总价140亿元，平均溢价率7.46%。

　　京、苏、杭土地市场的回暖属于率先出发，整体土地市场也显现了复苏迹象。

　　根据中指研究院拿地数据跟踪，截至2月26日，300城住宅用地2月单月成交建面为1335万平方米，当月成交溢价率6.11%，较前期明显提升，时隔近1年重新攀升至5%以上。

　　房企的拿地动作也回应了这种变化。优质地块供应带动房企拿地热情略有恢复，代表房企拿地总额较上月有明显增长。

　　中指研究院统计数据显示，2023年前2个月，百强房企拿地总额为1207.6亿元，拿地规模同比下降16.2%，降幅较上月收窄13.2个百分点，收窄明显。

　　值得注意的是，近期民营房企在公开土地市场的活跃度有所提升。

　　以杭州为例，根据克而瑞统计，本次杭州土拍共41个参拍主体，其中民营房企20家，基本与国企数量一致，较此前2022年下半年水平有所提高。最终，杭州13宗供应地块，有7宗被民营房企摘得。

　　销售渐复苏

　　民营房企的身影重新出现在土地市场，多受益于前端交易的复苏。

　　中指研究院数据显示，2月各线城市成交环比均呈现上升，16个主要城市整体成交量环比大幅上涨31.9%。这种回暖趋势，在2月的最后一周尤其明显。

　　据诸葛找房数据研究中心监测，2月20日-26日，重点15城新房成交量环比上涨25.57%，其中佛山当周新房成交量为3539套，环比涨幅高达117.78%，温州环比涨幅为74.35%，青岛、苏州涨幅分别为69.94%和63.02%。

　　此外，由于新房销售环节较长，网签数据滞后，新房销售的最新数据尚未归集，更真实的热度往往需要通过一线销售的具体情况把脉。

　　“2月中旬，项目开盘原本准备邀约600人，实际到场1000多人，也是超过了我们预期。”上海一新房销售在21世纪经济报道记者的调研中透露市场热度明显提升。

　　一家全国知名房企北京销售条线相关人士透露，目前北京新房市场以改善型客户为主，大多为置换需求，地段较好、产品力领先且符合改善需求的房源相对稀缺，销售较为火爆。

　　在无锡及常州，2月全月，仅龙湖案场来访总人数就超过了6000组，成交额也一路领跑。据粗略统计，2月份，龙湖在上述两个城市的成交金额超过了6亿元。

　　以长沙为例，龙湖在长沙在售的多个项目均实现成交和来访的4周连涨，其中一个热点新盘，置业顾问直言周末忙不过来，日均步数近2万步，案场紧急预案提供“待接待”专属臂贴，更有项目发动物业服务工作人员加入了案场接待的队伍。

　　介入时机尚待观察

　　前方销售恢复、民营房企活跃度提升，这无疑给业内带去了一阵春风，但尚不代表整体市场面。

　　克而瑞方面即指出，需要看到，杭州拿地的民营房企多数属于区域深耕型民企，滨江集团即属于特例，2022年逆市多次出手，地缘优势明显。而其余城市拿地主力依旧是央、国企。

　　以北京为例，兔年土地市场首拍的6宗地块，仅有亦庄新城一宗土地因临近京东总部，由京东获取，其余5宗地的归属也是央、国企。

　　2023年前两个月，从新增货值来看，华润置地、中建国际投资、龙港国资占据百强房企前三位，其中华润置地以累计新增货值198亿元位居第一；中建国际投资、龙港国资紧随其后，累计新增货值规模分别为104亿元和93亿元。

　　民营房企的审慎观望，受到资金状况、资金成本、建设周期、安全考量等多方面因素综合影响。

　　一位不愿具名的房地产行业分析师表示，除了少数几家优质示范房企，多数民营房企的现金流压力并未完全解除，市场端销售虽然较谷底时期有所恢复，依然不算丰沛。

　　“安全至上，规模不重要，安全最重要。”一位知名头部民营房企的内部人士告诉21世纪经济报道记者，这一轮房企的出清前所未有，让大家彻底看清了“有规模并不意味着安全”。

　　该人士透露，陷入流动性危机的另一家知名民营房企，曾经在2021年的土地市场上过于激进，最终公司整体受到拖累，正是典型的教训。“拿错了地有危险，不拿反而安全。”

　　“我们不只资金成本比较高，还要考虑到资金的占用时间，这些都是风险。”他告诉21世纪经济报道记者，公司未来的拿地动作，估计要等到市场真正热起来，也会更多从存量里找机会。

　　整体来看，克而瑞指出，在政策宽松以及优质地块的加持下，接下来核心城市首轮土拍热度会较2022年有所上升，但上半年投资压力依旧不然小觑，土拍市场热度能否延续，仍需要根据楼市回暖情况来做进一步判断。